Аренда офиса какие расходы: Арендуем офис: на что обратить внимание?
Арендуем офис: на что обратить внимание?
В прошлом номере нашего журнала мы рассказали о том, какие трудности ждут фирму (арендодателя), если она решила сдать часть своих помещений в аренду. В частности, как действовать арендодателю, если тот, кто снимает помещение, упорно не платит деньги. Но и у второй стороны договора аренды – арендатора проблем немало. Разобраться в них поможет наша статья.
Ю. Никерова, эксперт бератора «Современная налоговая энциклопедия»
Итак, вы решили арендовать офис.
Заключая договор аренды помещения, внимательно изучите его условия. Иначе впоследствии вы можете оказаться в ситуации, когда будете не вправе списать понесенные расходы в уменьшение налогооблагаемой прибыли, а входной НДС – принять к вычету.
Очень важно, чтобы арендодатель имел право собственности на
сдаваемое в аренду помещение.
Коммунальные услуги
Как правило, фирма-арендатор платит не только за аренду предоставленного ей помещения. Она платит и за потребляемые ею коммунальные услуги. Договор аренды может предусматривать разные способы оплаты расходов на электроэнергию, воду, тепло и прочие услуги.
Так, оплачивать услуги «коммунальщиков» арендатор может четырьмя способами. Вот они:
- в составе арендной платы;
- напрямую, заключив договоры с поставщиками коммунальных услуг;
- через посредника, который связывает производителя коммунальных услуг с их потребителем-арендатором;
- компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы.
«Коммуналка» в составе арендной платы. Для арендатора это наиболее оптимальный вариант. Арендодатель выставляет счет-фактуру и акт, где коммунальные услуги включены в стоимость арендной платы. Цена аренды состоит из постоянной (плата за наем помещения) и переменной части (плата за «коммуналку»). Эту сумму арендатор вправе отнести на прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). В бухгалтерском учете сумму арендной платы включают в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). Входной НДС по арендной плате арендатор вправе принять к вычету (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).
Зачастую договор аренды предусматривает оплату коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Один из вариантов такой оплаты – когда арендатор заключает договоры с «коммунальщиками» напрямую.
Прямой договор с «коммунальщиками».
Заключив прямые договоры
с поставщиками коммунальных услуг, арендатор вправе отнести расходы на «коммуналку»
к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (п. 1
ст. 254 НК РФ). А в бухгалтерском учете – к расходам по
обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). Входной НДС по коммунальным
услугам арендатор, как и в первом случае, вправе принять к вычету. Этот вариант
был бы хорош, если бы не был слишком трудоемок. Дело в том, что «коммунальщики»
вряд ли согласятся подписывать договоры с целым «сонмом» арендаторов. Во-первых,
речь может идти только об арендаторах, которые заключают долгосрочные договоры
аренды. А мелкие фирмы, как правило, часто меняют свое местоположение. Во-вторых,
они чаще, чем крупные фирмы, оказываются неплатежеспособными. В-третьих, у фирм-арендаторов
нет оборудования для получения электроэнергии, воды, тепла и прочих услуг. А
покупка такого оборудования требует немалых денежных трат, что не всем бывает
по карману.
Если нет возможности заключить прямой договор с поставщиками коммунальных услуг, можно попробовать сделать это через посредника.
Оплата «коммуналки» через посредника. В этом случае речь идет об агентском договоре, по которому одна сторона (агент) по поручению другой стороны (принципала) обязуется за вознаграждение и за счет принципала совершать юридические и иные действия. От чьего имени будут совершены эти действия – от имени агента или от имени принципала – стороны определяют в договоре.
У этого варианта тоже есть существенный недостаток: ваш арендодатель
может выступить в роли посредника (вашего агента), но только в том случае, если
агентский договор будет подписан раньше, чем арендодатель заключит прямые договоры
с коммунальными службами. Иначе сделку нельзя признать заключенной во исполнение
поручения принципала (п.
Как вариант решения этой проблемы, можно предложить следующее. Если среди арендаторов окажется крупная солидная фирма, которая уже долго арендует помещение, и у нее есть реальная возможность заключить прямые договоры с поставщиками электроэнергии, воды и тепла, то для других арендаторов эта фирма может стать агентом по закупке коммунальных услуг. Но, как в описанной выше ситуации, ей придется «раскошелиться» на оборудование для получения энергии, топлива и воды.
Компенсация коммунальных расходов. На практике это самый распространенный
вариант расчетов. Арендодатель оплачивает счета за коммунальные услуги сам,
в том числе и долю арендатора.
Однако при этом варианте входной НДС по коммунальным услугам арендатор будет вынужден учесть в стоимости потребленных услуг. Принять его к вычету он не сможет. Объясним, почему.
Не являясь продавцом коммунальных услуг, арендодатель не должен
выставлять арендатору счета-фактуры на сумму компенсации этих услуг. Так считают
финансисты (письмо Минфина России от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234).
Правда, речь в письме идет только о компенсации расходов на электроэнергию.
Но правила договора энергоснабжения применимы и в отношении договоров тепло-,
водоснабжения и других аналогичных договоров (ст.
548 ГК РФ).
То есть, арендатор не получит счет-фактуру продавца и, как следствие, не сможет
зачесть входной НДС.
Неотделимые улучшения
Как правило, договор аренды обязывает арендатора не только оплачивать коммунальные услуги, но и поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить его текущий ремонт. Но нередко улучшения, сделанные арендатором, можно квалифицировать не как ремонт, а как модернизацию объекта аренды. Иногда такие улучшения становятся неотделимы от самого имущества. Что нужно сделать арендатору, чтобы учесть понесенные расходы при расчете налога на прибыль?
Укажите в договоре аренды: кто и за чей счет будет модернизировать объекты аренды. Впоследствии от этого будет зависеть, кому придется амортизировать неотделимые улучшения имущества.
Согласие арендодателя. Если арендатор решил модернизировать
арендованное имущество, ему нужно заручиться согласием арендодателя.
Иначе арендатор
не вправе требовать возмещения своих расходов по улучшению (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Не получив «добро» от арендодателя, арендатор не сможет амортизировать неотделимые
улучшения или учесть их в «налоговых» расходах. А вот собственником капитальных
вложений арендатора все равно будет арендодатель, даже если он и не возместит
расходы.
Если арендатор «неоделимо улучшил» объект без согласия арендодателя, встанет вопрос, как эти улучшения нужно учитывать? Сначала на счете 08, а затем списать их на счет 01? С одной стороны, это верно, но, с другой стороны, такие капитальные вложения не являются собственностью арендатора. Получается, что учитывать их на счете 01 нельзя.
Чтобы не сталкиваться с подобными трудностями, постарайтесь
все же получить согласие арендодателя. Тогда неотделимые улучшения перейдут
в разряд амортизируемого имущества (п. 1 ст.
256 НК РФ).
Кто из сторон договора аренды станет начислять амортизацию, будет зависеть от
того, возмещает расходы на капвложения арендодатель или нет?
Если арендодатель возмещает затраты арендатора. По окончании срока аренды неотделимые улучшения останутся в собственности арендодателя, поэтому арендатор вправе потребовать от него возмещения своих расходов.
Обязанность арендодателя компенсировать затраты на неотделимые улучшения следует закрепить в договоре аренды.
Компенсировав арендатору расходы на модернизацию, арендодатель будет начислять их амортизацию в налоговом учете (п. 1 ст. 258 НК РФ). Но начать начислять амортизацию собственник сможет не раньше того месяца, в котором он возместит арендатору затраты (п. 2 ст. 259 НК РФ).
Если арендодатель не возмещает затраты арендатора. Амортизировать
неотделимые улучшения будет арендатор, если условиями договора обязанность арендодателя
компенсировать затраты не предусмотрена.
Начислять амортизацию он начнет с первого
числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений
имущества (п. 2 ст. 259 НК РФ).
Налоговый кодекс позволяет арендатору включать в расходы ежемесячные амортизационные отчисления только до тех пор, пока действует договор аренды. Это значит, что потраченную на капитальные вложения сумму списать в расходы в полном объеме не удастся. Ведь в большинстве случаев срок договора аренды меньше срока полезного использования объекта.
Рассчитывать ежемесячную сумму амортизационных отчислений арендатор будет исходя из срока полезного использования арендуемого объекта. Как известно, этот срок устанавливает арендодатель в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 (п. 1 ст. 258 НК РФ).
Арендатор может продолжать начислять амортизацию по капитальным
вложениям, но только в том случае, если договор аренды будет продлен (письмо
Минфина России от 28 августа 2006 г.
№ 03-03-04/1/640).
Если арендатор возмещает затраты арендодателя. В договоре аренды стороны могут закрепить условие, что неотделимые улучшения объекта аренды по требованию арендатора производит собственник. Арендатор же обязуется возместить затраты арендодателя на модернизацию.
Но если арендатор возместит собственнику издержки на модернизацию, то учесть такую компенсацию в налоговых расходах он не сможет. Ведь расходы на неотделимые улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества. Учесть же их при расчете налога на прибыль можно только одним способом – через амортизацию. А это право в данном случае принадлежит исключительно арендодателю.
Уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму возмещения арендатор
сможет только в том случае, если в договоре будет указано, что затраты собственника
на неотделимые улучшения арендатор возмещает в составе арендных платежей.
Арендовать ли помещение у гражданина?
Бывает, что фирмы арендуют под офис квартиры граждан. При этом многие не обращают внимания на то, что квартира, зачастую, относится к жилому фонду. Чтобы использовать жилое помещение для предпринимательских целей, необходимо перевести его в состав нежилого (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Если фирма все же будете использовать жилое помещение под офис
и зафиксирует это в договоре аренды, то арендные платежи не уменьшат налогооблагаемую
прибыль (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71).
Финансисты считают, раз такой договор не соответствует гражданскому законодательству,
то сделка считается ничтожной. Поэтому расходы фирмы по аренде офиса, расположенного
в жилом помещении, нельзя признать экономически обоснованными и документально
подтвержденными. И это несмотря на то, что законность или незаконность использования
жилых помещений не находится в ведении налогового законодательства.
То, что
договор законный, а незаконно лишь само использование жилого помещения под офис,
фирме придется доказывать в суде.
Что касается суммы арендной платы, выплачиваемой гражданину – не предпринимателю, то с нее фирма, как налоговый агент, обязана удержать и перечислить в бюджет НДФЛ (ст. 226 НК РФ). Кроме того, сам договор, независимо от срока его действия, подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Избежать негативных последствий от совершения такой сделки не удастся. Поэтому лучше брать в аренду нежилые помещения.
Финансисты считают, что ежемесячно составлять акты выполненных услуг по аренде не нужно. Факт получения услуги могут подтвердить договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества и документы, подтверждающие уплату арендных платежей (письмо Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742).
Жилые помещения предназначены только для проживания граждан
(п.
2 ст. 671 ГК РФ).
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТАЭ. Гареева, эксперт бератора «Правильный договор»:
«Имейте в виду: договоры аренды сроком на год и более необходимо регистрировать. Такой договор можно считать заключенным только в момент регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Расходы по незарегистрированному, а значит, незаключенному договору нельзя считать документально подтвержденными. Это значит, что налоговики могут «исключить» из «налоговых» расходов суммы амортизации неотделимых улучшений, невозмещаемых арендодателем».
О документах для подтверждения расходов на аренду помещения
|
Какими документами можно подтвердить расходы арендатора на аренду помещения, если заключенный договор представления счетов на оплату и составления акта выполненных работ не предусматривает? Отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Гусихин и Вячеслав Горностаев. |
|
К аренде нежилых помещений применяются требования ГК РФ, предусмотренные для аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.
06.2000 № 53).
То есть договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
При этом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
То есть, заключив договор аренды нежилого помещения, стороны договора определяют и сумму ежемесячной арендной платы.
Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. При этом расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.
В соответствии с пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ при применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат:
— дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
— дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
— последнее число отчетного периода.
Организация может выбрать один из трех предложенных в пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ способов признания расходов в виде оплаты сторонним организациям за предоставленные ими услуги и закрепить его в учетной политике (письма Минфина России от 29.08.2005 № 03-03-04/1/183, УФНС России по г. Москве от 06.08.2009 № 16-15/080966).
При этом для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).
Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (арендодатель) и расходов в связи с потреблением услуги (арендатор) (письма УФНС России по г.
Москве от 30.06.2008 № 20-12/061162, от 26.03.2007 № 20-12/027737, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81).
Кроме того, глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов. Таким образом, ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условий договора, не требуется (письма Минфина России от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 06.10.2008 № 03-03-06/1/559, от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742).
В рассматриваемой ситуации условиями договора аренды также не предусмотрено и выставление счетов на оплату (предоплату).
При этом выставление счета на оплату не является обстоятельством, с которым закон или договор о возмездном оказании услуг связывают возникновение обязательства заказчика по оплате услуг (постановление ФАС Московского округа от 20.
12.2012 № Ф05-14578/12 по делу № А40-10258/2012).
Кроме того, расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений главы 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств (п. 1 ст. 272 НК РФ).
Соответственно, выставление либо невыставление счетов на оплату, само по себе не приводит к возникновению каких-либо налоговых обязательств.
Подведем итоги. Итак, для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы: заключенный договор аренды, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества. При этом для подтверждения правомерности признания расходов составление ежемесячных актов об оказанных услугах и счетов на оплату (предоплату) не требуется, если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды.
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.
Аренда производственного помещения прямые расходы
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда производственного помещения прямые расходы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Аренда производственного помещения прямые расходы
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 318 «Порядок определения суммы расходов на производство и реализацию» главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган сделал вывод о завышении налогоплательщиком расходов, учитываемых для целей налогообложения прибыли, вследствие неправомерного включения обществом в состав косвенных расходов затрат, непосредственно связанных с производством продукции, в частности затрат на аренду производственных помещений, отпускных выплат производственным рабочим, затрат на инструмент, на электроэнергию для производственных помещений.
Суд пришел к выводу о правомерном включении налогоплательщиком указанных затрат в состав косвенных расходов. Суд указал, что квалификация спорных расходов в качестве прямых произведена налоговым органом без учета специфики производства, обусловленной многоэтапностью технологического цикла изготовления готовой продукции, многономенклатурностью плана производства продукции. Суд принял во внимание невозможность отнесения спорных расходов методом прямого счета к конкретному выпущенному изделию, поскольку общество выпускает мелкосерийную и единичную продукцию под индивидуальные потребности заказчика, производственный цикл различается в зависимости от вида продукции, в изготовлении продукции занято большое количество сотрудников нескольких подразделений, номенклатура деталей, входящих в ежемесячную производственную программу, составляет порядка четырех тысяч позиций, каждая единица производимой продукции характеризуется различной степенью материалоемкости и трудоемкости, отсутствует прямая связь конкретного технологического процесса с изготовлением определенной продукции, нежилое здание, в котором находится оборудование и производится продукция, выполняет несколько назначений и задействовано в изготовлении разных видов продукции, что приводит к невозможности отнесения расходов на конкретный вид продукции.
Суд указал, что спорные расходы на отдельные виды продукции можно распределить только пропорционально каким-либо затратам, что является безусловным признаком косвенных затрат (косвенных расходов). В отношении расходов, связанных с выплатой рабочим отпускных, суд отметил: в прямые затраты включается основная заработная плата производственных рабочих, в которую входят выплаты только за проработанное время, то есть только те выплаты, которые непосредственно относятся к производству соответствующей продукции, оплата отпусков к выплатам за проработанное время не относится и, соответственно, непосредственно в составе себестоимости продукции и в составе прямых расходов не должна учитываться. Суд указал, что расходы по статье «инструмент» (запасные части для ремонта к различным станкам, ремонтные наборы, ключи, напильники, приспособления, пластины и так далее) не относятся к прямым расходам, так как не указаны в подп. 1, 4 п. 1 ст. 254 НК РФ, выделены отдельно подп. 2, 3 п. 1 ст. 254 НК РФ, необходимы для содержания, ремонта и эксплуатации оборудования, зданий и других рабочих мест, перечисленные «инструменты» взаимодействуют с основными средствами и иными средствами труда, а не с производимой продукцией и не могут быть прямо соотнесены с процессом производства.
В отношении расходов на электроэнергию суд отметил, что из определения технологического процесса, изложенного в ГОСТ 3.1109-82, ГОСТ 14.004-83, следует, что затраты на электроэнергию не входят в состав производимой продукции и не являются компонентом при выпуске готовой продукции, электроэнергия используется обществом исключительно в качестве теплоресурса и энергоресурса для обеспечения функционирования цехов и при производстве всех видов продукции, в связи с чем не может быть определена на каждый вид производимой продукции; затраты на топливо и энергию для отопления и освещения помещений и различных хозяйственных нужд отражаются в цеховых и общезаводских расходах, а для приведения в действие оборудования (двигательная энергия) — в расходах по содержанию и эксплуатации оборудования; следовательно, они являются косвенными расходами. Арендная плата также правомерно включена налогоплательщиком в состав косвенных расходов, так как указанные затраты являются постоянными, не зависят от объема деятельности предприятия и объема произведенной продукции, при этом арендованные помещения не принимают непосредственного участия в технологическом процессе производства как производственное оборудование, без которого невозможно осуществить выпуск продукции.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 265 «Внереализационные расходы» главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)По мнению налогового органа, общество необоснованно включило в 2014, 2015 годах в состав внереализационных расходов затраты, связанные с содержанием оздоровительно-бытового комплекса. Налогоплательщик полагал, что данные расходы связаны с обеспечением нормальных условий труда его работников, несение таких расходов обосновано прямой обязанностью общества как работодателя, закрепленной в коллективном договоре. Суд пришел к выводу, что деятельность оздоровительного спортивно-бытового комплекса является деятельностью объекта социально-культурной сферы, а расходы, связанные с его содержанием, необходимо учитывать как расходы, понесенные обслуживающими производствами и хозяйствами при реализации товаров (работ, услуг), поскольку на территории комплекса бесплатно предоставлялись помещения для занятий спортом сотрудникам налогоплательщика, а также оказывались услуги по предоставлению в аренду (пользование) за плату помещений в комплексе физическим лицам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Аренда производственного помещения прямые расходы
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Налог на прибыль организаций, доходы и расходы»
(10-е издание, переработанное и дополненное)
(Семенихин В.В.)
(«ГроссМедиа», «РОСБУХ», 2020)Организация зарегистрирована. Далее идут расходы на изготовление печатей и штампов, открытие расчетного счета в банке и другие расходы, например, по аренде офисных, торговых или производственных помещений, приобретению оборудования, мебели, расходы по заработной плате должностным лицам и сотрудникам организации, рекламные расходы и так далее.
Нормативные акты: Аренда производственного помещения прямые расходы
как не попасть на деньги
Дешёвый офис – хороший офис
Стоит насторожиться, если недавно открывшийся офис предлагает низкие арендные ставки.
Будьте готовы к тому, что через 11 месяцев – обычно именно на такой срок заключается договор – вам поднимут арендную плату минимум на 50%.
Перед подписанием договора необходимо подробно обсудить адекватные и выгодные условия возможного повышения арендной ставки. «Увеличение арендной платы не должно быть внезапным для арендатора, — подчёркивает Игорь Кабатов, директор по развитию УК «ИТКОЛ», — можно прописать в договоре, например, повышение ставки не чаще одного раза в год, на фиксированную сумму или процент».
Необходимо также чётко понимать, какие услуги, предоставляемые арендодателем, входят в стоимость аренды. Часто арендатор уже после заключения договора обнаруживает, что расходы на электричество, воду, отопление, уборку, вывоз мусора и охрану ему придётся оплачивать отдельно. Кроме того, в ряде случаев арендодатель может указать размер арендной платы без НДС. В этом случае вам фактически придется платить на 18% больше, чем вы планировали.
Захочу – и завтра же расторгну договор
При заключении договора важно обращать внимание на срок его действия и условия пролонгации.
Чаще всего вы должны будете письменно уведомить арендодателя за 3 месяца до окончания срока договора. Детали условий аренды необходимо обсуждать с арендодателем как можно более подробно. К примеру, важно знать, получит ли ваша компания «юридическую прописку», то есть, будет ли она включена в официальный список арендаторов. Не забудьте, что вывеска, реклама или любая другая внешняя навигация в офисном здании устанавливается только с согласия собственника: если она вам нужна, это надо уточнить отдельно.
Обратите внимание на варианты расторжения договора, потому что многие арендодатели не горят желанием возвращать обеспечительный платеж или учитывать его за последние месяцы аренды. Не подписывайте договор в у.е., каким бы соблазнительным он ни выглядел.
Кому надо, тот доедет
Территориальное расположение и транспортная доступность – это первое, на что стоит обратить внимание при выборе нового офисного помещения для своей компании. Далеко не все ваши сотрудники и тем более клиенты готовы тратить полтора-два часа на дорогу или парковать машину за три квартала от офиса.
Нелишним будет также продумать, где они смогут перекусить или выпить кофе.
При этом гнаться за «престижностью» локации стоит далеко не всегда. Арендная плата в высококлассных бизнес-центрах в центре города зачастую неоправданно высока, а работники небольшого стартапа не обрадуются необходимости каждый день покупать бизнес-ланч в дорогом ресторане просто потому, что более дешёвого общепита рядом нет.
Мой арендодатель – честнейший человек!
«Доверяй, но проверяй» — золотое правило арендатора. Прежде чем подписывать договор, необходимо попросить арендодателя предоставить подлинники документов, подтверждающих право распоряжения помещением: свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи или договора аренды с генеральной доверенностью. Если выяснится, что помещение сдаётся в субаренду, нужно убедиться, что арендодатель имеет на это право. Для этого нужно попросить его показать вам свидетельство о регистрации организации и копию приказа о назначении директора.
Чёрт с ними, с деталями!
Перед заключением договора аренды нужно самым тщательным образом проверить состояние вашего будущего офиса. Работают ли розетки, открываются ли окна, исправно ли освещение, кондиционер и замки – во всем этом арендатор должен убедиться заранее, особенно если офис расположен в старом здании.
Важнейший вопрос для большинства арендаторов – интернет. Лучше заранее выявить, какие интернет-провайдеры есть в вашем будущем офисном здании. Бывает, что арендодатель предлагает только одного провайдера, разрешая съемщикам работать только с ним. Такой подход может нанести ощутимый удар по вашему бюджету и превысить реальную стоимость в разы.
Прежде чем въехать в новый офис, арендатор должен чётко представлять себе режим работы и систему охраны бизнес-центра. При наличии современной системы безопасности и сигнализации компания может быть спокойна за своё имущество, однако нужно помнить, что пропускной режим может оттолкнуть потенциальных клиентов, которым вряд ли понравится каждый раз тратить своё время на получение пропуска.
Спрашивать арендодателя о каждой мелочи перед заключением договора – единственный способ получить качественное офисное помещение по разумной цене без «подводных камней». Кроме того, имеет смысл поговорить с будущими соседями: о них можно узнать о собственнике много такого, чего он никогда не рассказал бы сам. Важно помнить, что вы выбираете помещение, в котором будете работать не один день, а в случае вынужденной смены офиса вы можете потерять как потраченные средства, так и время на поиски нового «дома» для своей компании.
что нужно учесть при выборе
Поиск первого офисного помещения — это не только волнующий, но и очень ответственный шаг. Как правило, большинство предпринимателей малого бизнеса начинают свою деятельность на дому, поэтому дополнительные расходы на аренду окажут существенное влияние на бизнес в целом.
Однако отдельный офис повысит личную производительность и даст возможность расширить дело и нанять сотрудников, которые помогут в разработке и реализации новых решений для развития компании.
Прежде чем сделать решительный шаг и арендовать свое первое офисное помещение, вам нужно определить свои потребности и свой бюджет.
Офис или коворкинг?
Если у вас небольшая команда или вы работаете один, и вам просто нужно выйти из дома, коворкинг-пространства могут стать хорошим вариантом. Коворкинг — это полностью оборудованное пространство со всеми удобствами, включая мебель и кухню, в котором вы платите лишь за использование рабочего места. Подобные пространства есть в каждом среднем и крупном городе.
vidtok
Основным плюсом является доступность. Вам не надо закупать мебель, офисную технику, платить за коммунальные услуги, телефонию и услуги провайдера. И, конечно, какой же офис без современной кофемашины, которую в собственный офис вам нужно будет купить самостоятельно.
Выбор правильной локации
Офисные помещения можно арендовать как в центре города, так и в отдаленных районах. Проблема вторых заключается в том, что в таких местах обычно нет современных пространств, которые закроют все ваши потребности.
Современные бизнес-центры, расположенные обычно в центральных районах, предлагают своим арендаторам все удобства от ресторанов и кафе до магазинов и фитнес-центров. Это очень удобно, так как вам и вашим сотрудникам не нужно будет тратить время в обед или после работы на то, чтобы добраться до этих мест. Однако утренние и вечерние пробки на дорогах и ограниченное количество парковочных мест станут настоящей проблемой.
6
Если аренда офиса в центре неизбежна, то убедитесь в том, что мест для парковки хватит и сотрудникам, и клиентам компании. Кроме того, предусмотрите парковку для велосипедов, т.к. этот вид транспорта становится все популярнее.
В случае ограниченного бюджета, рассмотрите возможность съемного офиса на окраине города или мегаполиса. Этот вариант особенно подойдет тем организациям, которые не общаются с клиентами напрямую. Кроме того, во многих крупных городах на выездах и въездах строят довольно крупные комплексы, отвечающие всем потребностям современного бизнеса.
Также рекомендуем прочитать:
Размер и площадь
При выборе помещения важно понимать сколько кабинетов вам потребуется, планируется ли расширение штата, не будет ли вам тесно до конца срока аренды. Возможно, в целях экономии вы рассмотрите найм удаленных работников, а также гибкий график для некоторых должностей.
Подумайте, нужны ли вам следующие помещения:
- переговорная или зал заседаний;
- комната отдыха;
- кухня;
- комната для телефонных переговоров с клиентами и партнерами;
- другие специальные кабинеты.
Затраты
Минимальный список затрат на содержание офиса включают:
- коммунальные платежи;
- аренда;
- мебель;
- офисная техника;
- канцелярские принадлежности;
- телефон и Интернет.
Кроме того, вам потребуется хотя бы одна рекламная вывеска, визитки для сотрудников, минимальный набор раздаточных печатных материалов.
9
Составьте список всех возможных расходов, чтобы понять где можно сэкономить, чтобы закрыть другие важные пункты.
При заключении договора аренды не забудьте выяснить основные моменты: входят ли коммунальные услуги, парковка, охрана и места общего пользования в стоимость или оплачиваются отдельно. Возможно, от чего-то вы сможете отказаться.
Оформление интерьера
Здесь все зависит от ваших финансовых возможностей. Однако не забудьте согласовать в вашим арендодателем все условия, а также список ремонтных работ, которые вы можете сделать самостоятельно.
Срок аренды
Обычно чем больше срок аренды, тем ниже стоимость в месяц. Однако тщательно продумайте все варианты вашего дальнейшего развития. Будет ли вам хватать места через 5 лет? Долгосрочная аренда в долгосрочной перспективе является отличной возможностью сэкономить ваш бюджет.
12
Кроме того, внимательно ознакомьтесь с условиями расторжения договора перед его подписанием. В случае форс-мажора вы должны понимать свои риски и убытки. Если этого пункта в договоре нет, то обговорите возможные условия.
Выбирайте с умом
При рассмотрении вариантов помещения всегда думайте о своих сотрудниках. Если это молодая команда, то вариант open space может стать наиболее подходящим. Если ваши работники более старшего возраста, то, скорее всего, они предпочтут отдельные кабинеты и личное пространство.
Комфортные условия труда напрямую влияют на эффективность каждого члена команды и развитие бизнеса.
налоговый и бухгалтерский учет (особенности отражения при аренде нежилых помещений для производственных нужд)
Наталья Береснева, юристНаталья Троицкая, аудитор РФ
Группа компаний Телеком-Сервис ИТ
Осуществляя предпринимательскую деятельность, практически все организации сталкиваются с вопросами, возникающими из договоров аренды зданий, сооружений, помещений, заключенных в связи с осуществлением производственной деятельности.
Правовое регулирование арендных отношений осуществляется в первую очередь в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).
Не вдаваясь в гражданско-правовой аспект, в настоящей статье будут рассмотрены особенности и специфика бухгалтерского учета и налогообложения арендных операций.
Итак, “по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение” (ст. 650 ГК РФ). Напомним, что вышедшее 1 июня 2000 г. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснило, что нормы, регулирующие вопросы аренды зданий и сооружений, в равной мере распространяются и на нежилые помещения, находящиеся в здании.
Вопросы регистрации договоров аренды, к счастью, разрешены достаточно определенно к настоящему времени: договоры аренды помещений, заключенные на срок менее года государственной регистрации не подлежит. Также не подлежит государственной регистрации и право аренды, вытекающее из договоров, заключенных на срок менее года (см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59).
В договоре арендодатель и арендатор могут указать, кто какие расходы несет по поддержанию арендованного помещения в пригодном состоянии (капитальный ремонт, текущий). Если же в договоре нет подобных оговорок, в соответствии с ГК РФ (ст. 616) обязанности по капитальному ремонту возлагаются на арендодателя, а по текущему – на арендатора.
Кроме того в договоре стороны могут оговорить обязанности по оплате коммунальных услуг. Уточним, что к коммунальным услугам относится отопление, водоснабжение, канализация, газ, электроэнергия, горячее водоснабжение (нагрев воды) и прочие (п. 11 письма Минфина России от 29.10.1993 № 118 “Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве”).
Как увидим в дальнейшем, порядок распределения обязанностей по поддержанию арендованного имущества и несения расходов по нему весьма важен с точки зрения налогообложения, правильное оформление договора в дальнейшем может существенно облегчить бухгалтерам жизнь.
Учет доходов и расходов по договору аренды
Учет и налогообложение у арендодателя
Согласно ПБУ 9/99 “Доходы организации” (далее ПБУ 9/99), утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 32н, если предметом (видом) деятельности организации является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связанно с этой деятельностью (арендная плата). Соответственно, выручка отражается на счете 46 “Реализация продукции (работ, услуг)” по старому Плану счетов (счет 90 “Продажи” по новому Плану счетов).
Отражению по кредиту счета 46 (90) подлежит выручка от аренды и тогда, когда в уставе организации не указано, что она осуществляет сдачу в аренду помещений, зданий, сооружений, иного имущества, но при этом достигнут критерий существенности – ситуация, при которой отношение суммы, полученной от операций по сдаче в аренду, к сумме доходов от обычных видов деятельности за соответствующий отчетный период составляет не менее пяти процентов (см. “Методические рекомендации о порядке формирования показателей бухгалтерской отчетности организаций”, утвержденные приказом Минфина РФ от 28.06.2000 № 60н). Более того, критерий существенности является единственным для установления порядка отражения тех или иных доходов в составе доходов от обычных видов деятельности или в составе внереализационных (операционных доходов). Налоговые органы зачастую прибегают к использованию еще одного критерия, а именно – “регулярность и систематичность”. Однако ни “регулярный”, на “систематический” характер сдачи имущества в аренду налоговое законодательство не предусматривает как критерий и основание для отнесения указанных доходов в состав доходов от реализации (см. Постановление Федерального Арбитражного Суда по Московскому Округу от 26.12.2000 №КГ-440/5420-00). В целях обобщения, назовем рассмотренный выше вариант также видом деятельности.
Если сдача в аренду не является видом деятельности организации (в т.ч. критерий существенности не достигнут) – в соответствии с ПБУ 9/99 доходы от аренды являются для организации операционными доходами. Их отражение осуществляется на счете 80 “Прибыли и убытки” (91 “Прочие доходы и расходы”).
Что касается расходов, связанных с содержанием имущества, сданного в аренду, их отражение в бухгалтерском учете также зависит от того, является ли аренда отдельным видом деятельности или нет.
Если сдача имущества в аренду является видом деятельности организации, то отражение соответствующих расходов производится на счете 20 “Основное производство”.
В случае, когда доходы от сдачи имущества в аренду отражаются в составе операционных доходов, необходимо обратить внимание на следующее:
В соответствии с пунктом 2.7. Инструкции МНС РФ от 15.06.2000 № 62 “О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий и организаций” доходы, получаемые от сдачи имущества в аренду, включаются в состав доходов от внереализационных операций вместе с другими доходами от операций, непосредственно не связанных с производством продукции (работ, услуг) и ее реализацией. Организациям при определении конечного финансового результата, необходимо учитывать то важное обстоятельство, что для целей налогообложения доходы от внереализационных (операционных) операций должны уменьшаться на сумму расходов по этим операциям.*
Отражение в учете доходов и расходов по аренде, как и любых иных финансово-хозяйственных операций, должно производиться исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности (п.6 ПБУ 1/98 “Учетная политика организации”, утвержденного Приказом Минфина РФ от 09.12.1998 № 60н; п.12 ПБУ 9/99, п.18 ПБУ 10/99 “Расходы организаций (далее ПБУ 10/99), утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 33н). Необходимость применения допущения временной определенности при определении показателей по статье “Доходы и расходы от внереализационных операций” также подтверждена в Письме ГНС РФ от 30.08.1996 № ВГ-6-13/616 “По отдельным вопросам учета и отчетности для целей налогообложения”. При этом ГНС РФ указывает, что аналогичный порядок следует применять и при налогообложении.
В данном случае временная определенность для арендодателя обуславливается зафиксированными в договоре аренды условиями о сроках, форме и порядке расчетов по аренде. Соответственно, арендодатель фактически должен отражать доходы от аренды по мере начисления (не зависимо от того, получена или нет оплата за соответствующий период).
При исчислении налога на прибыль нужно иметь в виду следующее: возможно два подхода при исчислении налога на прибыль
Расходы подрядчика: что вы можете требовать при заключении контрактов и фрилансе
TopAccommodation
Расходы на переезд — это ваша ответственность при заключении контракта.
Если договор обязывает вас переехать, вам необходимо отразить эти затраты. Вы можете вычесть большую часть этого из налога, но это все равно может оставить вам большой счет. Вот как с этим справиться.
Подрядчики могут требовать возмещения расходов на аренду квартиры или дома рядом с местом работы.
Вы можете делать практически все, что захотите, со своей арендованной квартирой или домом рядом с местом работы клиента, при условии, что вы сохраняете свое основное место жительства.
Является ли аренда дома рядом с контрактной площадкой допустимой статьей расходов?
Подрядчики, снимающие жилье рядом с местом работы, могут вычесть почти все расходы, если жилье, которое они снимают, не является их основным местом проживания.
Подрядчики могут потребовать возмещения расходов за ночевку по делам с друзьями и семьей.
Подрядчики могут остаться с друзьями и семьей, когда они работают по делам вне дома, и потребовать возмещения расходов. Более того, друг тоже может получить выгоду.
Я купил дом, чтобы быть рядом с клиентами: какие расходы я могу потребовать?
Подрядчики, которые покупают второй дом, чтобы быть ближе к клиентам, могут требовать ряда расходов в качестве расходов, объясняет Дэвид Колом из DJ Colom & Co.
Автомобили и другой транспорт компании TopClaiming
Покупка служебного автомобиля — оно того стоит?
Следует ли вам покупать собственный автомобиль и взимать плату с компании или покупать его как служебный автомобиль через компанию?
Подрядчики должны быть осведомлены о новых правилах такси
Новые правила, касающиеся расходов на такси, затрагивают подрядчиков только при очень определенных обстоятельствах.
Подрядчики могут потребовать возмещения расходов на использование велосипеда или мотоцикла для поездок.
Подрядчики могут потребовать компенсацию пробега за использование своего велосипеда или мотоцикла для проезда на работу и с работы. Однако налоговые льготы при покупке велосипеда или мотоцикла отсутствуют.
Стоит ли подрядчикам покупать служебный автомобиль?
Даже с экономичными автомобилями с низким уровнем выбросов, большинству подрядчиков лучше требовать частный пробег, говорит Фил Ричардс из бухгалтеров Blevins Franks.
Подрядчики могут эффективно покупать служебные автомобили с низким уровнем выбросов.
Подрядчики, покупающие служебные автомобили, приносят пограничную выгоду, но Джеймс Эбботт из Abbott Moore объясняет, что автомобили с низким уровнем выбросов могут склонить чашу весов.
Могу ли я передать своему супругу служебный автомобиль без выплаты «натуральной компенсации»?
Подрядчики, использующие льготы P11D для низкооплачиваемого персонала, чтобы избежать уплаты налога BIK на служебный автомобиль супруга, будут пойманы, говорит Джеймс Эбботт из Aboott Moore.
Руководство для подрядчиков по автомобилям компании — Часть 1: как рассчитать, стоит ли это
Подрядчики компании с ограниченной ответственностью имеют возможность управлять служебным автомобилем.Но оправдывают ли это налоговые расходы? Джеймс Эбботт из Abbott Moore объясняет.
Руководство для подрядчиков по служебным автомобилям — Часть 2: другие соображения и варианты
Для подрядчиков, думающих о служебных автомобилях, существуют и другие соображения, которые могут повлиять на компенсацию в натуральной форме, говорит Джеймс Эбботт из Abbott Moore.
Велосипеды и мотоциклы, принадлежащие компании — вопросы налогообложения подрядчиков
Подрядчики могут получить выгоду от велосипедов компании в соответствии с правилами Cycle to Work. По словам Джеймса Эбботта из Abbott Moore, мотоциклы компании также могут быть экономичными с точки зрения налогообложения.
TopDispensation
Могут ли подрядчики требовать возмещения расходов без квитанций?
Подрядчики часто спрашивают, сколько расходов можно требовать и нужны ли квитанции для этих расходов?
Диспенсация и почему подрядчики не могут требовать возмещения расходов без квитанций
Объясняет правила о расходах внутренних доходов, что означает соглашение о возмещении внутренних доходов и почему вы не можете требовать возмещения без квитанций.
Зонтики, HMRC и соглашения о разрешении
Как HMRC рассматривает зонтичные компании и объяснение соглашений о разрешении
Могу ли я заявить о расходах на питание без квитанций?
Подрядчик спрашивает, могут ли они потребовать возмещения непринятых расходов на питание.
TopПодарки и развлечения
Могут ли быть востребованы расходы на развлечения?
Отвечает на вопрос читателя о правилах взыскания расходов на развлечения.
Как покупать подарки для ваших клиентов и требовать возмещения расходов
Как объясняется в этой статье, налоговый инспектор не особенно великодушен, когда дело касается обращения с вашими сотрудниками!
Могу ли я дать себе не облагаемое налогом вознаграждение за выслугу лет?
Подрядчики и подрядчики существуют уже несколько десятилетий.Означает ли это, что подрядчики могут платить не облагаемые налогом вознаграждения за выслугу лет?
Использование дома как офиса
Требование расходов подрядчика на использование дома в качестве офиса
Обсуждает, следует ли предъявлять претензии в отношении использования дома, каковы правила и какие требования могут быть предъявлены.
Подрядчики могут брать разумные вычеты для домашнего бизнеса
В связи с недавними изменениями в налоговой практике подрядчики, которые действительно используют свои дома для бизнеса, могут удерживать больше расходов из своих налогов.
Какие расходы могут потребовать подрядчики за использование домашнего офиса?
Подрядчики, которые проводят время, работая в своих офисах дома, могут требовать часть эксплуатационных расходов своего дома в качестве законных деловых расходов, тем самым экономя деньги на своих налоговых и личных расходах.
Справочник по контрактам по расходам домашнего офиса для подрядчиков компании с ограниченной ответственностью
Подрядчики, торгующие через компанию с ограниченной ответственностью, технически являются сотрудниками, поэтому правила домашнего офиса требуют лицензии на аренду, говорит Джеймс Эбботт из Abbott Moore.
Инспекции TopHMRC
Сведение к минимуму риска расследования HMRC
Подрядчики могут минимизировать риск расследования со стороны HMRC, принимая простые, но эффективные меры, — объясняет Джеймс Эбботт из Abbott Moore.
TopIR35 выпусков
Влияет ли взимание платы с вашего клиента на вашу позицию IR35?
Легальные деловые расходы могут быть возмещены клиентам без ущерба для статуса при соблюдении некоторых простых правил.
TopTraining
Расходы на обучение — на что могут претендовать подрядчики
Инвестиции в обучение могут принести реальные дивиденды подрядчикам, которые позволят им поддерживать и повышать свою квалификацию.Хотя можно заявить о наиболее значимых затратах на обучение, HMRC исключает некоторые виды обучения.
Могу ли я подать заявку на обучение в качестве расходов перед регистрацией? «Подрядчики
имеют ограниченные возможности для возмещения расходов на обучение, понесенных до регистрации», — объясняет Стив Крауч из Crunch.co.uk.
Возмещение командировочных расходов
Если я заключу контракт с бывшим работодателем, могу ли я подать заявку на поездку?
Если ваш бывший работодатель предложит вам контракт, у вас останутся все права, на которые имеют право подрядчики.Но нужно очень осторожно относиться к статусу.
Обходит ли перерыв правила о 24-месячных расходах подрядчика?
Отвечает на вопрос подрядчика о правиле 24-месячных расходов и подробно объясняет правила.
Вы можете уточнить правила 24-месячных расходов?
Подрядчику требуются пояснения по правилам 24-месячных расходов. В какой момент вступает в силу правило и можно ли сбросить 24-месячные часы с новым контрактом?
Подрядчики могут взыскать невостребованные командировочные расходы по прошлым контрактам.
Если подрядчик не потребовал возмещения прошлых командировочных расходов, они все же могут быть возмещены при определенных условиях.
Влияет ли заключение контрактов на разных клиентов в одном и том же месте на правило 24 месяцев?
Подрядчики могут менять клиентов в том же месте и «сбрасывать» их статус расходов по правилу 24 месяцев, но только при определенных условиях.
Объяснение дорожных расходов подрядчика, налоговых льгот и правила 24 месяцев
Подрядчики могут требовать командировочные расходы и получать льготы по налогам, пока они остаются в рамках правила 24 месяцев, говорит Джеймс Эбботт из Abbott Moore.
Расходы подрядчика: сочетание командировок с отпуском
Подрядчики могут законно совместить настоящую командировку с отпуском и при этом потребовать возмещения расходов по контракту, говорит Джеймс Эбботт из Abbott Moore.
Могу ли я нанять служебный автомобиль на один контракт?
Подрядчики, арендующие служебный автомобиль на срок действия одного контракта, столкнутся с жесткими налоговыми правилами HMRC, — объясняет Джеймс Эбботт из Abbott Moore.
IR35 и другие вопросы для подрядчиков, требующих от клиентов расходов на рейсы
Путешествие от имени ваших клиентов сталкивается с многочисленными проблемами, связанными с расходами и налоговыми правилами.
НаверхКакие расходы вы можете требовать?
Допустимые расходы в качестве подрядчика — на что вы можете претендовать
Мы подробно описываем, какие расходы разрешено требовать при заключении договора.
Начальные расходы подрядчика, которые могут быть востребованы
Все расходы, которые вы можете понести при запуске и которые могут быть востребованы.
Как подрядчики могут определить вычитаемые расходы по контракту?
Барри Робак из JSA Group делится с ContractorCalculator своим пониманием того, что представляет собой допустимые вычитаемые расходы для подрядчиков, несмотря на все более тщательную проверку со стороны HMRC заявлений некоторых подрядчиков.
Как подрядчики должны обрабатывать расходы по контрактам
Подрядчики, которые управляют своей собственной компанией с ограниченной ответственностью, могут использовать действительно простые системы, чтобы обеспечить точный и актуальный учет расходов для своего налогового учета и учета НДС, а также гарантировать, что они могут требовать все, что они может.
Как вернуть своему клиенту расходы по контракту и выплаты
Подрядчики, несущие расходы и выплаты от имени клиентов, должны правильно относиться к ним при их возмещении, говорит Клэр Рикман из InTouch.
Что такое расходы по Графику E?
Подрядчики могут потребовать расходы по Таблице E через свою зонтичную компанию или компанию с ограниченной ответственностью, чтобы уменьшить сумму налога и сетевых карт, которые они платят.
Расходы подрядчика: не попадитесь в ловушку «двойственности цели» HMRC
Подрядчики, понесшие расходы частично в деловых целях, а частично по личным причинам, должны быть осторожны при подаче заявления на налоговые льготы.
Руководство для подрядчиков по расходам на мобильные телефоны — предупреждение, некоторые правила противоречат здравому смыслу.
Подрядчики, утверждающие, что расходы на мобильные телефоны от их подрядного бизнеса, должны соблюдать правила оплаты HMRC, объясняет Джеймс Эбботт из Abbott Moore.
Может ли моя компания с ограниченной ответственностью оплачивать консультации?
Подрядчики могут оплачивать определенные виды консультаций без взимания налога на пособие в натуральном выражении или взносов работодателя на национальное страхование.
Могу ли я купить iPad или планшет Android с вычетом налогов?
Подрядчики могут потребовать налоговый вычет стоимости iPad или планшета Android, если это в первую очередь для бизнеса, говорит Джеймс Эбботт из Abbott Moore.
Руководство для подрядчиков по налоговым льготам, допустимым для защитной одежды
Подрядчики могут требовать определенные предметы защитной одежды в качестве законных расходов и получения налоговых льгот, объясняет Джеймс Эбботт из Abbott Moore.
Правила временного рабочего места для подрядчиков
Подрядчики должны соблюдать правила временного рабочего места, чтобы иметь право на командировочные расходы и расходы на проживание плюс налоговые вычеты при поездках к клиентам.
«Надзор, руководство и контроль» (SDC), объяснение для подрядчиков
«Подрядчикам» необходимо понимать, как надзор, руководство и контроль (SDC) могут применяться к ним, поскольку HMRC может расширить его использование, — говорит Энди Весси из Qdos.
Налоговые вычеты и кредиты на хозяйственные расходы
Владение домом может быть дорогим. Оплата налогов на недвижимость, ремонт и страхование домовладельцев могут значительно сократить ваши расходы на предметы роскоши, а также товары и услуги, приобретаемые по собственному усмотрению. К счастью, домовладельцы могут возместить часть потерянных денег, потребовав налоговых вычетов и кредитов. Давайте посмотрим на некоторые налоговые льготы на домашние расходы.
Ознакомьтесь с нашим калькулятором федерального подоходного налога.
Вычет из домашнего офиса
Владельцы малого бизнеса, которые работают из дома, могут иметь право на вычет из домашнего офиса. Если вы имеете право, вы можете вычесть часть взносов ассоциации домовладельцев, счетов за коммунальные услуги, страховых взносов домовладельцев и денег, которые вы потратили на ремонт домашнего офиса. Сумма, которую вы можете вычесть, зависит от нескольких факторов, включая процентную долю вашего дома, которая используется исключительно для бизнеса.
Требование вычета из домашнего офиса не приведет к автоматическому аудиту IRS, но вам нужно быть осторожным. Вам нужно будет следить за квитанциями, аннулированными чеками и другой документацией и быть готовым доказать, что ваш домашний офис не используется для других целей, не связанных с вашим бизнесом.
Связанная статья: Что вы можете вычесть в налоговое время?
Налоговые льготы для домовладельцев
У владения домом есть свои преимущества.Домовладельцы могут получить налоговый вычет на различные расходы (хотя многие из этих налоговых льгот, как правило, в пользу богатых). Если вы имеете право на вычет процентов по ипотеке, вы можете вычесть проценты по ипотеке на задолженность до 1 миллиона долларов (до 500 000 долларов, если вы и ваш супруг подаете отдельные налоговые декларации), которые были начислены во время покупки или улучшения первого или второго дома. Вы также можете вычесть проценты за выплату кредита под залог собственного капитала, если у вас есть долг до 100 000 долларов США (или 50 000 долларов США, если вы подаете заявление о браке отдельно).
Другой вычет может дать домовладельцам налоговые льготы при выплате ипотечных баллов. Покупатели жилья могут платить баллы, чтобы снизить свою ставку по ипотеке. Единый балл равен 1% от суммы ипотечного кредита. Если вы приобрели дом за 1 миллион долларов или меньше, вся сумма оплаченных вами ипотечных баллов может быть вычтена. Вы также можете вычесть всю сумму выплаченных вами баллов, если вы рефинансировали или взяли вторую ипотеку (если ваша долговая нагрузка по собственному капиталу составляет менее 101 000 долларов).
Для того, чтобы вычесть ваши ипотечные баллы в качестве предоплаченных процентов, вы должны соответствовать определенным требованиям.Например, деньги, которые вы использовали для выплаты ипотечных баллов, должны поступать с вашего собственного банковского счета, а не ссуды. И баллы должны быть скидочными. Для вашего первого и второго дома вы не можете получить вычет за оплату начальных баллов, которые вы платите за обработку ссуды (и они могут включать комиссии и расходы на закрытие).
Удержание налога на имущество
В дополнение к вычетам для выплаты процентов и баллов по ипотеке, практически любой владелец собственности с землей, основным домом, вторым домом или зарубежной недвижимостью может получить вычет при уплате налогов на недвижимость.Но вы не можете вычесть налоги на недвижимость, если у вас есть арендуемая или инвестиционная недвижимость.
Если вы разделите свое налоговое бремя с лицом, которое продало вам дом, вы можете списать только ту часть, которую вы фактически заплатили. Если вы производили платежи на счет условного депонирования, вы можете вычесть только ту сумму, которую заплатил ваш кредитор (это должно быть отражено в вашем счете по налогу на имущество).
См. Информацию о налогах на недвижимость для вашей собственности.
Заявление о налоговых льготах на домашние расходы
Чтобы запросить налоговые вычеты, связанные с домом, вам необходимо указать свои вычеты.Вы можете сделать это, заполнив налоговую форму Таблицы А и выяснив, сколько вы можете удержать. Однако перечисление ваших вычетов может не стоить того, если вы можете уменьшить свой налогооблагаемый доход, воспользовавшись стандартным вычетом.
Если вы хотите запросить налоговую льготу, вам, вероятно, потребуется заполнить форму и отправить ее при подаче налоговой декларации. Например, чтобы подать заявку на получение кредита на энергоэффективность жилых домов, вам необходимо заполнить форму IRS 5695 и приложить ее к своей налоговой декларации.
Знай, что нельзя вычесть
Готовясь к подаче налоговой декларации, вы должны четко понимать, что вы можете, а что нет. Например, вы не можете напрямую вычесть расходы, которые вы оплатили, работая над проектом по благоустройству дома. Конечно, если ремонт вашего дома повышает стоимость вашей собственности, вы можете вычесть дополнительные платежи по налогу на недвижимость, которые вы сделали в течение года.
Обратите внимание, что если ваш второй дом служит жилым и арендуемым имуществом, он считается приносящим доход недвижимостью для целей налогообложения, если он сдается в аренду более 14 дней в году (или вы используете его по личным причинам менее 10 дней в году). % от общего количества дней, которые вы сдаете в аренду, в зависимости от того, что больше).Помимо увеличения суммы денег, подлежащих налогообложению, получение дохода от аренды может уменьшить сумму, которую вы можете вычесть из своей налоговой декларации.
Фото предоставлено: © iStock.com / Geber86, © iStock.com / gpointstudio, © iStock.com / alfexe
Аманда Диксон Аманда Диксон — писатель и редактор по личным финансам, специализирующаяся в области налогов и банковского дела. Она изучала журналистику и социологию в Университете Джорджии. Ее работы были представлены в Business Insider, AOL, Bankrate, The Huffington Post, Fox Business News, Mashable и CBS News.Аманда родилась и выросла в метро Атланта, а в настоящее время живет в Бруклине. БлогCanal Street | Общие сведения о коммерческой аренде
Чтобы понять истинную стоимость вашей коммерческой аренды, вам необходимо понимать, что операционные расходы проходят через резервы. Положения о прохождении расходов подробно описывают расходы на обслуживание помещений общего пользования (CAM), налоги, страховые расходы и другие «сквозные» расходы. Эти положения называются «сквозными положениями», потому что сумма, которую арендодатель должен заплатить за эти расходы, «передается» непосредственно арендатору.Подробная информация о текущих расходах, проходящих через резервы, важна для определения общей стоимости сделки как для арендатора, так и для арендодателя.
Хотя эти расходы всегда важны для понимания коммерческим арендатором, они особенно важны в структурах аренды, где арендатор принимает на себя риск инфляции расходов, таких как NNN и аренда базового года. Положения по операционным расходам часто обсуждаются в больших объемах, поскольку они оказывают прямое влияние на прибыль как арендодателя, так и арендатора.Понимание положений о переносе операционных расходов (а также о том, что в них не следует включать) — один из основных способов получить больше выгоды от коммерческой аренды.
Что такое операционные расходы и чем они отличаются от расходов CAM?
«Операционные расходы» — термин, обозначающий все расходы на эксплуатацию объекта недвижимости; в качестве подкатегории операционных расходов включены «CAM-расходы». Расходы CAM — это, в частности, расходы, связанные с обслуживанием мест общего пользования, такие как расходы на обслуживание коридоров, лифтов, вестибюлей, парковки, озеленения и здания в целом.Операционные расходы включают расходы CAM, налоги, страхование, специфические для арендатора расходы (которые не учитываются отдельно и не выставляются непосредственно арендатору) и другие расходы на эксплуатацию здания и проекта недвижимости в целом. Термины «Операционные расходы» и «Расходы CAM» часто путают, и важно понимать разницу между ними.
Как арендодатель хочет оплачивать операционные расходы?
Как правило, домовладелец старается включить все операционные расходы (или столько, сколько они могут) в стоимость арендатора.Естественно, домовладелец хочет, чтобы его арендаторы оплачивали все расходы, включая расходы, которые арендаторы могут не рассматривать как прямые выгоды для арендатора. Арендодатель предпочитает иметь возможность включать эти операционные расходы без ограничений, даже если он является сообразительным и честным арендодателем, который не будет злоупотреблять этой властью, потому что это дает ему преимущество в виде сомнения, гибкости и менее обременительного администрирования аренды. Соответственно, положения о переносе операционных расходов часто разрабатываются так, чтобы они были как можно более всеобъемлющими и открытыми, позволяя арендодателю покрывать почти все операционные расходы непосредственно арендатору (и, как правило, с «административным сбором» наверху).В качестве примера, часть CAM «дружественного к арендодателю» положения об операционных расходах в простом договоре аренды может выглядеть следующим образом:
Расходы на общие помещения. Арендодатель организует и, в соответствии с Разделом [4] настоящего Договора аренды, Арендатор оплатит эксплуатацию, техническое обслуживание и ремонт Здания, включая, помимо прочего, техническое обслуживание и ремонт стоянки (включая восстановление дорожных покрытий и ремонт), снег вывоз, общие коммунальные услуги, страхование, общий водопровод и канализация для поддержания озеленения, повторная посадка и другое обслуживание, необходимое для поддержания хорошего внешнего вида ландшафта, чистка и подметание, расходные материалы, амортизация машин и оборудования, используемых в такой операции, персонал для оказания услуг, имущество оценка ассоциации собственников и аналогичные расходы на техническое обслуживание и ремонт, а также 10% таких затрат на эксплуатацию, техническое обслуживание и ремонт для покрытия административных и накладных расходов Арендодателя («Общие расходы»).
Как арендатор хочет оплачивать операционные расходы?
Арендатор обычно стремится покрывать операционные расходы прямо противоположно домовладельцу. То есть арендатор хочет исключить из затрат, что он оплатит как можно больше операционных расходов. Но опытный арендатор также понимает, что хорошее управление зданием требует денег, и что для арендатора разумно оплатить долю затрат, чтобы обеспечить хорошее управление зданием. Таким образом, сообразительный арендатор будет осознанно и вдумчиво продумать, какие операционные расходы он готов оплатить и какие операционные расходы должны оплачиваться бременем арендодателя.
Арендаторы «любят оплачивать» расходы, которые увеличивают бизнес арендатора, помогают ему привлекать клиентов и обеспечивать комфорт и продуктивность сотрудников. Арендаторы также хотят (или, по крайней мере, хотели бы) разумно вознаграждать домовладельцев, которые хорошо управляют зданием Арендатора. Арендаторы не любят оплачивать расходы, связанные с плохим управлением, расходы, которые уже «встроены в» прибыль арендодателя, и расходы, которые не помогают арендатору заработать дополнительный бизнес. Итак, какие расходы арендатор должен рассмотреть, чтобы подтолкнуть арендодателя исключить возможность перехода к арендатору?
Обычные «корзины» операционных расходов, которые часто оговариваются для исключения из CAM, проходят через положения о коммерческой аренде
Расходы арендодателя на ведение бизнеса
Арендатор не хочет оплачивать арендодателю расходы на простое ведение его бизнеса.Хотя «затраты на ведение бизнеса» — это общий термин, который сам по себе не имеет особого значения, идея состоит в том, что арендатор не должен оплачивать накладные расходы арендодателя (особенно расходы, не относящиеся к конкретному зданию, в котором арендатор в). Эти «затраты на ведение бизнеса» включают такие вещи, как проценты по ссудам, затраты на привлечение арендаторов (реклама, юридические и брокерские сборы, аренда арендного офиса, надбавки за улучшение состояния арендаторов и другие стимулы для арендаторов), резервы на ремонт и безнадежные долги, расходы на продажу или финансирование собственности, а также общие накладные расходы для руководителей высшего звена и другого персонала, не связанного с недвижимостью.Это «ведро» также включает в себя расходы, связанные с вещами, которые должны нести риск арендодателя в большинстве ситуаций, например, расходы на защиту или судебное преследование по искам против других арендаторов, расходы, связанные с дефектами в первоначальном проекте или строительстве здания, а также расходы, связанные с государством. действия, которые произошли до даты начала аренды арендатора, например затраты, связанные с изменениями экологического или налогового законодательства. Хотя большинство арендодателей согласны с тем, что многие из этих затрат не следует включать (и, таким образом, исключить их без особой борьбы), некоторые из этих статей также обычно обсуждаются.
Расходы на правонарушения домовладельца
Совершенно очевидно, что арендатор не должен оплачивать расходы, связанные с неумелым управлением домовладельцем или другими нарушениями. Расходы, возникающие в результате грубой небрежности или умышленных проступков арендодателя, расходы, понесенные в результате нарушения арендодателем других договоров аренды, расходы, связанные со штрафами и пени, налагаемыми на арендодателя, и повышенные страховые взносы, вызванные халатностью арендодателя, — это лишь некоторые из затрат, которые арендатор не должен платить.Почти в любой ситуации, если домовладелец настаивает на том, чтобы вы оплатили эти расходы, вам, вероятно, следует найти нового арендодателя…
Расходы, которые не приносят равной выгоды арендаторам, или расходы, вызванные специально другим арендатором
Другая группа расходов, которую арендатор должен обычно согласовывать, чтобы исключить из операционных расходов, — это расходы, которые приносят пользу только другим арендаторам. Несколько примеров: расходы, взимаемые с конкретного арендатора, стоимость услуг, предоставляемых не всем арендаторам (например, клуб или вещательный центр), и расходы, понесенные в результате неправомерных действий других арендаторов (например, увеличение страховки расходы из-за другого типа использования арендатора).
Расходы с особым потенциалом злоупотреблений со стороны арендодателя
Последний «пакет» расходов — это тот, который, скорее всего, станет предметом интенсивных переговоров. Причина в том, что есть определенные расходы, которые арендатор имеет смысл оплачивать как арендатор, но которые могут быть нарушены арендодателем. Арендодатель хочет, чтобы арендатор был уверен, что арендодатель не злоупотребит своим усмотрением, но арендатор действительно может доверять только тому, что написано в договоре аренды. Таким образом, арендаторы хотят составить договор аренды для защиты от домовладельцев, которые могут быть чрезмерно усердными или даже хуже.Соответственно, об этих типах расходов часто ведется много дискуссий. Типы расходов, которые попадают в эту категорию, специфичны для каждого проекта, но следует рассмотреть несколько примеров: расходы на скульптуры и другое искусство, расходы, которые были возмещены после того, как они были ранее оплачены, заработная плата сотрудников, которые работают только частично. — время на конкретное здание, расходы, выплаченные дочерним компаниям или аффилированным лицам арендодателя без участия в конкурсных торгах, плата за управление, отчисления по страховке, политические и благотворительные взносы, а также расходы (например, аренда), которые можно использовать для обхода других исключений (например, , капитальные затраты).Наиболее активно обсуждается вопрос капитального ремонта, который заслуживает отдельного рассмотрения в отдельном сообщении в блоге (следите за обновлениями).
Как мне узнать, какие расходы CAM нужно согласовывать?
Важно учитывать операционные расходы, потому что сумма, которую арендатор оговаривает в качестве исключения, пойдет прямо на чистую прибыль арендатора. При обычной коммерческой аренде поверенный арендатора часто может полностью оплатить свой гонорар, просто внеся ключевые изменения в положения о текущих расходах.Но не все переговоры равны. Например, может не стоить усилий вести переговоры об исключении для произведений искусства, если вы арендуете место в небольшом промышленном парке; просто маловероятно, что произведения искусства станут большими расходами. Недвижимость по своей природе уникальна, поэтому вам следует самостоятельно рассмотреть вопрос об аренде, чтобы определить, какие расходы имеет смысл оплачивать.
Какие еще вопросы, связанные с операционными расходами, должны меня беспокоить?
В то время как основная часть переговоров и проблем, связанных с переносом операционных расходов, связана с разделами общих расходов на техническое обслуживание, операционные расходы, которые передаются арендаторам, также обычно включают налоги и расходы на страхование.Вы должны понимать, какие налоги имеет смысл платить арендатору, и какая страховка является стандартной для арендатора и оплачивается. Хотя эти вопросы, как правило, просты, договора аренды часто составляются таким образом, что арендатор оказывается «на крючке» из-за чего-то необычного, особенно в отношении налогов. Опытный арендатор захочет убедиться, что «налоги» определены правильно, чтобы исключить такие вещи, как налог на имущество домовладельца, дарение и подоходный налог, среди прочего. Арендатор должен обсудить условия страхования со своим страховым брокером и поверенным, особенно если тип бизнеса имеет уникальные требования или затраты на страхование.
Кроме того, для арендатора очень важно подумать, следует ли ему вести переговоры о праве проверять арендодателя. Право проводить аудит арендодателя может иметь решающее значение для арендатора, чтобы фактически обеспечить соблюдение оговоренных им исключений по операционным расходам. В конце концов, откуда вы знаете, что домовладелец не перечислял свои политические взносы, если у вас нет права просматривать его книги? Поскольку арендодатели (как и любые разумные владельцы бизнеса) не разглашают свою финансовую информацию легкомысленно, положения аудита также часто являются предметом жестких переговоров.Перед подписанием договора аренды вы должны подумать, нужно ли вам вести переговоры о праве, чтобы убедиться, что вы заключили сделку, которую, как вы думали, заключаете.
Переговоры о переносе операционных расходов через положения вашей коммерческой аренды, вероятно, являются наиболее важными переговорами, которые вам предстоит провести с домовладельцем. Хотя этот пост призван предоставить достаточно информации, чтобы быть полезным, он определенно не охватывает все расходы или все проблемы, которые могут вас беспокоить как арендатора (или арендодателя).
Если вам нужна дополнительная информация о коммерческой аренде, ознакомьтесь с остальными публикациями в нашей серии статей о коммерческой аренде или свяжитесь с нами сегодня.
Фото: Ян Сане | Flickr
Фото: Уи Кит Чин | Flickr
Расходы CAM коммерческий арендодатель коммерческая аренда операционные расходы коммерческого арендатора
Гидеон Дионн
Гидеон ловил форель нахлыстом в реках трех континентов.
Комментариев нет