Потенциальный покупатель на аукционе: Кот в мешке: что нужно знать при покупке квартиры с аукциона :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

Как происходит покупка залоговой квартиры у банка, плюсы и минусы для покупателя

Популярность и повсеместность ипотечного кредитования привели к тому, что на рынке все чаще появляются квартиры, находящиеся в залоге у банка и выставляемые им же на торги. Как правило, это связано с невозможностью граждан выплачивать ежемесячный взнос по ипотеке.

Разберемся, стоит ли приобретать такую недвижимость, насколько это опасно и может ли быть выгодно.

СодержаниеПоказать

🏛 Какая недвижимость выставляется на торги

На основании ст. 348 ГК РФ банк имеет право выставить квартиру на торги, если сумма не исполненного заемщиком обязательства превышает 5% от суммы стоимости недвижимости. Также на торги могут выставить квартиру, если заемщик за год более трех раз нарушил сроки внесения ежемесячного платежа.

В таких случаях у банка есть законное основание забрать себе залог (квартиру) в счет погашения взятого ипотечного кредита. Залоговая недвижимость может заинтересовать тех, кто хочет купить квартиру со скидкой, поскольку банк зачастую немного сбрасывает цену, чтобы поскорее продать жилплощадь и закрыть долговые обязательства.

Банки начинают продажи залоговой недвижимости или на основании соответствующего судебного решения, или после согласия на сделку заемщика. Первый вариант происходит, если должник не желает платить и урегулировать спор в мирном порядке, а второй вариант – когда стороны смогли договориться добровольно.

Таким образом, не нужно бояться, что приобретение залогового имущества – это что-то непонятное и незаконное. Но своя специфика у таких сделок есть.

💸 Специфика купли-продажи

Залоговая недвижимость может реализовываться тремя путями:

По согласию заемщика и банка.
Через продажу на аукционах.
Через публичные торги.

По согласию заемщика и банка

Данный вариант возможен, если банк в индивидуальном порядке согласится на сделку по покупке залогового жилья, но не на условиях стандартной купли-продажи, а на условиях переоформления ипотеки.

На практике это выглядит так: потенциальный покупатель подает документы в банк, после чего ипотечный договор переоформляется на него. Ипотечные обязательства берет на себя новый заемщик, а также он должен компенсировать прежнему заемщику ту сумму задолженности, которая уже была выплачена на момент переоформления договора.

В реальности этот вариант встречается нечасто и причин этому две. Первая причина – обременение с квартиры не будет снято до тех пор, пока она в залоге у банка. Поэтому новый владелец не может в это время зарегистрировать на нее право собственности. А банки не снимают обременение, пока долговые обязательства не будут полностью погашены. Получается замкнутый круг. Между закрытием долга и подачей документов на регистрацию права собственности могут пройти месяцы. На профессиональном жаргоне это время называется «период страха».

Вторая причина – вариант с переоформлением ипотечного договора больше всего подойдет тем, кто готов сразу погасить всю сумму долга. Но большинство покупателей на рынке недвижимости не могут себе этого позволить и сами берут ипотеку.

Вы бы рискнули купить находящуюся в залоге у банка квартиру?

Да – не вижу рисков, если подходить к делу с умомНет – мне кажется, слишком много «подводных камней»У меня самого квартира в залоге у банка и ипотека на 15 лет

Продажа на аукционах

Очень распространенный вариант. Существуют специализированные сайты, представляющие собой витрину залогового имущества. Для участия в аукционе нужно зарегистрироваться на сайте, ознакомиться с предложениями и внести задаток. У разных банков размер задатка может различаться, но обычно это около 5% от начальной цены продажи залоговой квартиры, которая определяется независимым оценщиком. После этого потенциальные покупатели предлагают свою цену на объект, при этом их предложения не могут быть ниже первоначальной стоимости.

Как и в любом аукционе, выигрывает тот, кто предложит большую цену. Залоговую недвижимость можно оплатить сразу при наличии средств или оформить кредит в этом же банке. Победителю внесенный задаток засчитывается в стоимость покупки, а остальным участникам аукциона возвращается.

Публичные торги

Торги возможны в случае, если заемщик не выплачивает ипотеку и не хочет продавать квартиру добровольно. Тогда на основании вынесенного судебного решения банк выставляет недвижимость на торги. Узнать о них можно на сайте самого банка или на сайте ФССП. Торги проводятся на специализированных интернет-площадках.

Главное отличие торгов от аукциона в том, что проведение торгов возможно только на основании судебного решения. То есть сначала обязателен процесс, где суд выносит решение в пользу банка и постановляет обратить взыскание на заложенную недвижимость. Сам принцип процедуры не отличается от аукциона – потенциальные покупатели предлагают свои цены, которые должны быть выше стартовой. Победителем становится тот, кто предложил больше всех.

Если в ходе торгов недвижимость реализовать не удалось, то проводятся повторные торги. При отсутствии предложений банк может снизить цену на объект в среднем на 10-30%.

Покупка квартиры по доверенности

Читать

🤝 Плюсы и минусы сделок

К плюсам таких сделок можно отнести:

Возможность приобрести недвижимость с хорошей скидкой.
Качественное и юридически чистое жилье – поскольку перед ипотекой банк проверяет и одобряет не только заемщика, но и залоговое имущество.
Сделку оформляют организаторы аукциона или торгов.
Возможность оперативно взять ипотеку на приобретаемое жилье.

К минусам таких сделок можно отнести:

Сложности с поиском покупателя – некоторые боятся связываться с залоговой недвижимостью.
Сроки заключения сделок с залоговыми объектами всегда на несколько недель дольше обычных (поэтому доверять можно только надежным банкам, у которых нет риска отзыва лицензии).
Возможность оспаривания бывшим собственником изъятия квартиры и ее возврат.
Наличие в квартире жильцов, которых нельзя выписать, например, несовершеннолетних детей.

👇 Как подстраховаться при покупке

При приобретении залоговой квартиры стоит попробовать минимизировать риски. Самое главное – не полагаться во всем на банк, а самому дополнительно изучить все документы на квартиру.

Нужно убедиться, что в квартире нет еще собственников, которых проблематично будет выселить. Особенно это актуально, если при первоначальном приобретении продавец использовал средства материнского капитала. В таком случае органы опеки могут потребовать восстановить ребенка в правах, и он станет сособственником.

Нужно также следить за законностью процедуры торгов. Если торги были проведены с нарушениями, то продавец квартиры имеет право обратиться в суд, чтобы признать их недействительными.

Чтобы обезопасить себя, рекомендуется запросить у организаторов судебное решение, на основании которого стала возможна реализация имущества, а также правила проведения торгов.

Зачем нужен первоначальный взнос при ипотеке

Читать

Как оформить ипотеку в 2020 году. Программы господдержки

Подробнее

5 важных вещей о налоговом вычете при ипотеке

Смотреть

❗ Стоит ли покупать такую недвижимость? Мнение эксперта

Мнение эксперта

Илья Тарасов

Предприниматель

Необходимо понимать, что залоговое имущество продают в самых крайних случаях, когда других способов расплатиться с долгами у прежнего заемщика нет.

Чтобы минимизировать риски, не стоит приобретать такую квартиру напрямую у продавца: лучше сделать это у банка через аукцион или торги. Избежать неприятностей удастся, если выбрать крупный надежный банк.

Нелишним будет дополнительно проверить прежнего собственника. Если у него имеются другие долги, помимо ипотечных – например, алиментные или по коммуналке, то после снятия банком обременения может возникнуть новое по инициативе ФССП.

Покупка залоговой недвижимости подойдет людям, которые хотят сэкономить, но при этом оценивают все риски и взвешенно подходят к ситуации.

❓ Часто задаваемые вопросы

Можно купить только залоговую жилую недвижимость? Или коммерческие помещения тоже?

Можно купить и коммерческие помещения.

Какие банки обычно занимаются реализацией залоговых квартир?

Все, которые занимаются ипотечным кредитованием. Но связываться стоит только с проверенными и надежными.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру? Может ли бывший собственник предъявлять на нее права?

Может, но сотрудничество с серьезным банком и проведение торгов или аукциона по всем правилам уменьшает риски.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Специальный корреспондент сайта ZakonGuru

Как избежать рисковых моментов на торгах при банкротстве?

На какие моменты следует обратить внимание потенциальному покупателю, чтобы не остаться ни с чем?

Как мы отмечали ранее, торги, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными (по иску заинтересованного лица).

Но как заранее покупателю обезопасить себя от покупки лота по необоснованно завышенной цене, от приобретения «мертвой» дебиторской задолженности, да и просто мошенников?

Мошеннические схемы, связанные с имитацией реальных торгов

По правилам торгов, его участникам (кроме победителя) возвращают ранее внесенный задаток. Обычно задаток возвращают в течении пяти рабочих дней с момента публикации итогового протокола на электронной площадке.

Суть обмана заключается в сборе задатка, который потом не возвращается участнику торгов.

Мошенники используют данные реально обанкротившейся компании и размещают лоты от имени ее конкурсного управляющего, а также приводят банковские реквизиты для перечисления задатка. Естественно, что предлагается лот по привлекательной цене.

Как противостоять этому?

Прежде всего, покупателю нужно найти информацию об имуществе, выставленном на торги.

Сведения о том, что будут проводиться торги по продаже имущества должника, в обязательном порядке публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Полные данные по торгам размещаются в официальных источниках — «Коммерсанте» (по Закону № 127-ФЗ публикация является обязательной).

Понятно, что мошенническая схема рассчитана на то, чтобы у покупателя не осталось времени проверить информацию и в погоне за дешевым лотом, покупатель забыл бы о мерах предосторожности.

Недопуск к торгам

Чтобы выиграть торги по банкротству, покупателю необходимо выполнить ряд необходимых процедур, касающихся регистрации на электронной площадке.

Регистрация покупателя в системе состоит из нескольких шагов и если не выполнить формальности, то потенциального покупателя не допустят к торгам.

Участнику торгов следует заранее подготовить необходимый пакет документов (перечень документации размещается на электронных площадках) и составить заявку в соответствии с инструкцией.

Если же организатор торгов неправомерно отказал в допуске к участию в торгах, то суд может признать торги проведенными с нарушениями, а действия организатора торгов, который ограничил круг потенциальных покупателей, повлияв на результаты торгов, неправомерными.

Покупка неликвидных объектов

Процедура реализации имущества строго регламентирована. Для реализации имущества банкротов созданы многочисленные электронные торговые площадки.

По неопытности покупатель может приобрести неликвидный лот, например, право требования долга либо другие объекты, которые могут впоследствии принести убытки.

Прежде, чем покупать дебиторскую задолженность, покупателю необходимо тщательно проанализировать ее происхождение, а также вероятность взыскания денежных средств с дебитора.

Потенциальный покупатель должен «пробить» дебитора, не является ли он банкротом (например, на сайте https://arbitr.ru либо https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch, http://fssprus.ru/iss/ip), имеются ли в наличии документы, подтверждающие задолженность, основание для взыскания задолженности, не истек ли срок исковой давности по долгу, финансовое положение должника (https://online.igk-group.ru).

Намеренное ухудшение (улучшение) привлекательного (неликвидного) объекта

Зачастую продажа имущества банкрота осуществляется в интересах определенного лица или группы лиц («нужного» покупателя).

Тогда выставляемый объект представляется в непрезентабельном виде, чтобы отбить желание потенциальных покупателей на лот.

На торгах может встречаться и противоположная ситуация — намеренное улучшение выставленного на продажу объекта. Например, лот с производственным оборудованием, фотография и характеристики которого умалчивают факт некомплектности либо неисправности какой-либо части.

Покупатель должен предварительно провести проверку желаемого объекта покупки еще до начала торгов, то есть осмотреть объект продажи визуально.

Покупка объекта с обременением

По общему правилу при продаже имущества на торгах в рамках дела о банкротстве прекращаются все права третьих лиц на это имущество (ст.352 ГК РФ, ст. 138 Закона № 127-ФЗ, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.05.2016 г. № 308-ЭС16-1368).

Но есть имущество (например, объект незавершенного строительства), которое может выставляться на торги с обременением. Например, в виде требования к покупателю принять на себя обязанность обанкротившейся компании предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства (дольщикам-физическим лицам). Обычно такие объекты продаются со значительным дисконтом, поскольку цель продажи — поиск инвестора для завершения строительства.

Чтобы обезопасить себя от возможных проблем с покупкой объектов с обременением, прежде всего, необходимо заказать выписку из ЕГРН (https://rosreestr.net). В выписке есть пункт «Ограничение прав и обременение».

Перед тем как стать участником торгов и подать заявку на участие, необходимо тщательно проверить выставленный объект, посмотреть репутацию электронной площадки. Слишком низкая цена лота должна вызвать подозрение (хотя и лоты с неликвидом продаются по завышенной цене).

Покупая на торгах имущество должника-банкрота, компании, ИП и физические лица могут получить максимальную экономию при минимальных затратах.

Однако при малейших сомнениях в цене, качестве лота, лучше воздержаться от покупки.

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем Вас по данному вопросу:

Покупка квартиры на торгах — сделка несущая определенные риски

С ростом ипотечного кредитования, а также после принятия закона о банкротстве физических лиц все больше граждан «теряют» свои квартиры в связи с тем, что не могут надлежащим образом выплачивать взятые кредиты. Квартиры же таких граждан, не справившихся с кредитом, выставляют на торги и реализуют через аукционы, по цене ниже рыночной цены на такие квартиры. Все больше потенциальных покупателей обращает свое внимание на такие торги, в надежде купить квартиру на торгах существенно ниже ее рыночной стоимости. Какие же скрытые проблемы ожидают покупателей при покупке такой квартиры. Давайте разберемся вместе.

Как попадают квартиры на торги
Каков механизм передачи квартиры на реализацию на торгах?
Право пользования жилищем иных лиц.
Когда нельзя выписать из квартиры купленной на торгах бывшего собственника или других прописанных граждан.
Наши услуги при покупки квартиры на торгах.

Как попадают квартиры на торги.

Разберем несколько случаев.

Первый и самый популярный случай, когда на торгах реализуется квартира, собственник которой не справился с ипотечным кредитом. Заемщик взял кредит в банке для покупки квартиры, купил ее, с одновременным обременением залогом у банка. Вселился в эту квартиру. Платит кредитные платежи банку. По документам квартира принадлежит заемщику, он ее считает давно своей. Но… Что-то может пойти не по плану – финансовые трудности, болезнь, увольнение с работы и поток платежей в банк от заемщика сокращается, а то и вовсе прекращается. Банк начинает нести убытки, и вынужден обратиться в суд с иском к заемщику о взыскании денег, выданных банком на покупку квартиры. Естественно, у заемщика возвратить единоразово всю занятую сумму банку не получается, какая уж тут вся сумма займа, когда и ежемесячные платежи-то не платятся. Естественно, банк кредитор, понимая, что такая ситуация может наступить с почти любым заемщиком предусматривает в договорах механизм, который позволит банку при неплатежах возвратить себе деньги. Механизм этот называется залог. Именно этот механизм стоит в основе ипотечного кредитования. Если заемщик не справляется с кредитом, пропускает платежи, то банк направив требование о возврате всей суммы кредита и не получив добровольно от заемщика этой суммы, обращается в суд. В суде же кредитор, не только истребует всю сумму кредита с процентами, штрафами и пенями, но и реализует механизм защиты своих прав через требование о реализации залога. Как это происходит? При покупке квартиры на свое имя, заемщик, одновременно с покупкой оформляет договор залога (ипотеки) с банком, где указывается, что в случае просрочки платежей и невыплаты суммы кредита и процентов не кредит кредитору-банку, банк имеет право обратить через суд взыскание на покупаемую квартиру (предмет залога). Реализуя свои права, оговоренные в договоре залога (ипотеки), банк просит суд обратить взыскание на заложенную квартиру и реализовать ее на торгах. Почему на торгах? Потому как законодатель попытался реализовать баланс интересов как банка, которому требуется как можно быстрее реализовать заложенную квартиру и вернуть деньги, тем самым минимизируя упущенную выгоду, и реализовать в итоге за как можно меньшую цену (чем меньше цена, тем быстрее продастся). Так и заемщика, которому необходимо продать квартиру как можно дороже, чтобы от продажи выручить как можно больше средств. Как происходит реализация на деле – чуть ниже.

Второй по популярности случай, когда с целью развития бизнеса, лечения, да и просто попав в лапы мошенников, собственники обращаются в банк с просьбой о кредитовании их под залог уже существующей, давно приобретенной квартиры. Не все банки работают с такими кредитами, считая, что данные кредиты весьма рискованны, т.к. закладывать в банк квартиру, зачастую единственную, обычно приходиться при совсем трудных жизненных обстоятельствах или, как писал чуть выше, попав в лапы мошенников. И если при получении ипотечного кредита на покупку жилья, с кредитом не справляются до 7,3 процентов заемщиков, то при займах под существующую квартиру – до 40-50 процентов. Банк же вынужден терпеть убытки за счет замораживания денежных средств, на накладные расходы, содержание дополнительного штата юристов юристов и пр.пр. За счет небольшого количества банков, предоставляющих такие услуги, высокие процентные ставки по кредиту и несмотря на большое количество не возвратов кредитов, данный случай только лишь второй по количеству квартир, реализуемых на торгах.

Третий случай – реализация имущества на торгах при банкротстве гражданина или организации. На данный момент количество банкротств граждан, при которых реализуется жилище граждан не велико. Следует отметить, что во втором и третьем случае обращение взыскания и направление на реализацию имущества должника тоже происходит через суд.

Каков механизм передачи квартиры на реализацию на торгах?

Защищая права как кредитора, так и заемщика, суд запрашивает оценочную компанию о стоимости имущества, попадающего под обращение взыскания. Как правило, суд назначает стартовую цену имущества для реализации на публичных торгах в размере 80 процентов от рыночной стоимости. После вступления решения суда в законную силу, кредитор получает в суде исполнительный лист и предает его судебному приставу-исполнителю на исполнение. Судебный пристав-исполнитель, накладывает арест на реализуемое имущество и предлагает заемщику, а в данному случае — уже должнику, добровольно рассчитаться с банком, без реализации имущества на торгах. Если должник не погашает задолженность перед банком, то судебный пристав передает квартиру на торги. Публичные торги по реализации заложенного имущества должно проводить территориальное управление Росимущества. В реальности торги проводят специализированные компании, аккредитованные при Росимуществе. Из-за того, что участие в акуционе не подготовленному человеку весьма затруднительно, что в аукционах, как правило, участвую одни и те же лица, сознательно не давая завысить цену реализуемой квартиры, тем самым пороча саму идею аукциона.

Не буду останавливаться на столь прискорбном факте, наша цель не показать механизм или порочность торгов, а указать на ряд факторов, когда покупать квартиру на аукционе просто нельзя, т.к. в последующем, пользоваться данной квартирой будет невозможно, да и для дальнейшей реализации она будет тоже неликвидна.

Право пользования жилищем иных лиц.

Обращая взыскание на квартиру, как приобретенную в ипотеку, так и заложенную в банк, суд не должен вникать в то, является ли данное жилище единственное у бывшего собственника, кто проживает в квартире, есть ли куда бывшим владельцам и членам семьи выехать из квартиры. Закон четко указывает, что в случае если квартира была приобретена с помощью ипотечного займа или под квартиру был получен займ, то обращение взыскания и реализация на торгах возможно и на единственное жилье человека.

Несколько простых примеров. Гражданин приобрел совместно с супругой в ипотеку квартиру, у супружеской пары появились дети, которые по рождению были вселены в ипотечную квартиру. В квартире постоянно зарегистрированы супруги и дети. Иного жилья у них нет. Гражданин и его супруга не справляются с ипотечными платежами, довели дело до суда, надеясь, что с детьми на улицу не выгонят из единственного жилья. Может ли суд обратить взыскание на данное жилище и направить его на реализацию по торгам? Может. И вот приобретатель такой квартиры приобретает на торгах квартиру с проживающей семьей. Как такой социальный эксперимент над приобретателем квартиры на торгах?

Или другой случай. Дети обманным путем заставили гражданина преклонного возраста взять кредит под залог квартиры, срочно нужно на лечение внучки или на бизнес-идею (нужное подчеркнуть), а потом исчезли. Естественно, обещания платить по кредиту растворились как и родственнички. Далее путь известен. Суд. Приставы. Торги. И покупатель готов выкинуть престарелого «заемщика» из единственной квартиры на помойку?

Если отбросить морально-этические нормы, то новый собственник может обратиться в суд с иском о признании бывшего собственника и членов его семьи, проживающих или постоянно зарегистрированных в проданной на торгах квартире, прекратившими право пользования. В силу признания прекратившими право пользования суд дает основание для прекращения у этих граждан постоянной регистрации (по старом прописки) и выселения из спорной квартиры. Далее же действия происходят с участием судебных приставов-исполнителей и выселением граждан на улицу.

Как избежать таких случаев? Перед покупкой квартиры на торгах проверять наличие в этой квартире граждан проживающих и постоянно зарегистрированных. Как это сделать? Спрашивайте, расскажем. Далеко не всегда это задача простая. Да и суды вещь процессуально сложная.

И если в вышеописанном случае весь вопрос сводится к морально-этическим факторам, то не всегда и через суд можно выписать и выселить граждан из приобретенной на торгах квартиры.

Когда граждан нельзя лишить права пользования квартирой, приобретенной на торгах?

Когда из купленной квартиры на торгах нельзя выписать бывшего собственника или прописанных не собственников. Прежде всего, когда граждане, проживающие в квартире, отказались от приватизации данной квартиры. Отказавшись или не участвуя в приватизации они сохраняют пожизненное право пользование этим жилищем. И если на членов семьи бывшего собственника жилища распространяется п.2 ст.292 ГК РФ и они утрачивают право пользования жилищем как члены семьи бывшего собственника, могут быть сняты с постоянного регистрационного учета (выписаны) и выселены из квартиры, то к отказникам от приватизации данная статья не применима. Даже после смены собственника такие лица имеют право проживать в квартире, а новые собственники не имеют права препятствовать им в проживании.

Похожая ситуация и в квартирах в кооперативных домах. До 91-го года официально купить квартиру на территории СССР было невозможно. Была возможность только вступить в ЖСК или ЖК, путем внесения или накопления пая, а соразмерно внесенному паю выделялась для проживания квартира. Т.е. гражданин СССР был не собственником квартиры, а собственником пая в ЖК или ЖСК. Несмотря на то, что формально пайщиком всегда был один человек и в последующем, после 91 года, право собственности оформлялось тоже только на пайщика, вселение в такого рода квартиры производилось по ордерам, выдаваемым Исполкомами. Так вот, по общему правилу и судебной практике, лица, вписанные в ордер, также сохраняют пожизненное право пользования кооперативной квартирой.

Отдельно идут квартиры, где право пользования жилищем было закреплено одним из промежуточных договоров, а далее в договорах не аннулировалось, но и не упоминалось.

Как вам такая покупка таких квартир на торгах? Что суду, что судебным приставам, что Росимуществу абсолютно всё равно, какие пожизненные права пользования сохранились в реализуемой на торгах квартире. Их задача реализовать имущество. Расторгнуть же договор купли-продажи квартиры, приобретенной на торгах из-за прав третьих лиц – не возможно. Деньги потрачены, жить невозможно, продать дальше почти не реально.

Наш совет, крайне внимательно изучайте всю документацию, которую вам могут выдать устроители торгов, проверяйте бывших собственников и историю квартиры приобретаемой на торгах по открытым источникам информации, анализируйте полученную информацию. Не дайте себя обмануть.

Если вам необходима помощь в проверке квартиры, покупаемой на торгах – звоните, предоставим всю информацию по квартире и дадим письменное заключение о рисках приобретения такой квартиры.

Если же квартира с людьми уже куплена и необходима помощь в прекращении права пользования через суд, наши юристы готовы на себя взять всю судебную и послесудебную работу по отстаиванию ваших прав как нового собственника квартиры.

Мы готовы оказать следующие услуги лицам, приобретающим квартиру на торгах:

До момента приобретения квартиры на торгах.

Проверка истории квартиры, приобретаемой на торгах.
Проверка наличия права пользования у иных лиц на приобретаемую квартиру, чьи права сохраняются при отчуждении квартиры.
Проверка фактов, могущих привести к невозможности пользования квартирой после приобретения на торгах.
Проверка фактов, могущих привести к признанию торгов недействительными или непроведенными.

После приобретения квартиры на торгах.

Признание через суд пользователей квартиры прекратившими право пользования.
Снятие пользователей квартиры с постоянного регистрационного учета из квартиры через суд (выписка бывшего собственника и членов его семьи из приобретенной на торгах квартиры).

Совместно с судебными приставами осуществляем выселение бывшего собственника и членов его семьи из приобретенной на торгах квартиры на основании исполнительного листа, выданного судом.

Как участвовать в электронных торгах на покупку квартиры?

Сегодня через интернет можно не только оценивать состояние рынка недвижимости и анализировать стоимость, прочие параметры предлагаемого жилья, но и купить квартиру. Речь идет об аукционных торгах на электронной площадке, принимать участие в которых может любой желающий. В рамках настоящей статьи мы поговорим о привлекательности данного способа приобретения жилья, выделим его достоинства и недостатки, расскажем, как стать участником торгов.

С одной стороны может показаться, что покупка жилья через аукцион имеет одни только преимущества, к таковым, например, можно отнести отсутствие необходимости платить комиссию риелторам, а также возможность хорошо сэкономить, ведь стартовая цена выглядит весьма привлекательной. Однако есть и недостатки, например, невозможность осмотреть объект сделки, или вероятность купить квартиру с жильцами, которые не хотят съезжать.

Недвижимость на аукционе и участники торгов

Как правило, жилье выставляется на аукцион коммерческими структурами, так как именно этот способ позволяет избавиться от актива в виде недвижимости быстро и по хорошей цене.

Например, это могут быть банки, которые продают ипотечную недвижимость кредиторов, не имеющих возможности рассчитаться по кредиту, или предприятие продает квартиру, ранее предоставленную для проживания сотруднику. Судебные приставы также предпочитают данный способ при необходимости реализации жилья, конфискованного по решению суда (при банкротстве, пр.).

Кстати, на аукционе может предлагаться, как готовая квартира в новостройке, так и права требования, если застройщик еще не успел ввести здание в эксплуатацию.

Продавать жилье на аукционе могут и сами застройщики, такой формат помогает получить больше прибыли за самые привлекательные квартиры, а также поможет продать жилье, которое, скажем так, не пользуется усиленным спросом.

Участниками аукциона в качестве потенциальных покупателей являются опытные инвесторы, которые желают выгодно вложиться в недвижимость, а также участие в торгах могут принять и обычные граждане, которые покупают жилье для себя.

Как проводится аукцион. Этапы торгов

Принцип аукциона (не только по недвижимости) заключается в том, что объект продажи достается тому, кто предлагает самую высокую цену. Организаторы торгов получают документы, в которых отражаются их полномочия по продаже недвижимости и оформляют распорядительную документацию, выставляют объекты на торги и размещают в интернете и СМИ информацию о дате и времени проведения аукциона. На ресурсе компании-организатора обязательно размещается информация о предлагаемом объекте.

Начальная цена оговаривается с владельцами недвижимости и чаще всего бывает ниже рыночной стоимости. Определяется шаг повышения цены, как правило, в пределах 5% — 10% от текущей стоимости лота. После того, как цена озвучена, эту цену может принять участник, и если затем ставки не будут повышаться (на шаг цены), то этот участник окажется победителем. Или же победит тот, кто предложит самую высокую ставку.
Если на этапе оглашения цены никто из покупателей не согласился купить по предложенной цене и не предложил более высокую цену, недвижимость снимается с торгов и выставляется затем уже на втором этапе. Теперь от цены отнимается примерно 20%-30% рыночной стоимости и в течение торгов участники постепенно повышают цену. После того, как предложения закончили поступать, недвижимость достается тому, кто предложил самую высокую цену и его ставку никто не перекрыл.
Однако и на этом этапе может оказаться, что квартира по заявленной цене покупателей не заинтересовала, в этом случае торги переходят на следующий этап – начинается понижение стоимости. Устанавливается «Цена отсечения» — нижняя ценовая планка, до которой владелец недвижимости согласен ее продать и покупателям снова предлагают цену ниже 20%-30% рыночной стоимости. Затем цену понижают на шаг, и если покупателей не находится, продолжают понижать до тех пор, пока не появится покупатель или пока цена не дойдет до нижней границы.

Описанный выше способ продажи не является единственным вариантом аукционных торгов. Некоторые компании, которые занимаются организацией аукционов, предлагают, так называемые, сдвоенные аукционы – только на одном этапе цена может повышаться и понижаться. Этот тип аукциона дает возможность избежать разделения торгов на этапы, за счет чего экономится время.

Переход собственности. Договор купли-продажи и оформление в Росреестре

Третий этап является самым интересным для участников, ведь есть возможность купить недвижимость по весьма привлекательной цене, однако, вместе с тем, принимать решение нужно очень быстро.

После того, как появился покупатель, организаторы аукциона готовят документы, подписывается договор купли-продажи, а покупатель переводит денежные средства, регистрируются права на собственность и победитель аукциона становится законным владельцем жилья. Если же приобретены права требования, с застройщиком заключается новый ДДУ.

Регистрация, заявка на участие в аукционе, ЭПЦ

Чтобы принять участие в аукционе, для начала нужно зарегистрироваться на электронной площадке и подать заявку, которая будет включена в реестр потенциальных покупателей. Однако участие в электронном формате торгов предполагает возникновение правовых отношений между участником и организатором аукциона, и договоренности (права и обязанности сторон) в рамках этих отношений необходимо зафиксировать. Если при подписании договора в бумажном виде обязательства фиксируются проставлением подписей участников, то для подачи заявки (и при последующих операциях) от участника требуется «электронная цифровая подпись» или ЭЦП.

Подписываемый через интернет договор имеет вид файла, а ЭЦП представляет собой информацию, которая присоединяется к данным файла. Электронная цифровая почта позволяет установить личность подписантов, а также дает возможность узнать, не был ли изменен документ после его подписания.

Получить ЭЦП можно в компаниях, сертифицированных на выдачу электронной подписи, необходимо собрать и подать пакет документов, оплатить услугу и через некоторое время получить подпись. Кстати, некоторые компании предлагают оформить ЗЦП всего за один час, однако цифровая подпись должна ежегодно обновляться.

Для чего вносится аванс

После того, как заявка на участие будет одобрена, участник должен внести аванс, который подтверждает намерения потенциального покупателя. Авансовый взнос нужен, чтобы обеспечить выполнение обязательств – если покупатель откажется оплачивать лот, который он выиграл (на любом из этапов аукциона), то есть, фактически, сорвет аукцион, деньги ему не возвращаются. Все остальные участники после окончания аукциона могут спокойно забрать свои деньги, кроме победителя, в его случае авансовый взнос засчитывается в полную сумму оплаты. В принципе, после закрытия торгов аванс можно не забирать, а просто перевести его на будущие аукционы.

Могут ли иметь место манипуляции организаторов?

Те, кто только недавно столкнулся с возможностью приобретения недвижимости через интернет-аукцион (да, сейчас это не самый популярный способ покупки жилья) могут заподозрить коррупционную составляющую. Так, ходят слухи о том, что некоторые организаторы могут «подыгрывать» отдельным участникам или беспричинно отстранять граждан от участия в торгах. На самом деле, подобное не практикуется (по крайней мере, в случае независимых интернет-аукционов по недвижимости), так как это противоречит интересам организаторов, которые стараются продать жилье как можно дороже, ведь от этого напрямую зависит сумма комиссионных.

Подготовка к участию в аукционе

Перед тем, как принять участие в аукционе, нужно ответственно подготовиться к этому мероприятию. Первым делом, необходимо собрать сумму, нужную для покупки квартиры, это, пожалуй, самый сложный момент для подавляющего большинства потенциальных покупателей. Кроме этого, нужно оформить электронную подпись, как уже отмечалось, это необходимое условие для участия в интернет-аукционе.

Затем необходимо найти электронные аукционные площадки, ознакомиться с предлагаемыми объектами. Нужно изучить все, что касается предлагаемой недвижимости, установить ее реальную рыночную стоимость, оценивая все без исключения параметры:

Качество жилья. Выяснить метраж, расположение комнат, состояние жилого дома (возраст объекта). Если дому более пятнадцати лет, могут иметь место проблемы, связанные с районной инженерной инфраструктурой (горячее и холодное водоснабжение, электросети, канализация, отопление). О наличии подобных проблем на сайте информации не будет, искать нужно самостоятельно;
Местоположение. Необходимо понять уровень транспортной доступности объекта, наличие в шаговой доступности остановки общественного транспорта, а также необходимых объектов социальной инфраструктуры (магазины, детский сад, школа).
Юридические параметры. Кто в данный момент является собственником, сколько человек зарегистрировано на предлагаемых квадратных метрах, не наложены ли на недвижимость различные обременения.

Недостатком является то обстоятельство, что нельзя прийти и посмотреть на состояние жилья, то есть, вплоть до покупки можно только догадываться, сколько денег придется выложить за ремонт. Впрочем, если потенциальный покупатель предполагает начать свое проживание с капитального ремонта, это обстоятельство можно не учитывать.

Если предложенная квартира по всем показателям устраивает и при этом цена ниже рыночной, можно регистрироваться на сайте аукциона, оформлять заявку, дожидаться одобрения и вносит авансовый платеж.

Заключение

Если вы приняли решение принять участие в аукционах по недвижимости, помните, что риск быть обманутым никуда не исчезает, ведь в сделке фигурируют крупные суммы. Проверяйте компании, на счет которых вы переводите авансовый платеж (или полную сумму в случае победы), проверяйте юридическую сторону сделки. Возможно, неплохим решением будет консультация у независимого юриста.

И самое главное – избегайте спешки и азарта, излишняя торопливость может привести к потере денег на любом этапе, от принятия решения об участии в аукционе, до оформления сделки.

Игорь Василенко

что это такое; статусы, этапы и шаг аукциона; кто занимается организацией и где посмотреть результаты

Новым видом бизнеса сегодня являются торги по банкротству — что это такое и для чего они нужны? В условиях рыночной экономики крупные компании разоряются и реализуют свое имущество, чтобы не работать себе в убыток, накапливая долги. Для быстрой продажи предметы собственности выставляются на торги. Цена лотов обычно устанавливается невысокая, так что более мелкие фирмы и отдельные предприниматели получают возможность скупить недвижимость, транспорт или оборудование за меньшие деньги и улучшить тем самым свое материальное положение. Занимаясь перепродажей приобретенного имущества, можно неплохо заработать.

Система электронных аукционов: что это

Процесс реализации имущества разорившихся компаний, предприятий, обычных граждан с целью исполнения финансовых обязательств перед кредитными организациями, называется аукционом по банкротству. Есть и другое наименование — тендер.

Собственное имущество реализовать через аукцион могут как фирмы, так и физические лица, не нашедшие иного способа погасить личную задолженность, например, по кредиту. Подается исковое заявление в суд с просьбой признать гражданина или юр лицо банкротом. Другими словами – не имеющим возможности погасить свои долги. Несостоятельность должника иногда устанавливается и в принудительном порядке.

После этого запускается процедура банкротства, в ходе которой имущество субъекта выставляется на торги. Суд назначает конкурсного управляющего, который занимается вопросами оценки и организацией продажи, то есть подготовкой к аукциону. Торги — это завершающая стадия процедуры банкротства.

Согласно ФЗ «О несостоятельности», аукционы проводятся на специально организованных для этого электронных торговых площадках (ЭТП). К участию допускаются все желающие при условии выполнения правил, установленных на конкретном интернет-сервисе. Потенциальные покупатели получают равные возможности.

Особенности деятельности торговых площадок:

организация продажи ликвидной собственности;
обеспечение прозрачности всех сделок и транзакций;
имущество компаний предлагается к реализации комплексно либо по отдельности;
деятельность осуществляется только на аккредитованных Министерством экономического развития сайтах.

Для участия понадобится получить электронную подпись, пройти аккредитацию, внести денежные средства: задаток — до 20 % от стоимости лота (для покупателей), плату за услуги по тарифам площадки (для продавцов).

Где публикуются предложения

Сегодня по стране насчитывается более 100 успешно функционирующих площадок, но лучше отдавать предпочтение самым известным, успевшим заработать репутацию.

Опытные бизнесмены рекомендуют для покупки имущества пользоваться следующими ЭТП:

Российский аукционный дом. На этой крупнейшей универсальной площадке предлагается большой выбор лотов. На главной странице размещены самые новые и популярные предложения. Можно установить мобильное приложение для удобного доступа к торгам со смартфона. Возможно сделать на заказ электронную подпись и всего за 3 часа пройти платную экспресс-аккредитацию.
Сбербанк АСТ. Основная специализация – госзакупки. О продаже имущества компаний-банкротов немного, они размещены в торговой сессии по реализации активов банкротов. Продавцами являются банки-кредиторы, налоговая служба, должники. На продажу может выставляться находящаяся в залоге собственность, на которую в ходе исполнительного производства было наложено взыскание. На аккредитацию уйдет порядка 14 дней. Ставки повышаются с шагом от 0,5 до 5%. Предоставляется возможности настройки автоматического отклика на заявки от конкурентов. Отличается оперативной технической поддержкой. Понадобится открыть новый счет в Сбербанке, где будет заблокирован задаток.
Фабрикант. Авторизация и процедура проверки документов осуществляются достаточно быстро. Есть подписка на рассылку по отдельным категориям дебиторской задолженности и основных средств. Предлагаются индивидуальные настройки для обработки объявлений и несколько тарифных планов. Можно зарегистрироваться сразу на год или только на пару месяцев. Компания предлагает клиентам обучающий курс по участию в торгах и может прикрепить персонального менеджера. Площадка отвечает за достоверность объектов, выставляемых на продажу. Подходит для тех, кто намерен проводить системную работу, для крупных фирм-закупщиков.
Центр реализации. Регистрация бесплатная. Площадка предлагает своим клиентам изготовление электронной подписи. Лоты с предложениями собраны в разделе о несостоятельности. Продаются в основном бизнес-активы. Поиск проводится по двум критериям: цена или название должника. На сайте можно ознакомиться с ответами и рекомендациями по интересующим вопросам: получение ЭП, настройки для браузера и установка защитного программного обеспечения.
Межрегиональная электронная торговая система. Реализуется собственность должников – главным образом недвижимость и транспорт.
ЭТП «Electro torgi». Новая перспективная торговая платформа, работающая круглосуточно. Регистрация не потребуется, если пользователь зашел просто для просмотра информации. Новые лоты выставляются часто. Площадка отвечает за точность предоставляемой информации. Множество объектов выставляются на аукцион в комплексе – целым пакетом. Искать лоты можно по цене, наименованию, дате объявления об аукционе. Сотрудники техподдержки отвечают на вопросы клиентов в онлайн-режиме.
АРБИТАТ. Биржа работает с 2011 года. Взимается плата за использование представленной информации, возможность участия, предоставляются дополнительные сервисы. Консультацию от техподдержки можно получить по сложным вопросам, которые отсутствуют среди ответов, размещенных на ресурсе. На протяжении одного дня можно пройти экспресс-аккредитацию. Здесь потенциальные покупатели смогут найти лоты с техникой, оборудованием, дебиторской задолженностью за 10% от реальной цены.
АИСТ. Получила лицензию в 2014 году. Услуги этого сервиса для пользователей бесплатны. Для аккредитации понадобится предъявить личный паспорт, СНИЛС, ИНН. Документы будут проверены за 5 дней. Здесь реализуется имущества крупных предприятий: сельскохозяйственная и спецтехника, помещения складов, гаражи, производственные цеха. Подписка оформляется на период 1-12 месяцев.
АЛЬФАЛОТ. Покупателям разрешается участвовать в торгах бесплатно, но прохождение аккредитации и оформление ЭП являются обязательными условиями. Продавцы платят за услуги по размещению лотов. Проводится обучение всех желающих по правилам проведения сделок. Здесь продается имущество обанкротившихся организаций и отдельных граждан-должников.
Аукционы Сибири. На площадке сосредоточены судебные дела компаний и частных лиц, которые зарегистрированы либо проживают на данной территории. Основная масса лотов – это жилая недвижимость. ЭП создается в одном из партнерских центров. В остальном участие для покупателей бесплатное. Предлагается несколько вариантов тарификации услуг для конкурсных управляющих, например, плата может быть внесена после реализации лота.
Банкротство ETP. Рассмотрение заявки займет почти неделю. Площадка специализируется на продаже имущества должников, их акций и долей в ООО. Можно со скидкой подписаться на платную рассылку сведений об интересующих объектах. Параметров ведения поиска много.
ВЭТП. На этой площадке покупатели смогут найти объявления со всей страны. Игроков насчитывается почти 10 тысяч. Реализуются такие объекты как автомобили, дома, квартиры, земельные участки. Клиентам предлагается руководство пользователя, где рассказывается о правилах заключения выгодных сделок. Все данные собраны в единую систему, есть удобный поиск.

Статусы тендера

На электронной платформе извещения об аукционах выкладываются в следующих статусах:

«Формируется» — неопубликованные торги, закупки не отражаются в открытой части, их видят только заказчики, обладающие определенными полномочиями. Предоставляется возможность отредактировать предложение либо полностью удалить извещение, если последнее не было помещено в архив.
«Объявлен» — это опубликованные торги, идет процесс регистрации заявок по ним. Скоро можно будет участвовать в аукционе. Если предложение является интересным, пока можно готовиться: ознакомиться с имуществом, узнать формат проведения мероприятия.
«Текущий» — процедура приема заявок практически завершилась, торги идут, но в некоторых случаях можно еще успеть подать заявку. Задаток должен быть внесен к последнему дню приема заявок. Также в этот период подводятся итоги, ожидается размещение результатов на бирже.
«Отменен/аннулирован» — по каким-то причинам организаторы сняли лот с продажи.
«Приостановлен» — процесс был остановлен.
«Заблокирован» – информация была ошибочно опубликована организатором торгов.
«Завершен» – торги прошли, их результаты уже размещены на сайте площадки.

Несостоявшаяся продажа с молотка: что означает статус «не состоялись»?

На некоторые лоты заявки от покупателей могут вовсе не поступить, а некоторые предложения заказчиков организаторы признают несоответствующими. Тогда торги переводятся в статус «несостоявшихся». Также это значит, что состязания в плане цены между конкурирующими сторонами не было. Если на предложение откликнется единственный покупатель, то продавец обязан будет заключить сделку именно с ним и реализовать ему имущество по указанной в его заявке закупочной цене.

Случаи, когда торги признаются несостоявшимися:

отсутствуют заявки или подана только одна;
по итогам проверки первой части участникам отказали в доступе к торгам;
при рассмотрении второй части обнаружено, что заявки не соответствуют требованиям биржи;
одна заявка подана по правилам, в остальных допущены неточности;
на протяжении 10 минут после начала аукциона не поступило ни одного предложения о цене лота;
победитель уклонился от заключения сделки, а второй в очереди покупатель отказался подписывать договор и оплачивать покупку.

Основные этапы конкурса

Первичные открытые для участия

Участникам аукциона организатор предлагает делать ставки на повышение цены лота. Величина шага, увеличивающего стоимость, зависит условий проведения торгов, которые обговариваются заранее. Обычно он составляет от 5 до 10% от начальной стоимости лота.

После поступившего предложения система принимает выполненный шаг и разрешает сделать следующий не ранее, чем спустя 30 минут. Победителем аукциона становится тот участник, который готов заплатить большую сумму денег за лот.

При отказе победителя выкупить имущество или заключить договор право это сделать передается тому, кто предложил самую высокую цену после победителя.

Повторные

Проводятся, когда первичному аукциону присваивается статус «Несостоявшийся». Предложение оказалось никому не интересно или заявки были отклонены ввиду несоблюдения требований по оформлению. При этом цену лота снижают на 10%. Решение о проведении повторного аукциона принимается в течение 2 дней после утверждения протокола о признании предыдущих несостоявшимися.

Публичные

Если и на повторных торгах имущество не удалось реализовать, то оно выставляется на публичный аукцион. Начальную стоимость в первом периоде устанавливают в размере цены, установленной при проведении повторных торгов, то есть со снижением в 10%.

Цена периодически понижается, пока лот не приобретут. Стоимость может достигнуть минимального уровня – 10-20% от начальной цены. Если успеть заключить сделку, то имущество можно будет выкупить со скидкой в 90 и более процентов. Когда подаются две заявки с одинаковой ценой, то лот продается тому, кто первым откликнулся на предложение. Основная доля продаж имущества компаний-банкротов, а именно 69%, приходится на торги, проходящие в форме публичного предложения.

Что нужно знать перед началом работы

ЭТП созданы для повышения прозрачности закупок и сведения к минимуму числа возникающих коррупционных схем реализации имущества. Работа организована так, что поставщики или продавцы до определенного времени остаются неизвестными для заказчиков. Победители определяются только по предложенной стоимости, которая соответствует требованиям заказчиков.

ЭТП несут ответственность за достоверность предлагаемых лотов. Начинать работу рекомендуется с более дешевых покупок, а потом переходить к масштабным вложениям средств.

Сколько может составлять шаг

Величина «шага аукциона» составляет от 5 до 10% от начальной цены лота. Параметр устанавливается согласно порядку, утвержденному на собрании кредиторов. Шагом именуется размер повышения начальной стоимости реализуемого имущества. На протяжении одного аукциона шагов покупатели могут сделать от 1 до 8 или больше. Период их совершения обычно устанавливается в районе 10-30 минут.

Кто занимается проведением: описание работы организатора

Процесс продажи имущества банкротов на электронной площадке проводит организатор. В этой роли может выступать как сторонняя фирма, так и внешний управляющий. Основные полномочия:

обязанность размещать информацию о дате и времени проведения торгов по банкротству в СМИ по месту жительства должника, а также в газете «КоммерсантЪ»;
подача сведений в Единый федеральный реестр;
оформление извещения на одной из электронных площадок для реализации имущества.

Сегодня данные функции переданы профессионалам, которые занимаются комплексным проведением аукциона, занимаются поиском клиентов на конкретный вид имущества и реализуют его по выгодной цене в сжатые сроки.

Обязанности организатора:

готовит предложение о порядке реализации собственности должника;
собирает собственную базу инвесторов, которые занимаются закупками имущества банкротов с аукционов;
заключает договор с оператором ЭТП;
решает вопросы публикации сообщений о торгах в печати;
принимает звонки и проводит консультации для потенциальных покупателей;
продает имущество, то есть проводит торги;
определяет победителя.

Стоимость услуги предлагается всегда фиксированная.

Сроки

Продолжительность торгов по банкротству составляет 30 дней, а срок приема заявок от потенциальных покупателей длится до 2 недель. После получения задатка организатор решает, сколько будет этапов в течение аукциона и период времени, которое будет отведено на прохождение каждого из них. Стоимость продаваемого имущества понижается от 1 до 20% от первоначальной номинальной цены спустя каждые 3–5 дней.

Торги проводятся в законодательно установленный период. Информация по данному вопросу содержится в статье 110 закона «О банкротстве».

Сроки, которые применяются для продажи имущества должников:

За 30 дней до начала торгов организатор обязан опубликовать данную информацию в издании «Коммерсант» и местных газетах.
Спустя 25 дней после выхода номеров СМИ из печати. Этот период считается минимальным для подачи заявок на участие в аукционе.
Подписывается протокол о результатах рассмотрения поданных заявок и признании либо непризнании участников допущенными к торгам. За 5 дней заявителей информируют о возможности участия путем отправки им протокола в бумажном варианте или по электронной почте.
Через 2 дня после окончания аукциона победитель и внешний управляющий должны получить копии протоколов. Также не позднее чем через 5 дней организатор должен направить всем участникам информацию об итогах прошедшего аукциона.
В течение 5 дней после составления протокола участникам торгов, не ставшим победителями, должны быть возвращены их задатки.
Информация по результатам торгов должна быть опубликована в течение 15 дней после составления протокола.
В течение 5 дней тот, кто выиграл торги, должен получить предложение о заключении ДКП приобретенного объекта.
На протяжении месяца с даты заключения ДКП победитель должен внести средства в счет оплаты купленного лота.

Где посмотреть результаты

После подписания протокола по итогам проведенных торгов или принятия решения о переведении их в статус «несостоявшихся» в течение 15 дней результаты размещаются на площадке, а также в СМИ, где прежде публиковалось сообщение о торгах.

На протяжении 3 рабочих дней сведения передаются в Росеестр (ЕФРСБ).

Выгодна ли реализация имущества должников: статистика

По статистическим данным постоянно возрастает поток желающих стать обладателями конфискованного жилья и прочих объектов недвижимости, а также транспортных средств. Приобретенную на торгах квартиру или машину можно быстро перепродать по рыночной цене, а разницу забрать себе.

Новые лоты в реестре аукционов по банкротству появляются ежечасно, среди них встречаются очень интересные предложения. Некоторые объекты можно приобрести за бесценок, а потом выгодно продать. Покупки совершаются через интернет без ограничений, участие может принять любой гражданин, проживающий в самом отдаленном районе нашей страны. Проблем с доставкой давно уже не существуют, для этого есть транспортные компании. Схема действий для посреднического заработка просто идеальная.

Как быть с налогами?

Становясь владельцем того или иного объекта, можно столкнуться с тем, что придется ежегодно оплачивать налоги. Если не получится быстро перепродать недвижимость или землю, то накопится значительная сумма, которая может превысить стоимость имущества. Выбирая лот, стоит сначала взвесить все за и против.

Налоги бывают двух видов: одни платятся после продажи, другие являются ежегодными обязательными.

Перед подачей заявки на покупку, к примеру, земельного участка, надо зайти на сайт Росреестра и узнать стоимость земли по кадастровому номеру. Сумму будущего налога можно будет подсчитать с помощью онлайн-калькулятора на сайте налоговой. Необходимо также ознакомиться с информацией о предоставляемых льготах в специальном разделе.

Размер налога устанавливают муниципальные власти, его величина составляет от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости объекта. При расчете учитывается количество месяцев владения имуществом или землей. При продаже физическое лицо также платит налог в объеме 13% от суммы сделки за вычетом льгот. Налог не платится только за объекты, не требующие госрегистрации.

Желательно помнить одно: тот, кто постоянно и много зарабатывает на аукционах по банкротству, никогда не будет делиться применяемыми схемами с другими и организовывать обучающие курсы и семинары. Зачем наживать себе конкурентов? Предлагаемые обучающие видео, в том числе платные, рассказывают обычную информацию, которая вполне доступна на сайтах ЭТП в соответствующем разделе или приложении. Чтобы ее узнать, не надо платить большие деньги.

где в основном злоупотребляют на электронных закупках и как с этим борются / Блог компании РОСЭЛТОРГ / Хабр

Я продолжаю рассказывать про то, как устроены электронные торги и вообще закупки в нашей прекрасной стране.

Сегодня поговорим не про хищения (про них уже говорили вот здесь), а про другие изобретательные нарушения.

Сначала надо понять концепцию того, что нужно участникам:

Поставщики хотят продать свой товар. Лучше — дороже, но если дороже не выходит, то хотя бы по цене, позволяющей заработать.
Государственные заказчики 44-ФЗ хотят купить что им нужно, а не что можно им продать, творчески интерпретируя ТЗ. И при этом не сесть.
Корпоративные заказчики 223-ФЗ хотят показать эффективность снижения цены от среднерыночной (у нас средний показатель — около 15 %, но бывает и 30 % снижения по ряду закупок).

Эти конфликты порождают ряд атак участников друг на друга. Давайте разберём некоторые из них.

Махинации с начальной ценой

В общем случае заказчик должен выставить стартовую цену для аукциона (на самом деле — редукциона, но это называется именно аукцион). Его эффективность как закупщика зависит от того, насколько эту цену снизят поставщики. В идеальном мире его задача, с одной стороны, — привлечь максимум участников, с другой — застраховаться от недобросовестных поставщиков. Чем жёстче будут сформулированы ТЗ или требования, тем меньше участников будет. Чем меньше требований к участнику — тем выше риск появления кого-то не очень благонадёжного, не способного выполнить контракт, но зато способного выиграть закупочную процедуру.

Нарушение состоит в том, что, поскольку эффективность считается в снижении цены от начальной до итоговой (цены контракта), закупщик может повысить стартовую цену. За это его могут наказать.

Кто-то прибегает к проектно-сметной истории по примеру 44-ФЗ: смотрят, что и по какой цене закупили год назад. Но в основном используют мониторинг рынка: это ни к чему не обязывающая процедура.

Если ставить цену повыше — прилетят все истории про завышение цен, участники будут обращаться в ФАС. Потому что завышение начальной цены — это инструмент коррупции. Если кто-то завышает цену, то поставщики делают своё стандартное снижение, но получается реальная цена плюс дельта для «отката». Поэтому за начальными ценами пристально следят.

На примере этого видно, как очень логично работает (или должна работать) экосистема, и что эта работа требует довольно неочевидных, на первый взгляд, механизмов.

Сговоры

До недавнего времени госзакупки курировало Минэкономразвития. Как говорят, министерство не справилось с задачей эффективного реформирования сферы закупок. Например, поручение правительства по полной электронизации госзакупок выполнялось в течение четырёх лет. В итоге сейчас всем занимается Минфин. За ЕИС отвечает Федеральное казначейство. За правильностью следит ФАС — служба, с которой мы чаще всего как площадка и контактируем. Все жалуются друг на друга. Поставщики — на заказчика, заказчик — на поставщиков, а разбирает все эти жалобы ФАС.

Практика там самая разная: от дискриминационных условий до картельного сговора.

Картельный сговор — это когда участники быстро осмотрелись, поняли, что их пять компаний с одного рынка в конкурсе, и договорились до того, что ставят определённую цену и не падают ниже. Процедуры взаимозачёта разные, это может оказаться даже пять аффилированных компаний от одного учредителя (через сложную цепочку подчинённости). Естественно, это делать запрещено, поэтому направление ИБ на том же строительном рынке имеет ряд особенностей, направленных на максимально быстрое уничтожение всех записей в случае «маски-шоу».

Экосистемная защита — в открытости: если придут шестая и седьмая компании, то участникам будет сложнее договориться. Или седьмая компания может подать жалобу, поняв схему остальных.

Дискриминационные условия — это противоположная история, когда ТЗ формируется не для достижения результата, а для отсечения неугодных участников, чтобы до финала дошёл только нужный.

«Заточка» технического задания

С одной стороны, добросовестный заказчик хочет проверить поставщика и точно описать критерии результата. С другой — недобросовестный может хотеть, чтобы выиграл один конкретный поставщик.

По законодательству второе запрещено. Придёт ФАС и вставит всем по первое число.

Например, нельзя указывать конкретные бренды, поэтому важная часть формулировки ТЗ — это консультация с юристом на предмет того, всё ли правильно. На заре торгов в 2012 году байкой стало ТЗ на закупку автомобиля, в котором предлагалось достать любую машину, но в требованиях было наличие круглой эмблемы, разделённой на четыре сектора, причём два синих, два серых.

На практике сейчас заказчик часто идёт к своему проверенному поставщику, просит составить ТЗ, тот составляет (если не тупой, то пишет про себя, родного), потом заказчик меняет часть пунктов, проверяет с юристом и публикует. Получается корректно.

Надо сказать, что заказчик не всегда может сам сформулировать ТЗ корректно. Например, был конкурс на открытки А4. Дальше ход мысли: «А4 — формат, получаемый складыванием А2 пополам». Логично: 4 на 2 поделить — получится 2. Им объяснили тогда, что есть ещё А3.

В требованиях могут завысить необходимое наличие оборудования (например, когда строителям надо 10 экскаваторов на балансе для проведения работ), опыт персонала, наличие лицензий. Мы регулярно видим конкурсы с требованиями лицензий на электрику чуть ли не под ЛЭП для вкручивания лампочек. Участники при таком несоответствии могут пожаловаться в ФАС, и там приведут конкурс в порядок.

Срывы процедур

Иногда торги стараются целенаправленно сорвать. Например, выпустить компанию-камикадзе, которая снизит цену на аукционе до предела, чтобы другие участники не могли ничего противопоставить. К моменту подписания договора она уже будет слита-поглощена в палатке у метро, и дальше надо будет или подписываться со вторым участником, или играть процедуру заново. Выгодоприобретателей много.

Ещё один способ сорвать закупку — это устроить DoS или DDoS-атаку на электронную площадку. В ходе этих хакерских атак злоумышленники заваливают торговую систему и сайт площадки таким огромным количеством запросов с разных IP-адресов, что серверы становятся недоступными для пользователей. Системы виснут, и участники торгов не могут подать свои заявки или ценовые предложения.

Самое смешное, что мы фактически не можем ставить типовую DDoS-защиту, поскольку по закону должны отвечать за каждую транзакцию: мы обязаны допускать каждого пользователя на площадку, а любая случайно отсечённая транзакция будет нарушением закона. Поэтому приходится разрабатывать свои методы защиты. Про это тоже расскажем отдельно позже.

Подборка особенных случаев

Ну и напоследок — несколько известных в нашей сфере случаев, которые уже почти все стали байками.

К одному федеральному заказчику постоянно приходила одна и та же контора, которая тащила аукционы вниз. Потом эту компанию отклоняли за нарушения в документации, но она доводила торги до такой низкой цены, что даже второй участник, который в случае выкидывания первого имел бы шансы заключить контракт, отказывался от такого шанса. А государственный заказчик — с деньгами, но без поставщика и под угрозой срыва важного федерального проекта. Хотели эти срывалы-камикадзе одного — выбить денег за «несрыв» процедуры закупки.

Другой популярный тренд – профессиональные жалобщики. Не те, кто действительно ратует за конкуренцию в своей отрасли, чистоту экосистемы закупок и т.д., а реальные мошенники. Такие жалобщики срывают процедуры даже не в ходе торгов, а еще на этапе публикации извещений об их проведении. В кулуарах слышал, что их боятся даже в региональных подразделениях ФАС, потому что эти наглецы пишут просто огромное количество угрожающих писем как заказчикам, так и поставщикам. В своих письмах заказчикам они пишут о том, что нашли нарушения в документации и требуют определенных действий, поставщиков запугивают другими способами, а в сам ФАС строчат жалобы и на тех, и на других. А закупка отменяется или катастрофически затягивается.

Так что помните: почти все злоупотребления убивает открытость. Мы тут на Хабре, в частности, — ради открытости.

4-часовой виртуальный аукцион: часто задаваемые вопросы потенциального покупателя

ЗАГРУЗКА ФАЙЛА

4 июня 2020 г. — Автор: Расширение Мичиганского государственного университета

При просмотре этого документа используйте следующий ключ:

Полужирным курсивом выделены — Требования

Информация о потенциальном покупателе для участия в виртуальном аукционе

Как работает регистрация?

Регистрация покупателей будет осуществляться программой каждого округа.Свяжитесь с местным координатором программы 4-H или координатором аукциона для получения более подробной информации.

Как покупатели оплачивают свои покупки?

Приобретенные животные могут быть оплачены посредством счета и чека или кредитной карты.

Если животных не взвешивают, как покупатели узнают, что они покупают?

Постановления Министерства сельского хозяйства и развития сельских районов штата Мичиган не разрешают продавать животное за фунт без сертифицированных весов.
Чтобы узнать больше о приблизительном количестве мяса, которое вы получите, и текущих рыночных стандартах веса готовой продукции, просмотрите соответствующие маркетинговые документы для животных:
Молодые участники могут предоставить ассортимент, в который может попасть животное во время ярмарки. Допустимые диапазоны веса могут варьироваться в зависимости от округа.
- Для нашей ярмарки готовая рыночная баранина будет стоить от 135 до 150 фунтов. Скорее всего, вы найдете это животное в этом диапазоне веса.

-или-
Для нашей ярмарки ягненок среднего размера будет в диапазоне от 100 до 135 фунтов. Скорее всего, вы найдете это животное в этом диапазоне веса.

или

Для нашей ярмарки ягненок небольшого размера весил бы менее 100 фунтов. Скорее всего, вы найдете это животное в этом диапазоне веса.

Возможна ли перепродажа?

Термин «перепродажа» означает разные вещи в разных странах.
- Часто термин «перепродажа» относится к животным, которые куплены, но не предназначены для личного использования покупателем. Этих животных отправляют на местный скотный двор и, как правило, перепродают упаковщику.
- Перепродажа также может означать, что животные продаются один раз и передаются обратно покупателем. Затем эти животные продаются во второй раз, при этом доллары, полученные от второй продажи, идут на поддержку местной программы 4-H, а второй покупатель завладевает животным (для обработки или иным образом).
Возможность перепродать животное будет определяться на месте, поэтому проверьте виртуальный аукцион, который вы хотели бы поддержать.У покупателей не будет живой массы для определения точных сумм при перепродаже, но оценки могут быть предоставлены на основе ожидаемых диапазонов рыночного веса и текущей рыночной стоимости.

Могут ли покупатели пожертвовать свои покупки в продуктовый банк или кладовую?

Это определяется на местном уровне в зависимости от наличия перерабатывающих и продовольственных площадей / кладовых. Проверьте виртуальный аукцион, который вы хотели бы поддержать, а также посмотрите раздел «Пожертвования на еду».

Как покупатели получают свои покупки?

Покупатели укажут, куда они хотели бы, чтобы их покупки были доставлены и / или обработаны при оформлении заказа по завершении продажи.
Если животное (или все еще объект) должно отправиться в дом, продавец свяжется с покупателем, чтобы договориться о передаче или доставке покупки. Продавцу будет предложено связаться с продавцом в течение 48 часов после закрытия продажи, чтобы договориться.
Если животное будет отправлено на переработку, транспортировку будет координировать координатор программы 4-H и / или координатор аукциона. Покупателю необходимо будет связаться с переработчиком и сообщить инструкции по разделке и забрать мясо из переработчика.

Облагаются ли покупки налогом?

Покупки живых животных, как правило, не облагаются налогом. Покупатели должны связаться со своим составителем налоговой декларации, чтобы узнать, какие у них есть варианты.

Программы пожертвований продуктов питания

Как покупатели могут пожертвовать свои покупки в продуктовый банк или кладовую?

Программа пожертвований продуктов питания предлагает добрую волю вашему сообществу и дает молодежи возможность изменить мир к лучшему. Он также предлагает услуги покупателям, которые, возможно, не используют свое мясо, но хотят поддерживать 4-часовой виртуальный аукцион домашнего скота.Пожертвование продуктов питания также является хорошим вариантом для покупки мяса, которое менее приемлемо для покупателя с культурной точки зрения, но все же может быть желательным для клиентов кладовой.
После того, как покупатель покупает животное, он может указать, что животное будет пожертвовано программе пожертвований продуктов питания при оформлении заказа.
Если покупатель решит подарить животное, оно будет обработано на соответствующих объектах, а мясо будет отправлено в продовольственный банк или кладовую.
Прилагаются усилия, чтобы пожертвования были как можно более локальными.
Покупатель получает письмо, в котором говорится, что животное было подарено и оно имеет право на освобождение от налогов. Пример письма:
- Уважаемые сэр или госпожа:
  Взносы в клуб ABC 4-H (EIN 11-0123456) считаются благотворительными, поскольку он имеет статус Michigan 4-H некоммерческой организации 501 (c) (3), разрешенный Университетом штата Мичиган. . Благодарим вас за покупку двух ягнят за 860,00 долларов на аукционе виртуальной витрины округа XYZ 08/03/2020 и за пожертвование их на проект помощи голодающим.Предполагаемая справедливая рыночная стоимость этих ягнят составляет XXX.XX долларов, исходя из их совокупного веса 215 фунтов ** и рыночной цены X.XX долларов за фунт. Никаких товаров или услуг в обмен на ваше пожертвование не было.
  Спасибо за поддержку нашего проекта.
  ** Поскольку живые весы недоступны, переработчик обычно может предоставить вес туши для определения оценочной стоимости пожертвования.

СКАЧАТЬ ФАЙЛ

Теги: расширение мгу, виртуальная витрина покупателей

Области связанной темы

Виртуальная обучающая витрина и аукционы

Вопросы о доступности:

Если у вас возникнут вопросы о доступности и / или если вам нужны дополнительные приспособления для конкретного документа, отправьте электронное письмо в ANR Communications & Marketing по адресу anrcommunications @ anr.msu.edu.

Как купить дом на аукционе: подробности, грязная правда

Если вам интересно, как купить дом на аукционе, будьте осторожны! Покупка дома на аукционе — это «приключение», — говорит Недали Томас , домовладелец из округа Ориндж, Калифорния, — и она должна знать. Томас, бывший риэлтор®, был покупателем, который приобрел свой дом HUD с тремя спальнями на напряженном, быстро развивающемся аукционе.

«Я молилась и молилась много лет о том, чтобы получить дом со скидкой», — говорит она.Итак, как покупательница, она и сделала: в результате аукциона она получила место мечты значительно дешевле рыночной цены. Она заплатила за собственность около 250 000 долларов — удивительная сделка, особенно если учесть, что соседние дома без залогового права почти вдвое дороже.

За четыре года, прошедшие с момента покупки, стоимость дома увеличилась на 200 000 долларов. «Я никогда не ожидал этого», — говорит Томас.

Дома, проданные на аукционе, обычно находятся в состоянии предварительного выкупа, выкупа или имеют какое-либо право удержания, потому что владелец задержал выплату жилищного кредита со своим ипотечным кредитором.В результате недвижимость часто терпит бедствие.

Хотите стать участником аукциона и заключить выгодную сделку с недвижимостью? Аукционные дома предоставляют ряд преимуществ, но этот процесс, кажется, предназначен для определенного типа людей, склонных к приключениям, поскольку многие дома не подходят для получения ипотеки. Вот что нужно знать при входе.

Как купить дом на аукционе

Лучший способ сделать ставку на дом на аукционе в качестве покупателя? Будьте терпеливы и смелы. Хотя Томас говорит, что она снова купит свой дом на аукционе «в горячую секунду, абсолютно точно», процесс был долгим и трудным.

Одно из самых больших различий между покупкой дома на аукционе и традиционным путем? Вы не можете зайти в дом до того, как подадите предложение. Многие дома находятся в собственности банка и находятся под залогом права выкупа. Еще один важный момент: вы не можете получить ипотеку или воспользоваться услугами кредитора. Правильно, на аукционах недвижимости все дело в деньгах.

Прежде чем она подала заявку, Томас осмотрел внешний вид и заглянул в окна выставленной на продажу собственности. На следующий день — после подачи предложения — она вернулась для тщательного осмотра.

«Изнутри было разбито», — говорит Томас. «Они забрали насадки для душа, светильники и фасады шкафов. Окно кухни было выкрашено в бледно-лиловый цвет».

Но Томас любит вызовы, поэтому она продолжала двигаться вперед.

Процесс торгов может быть интересным

После того, как она подала заявку на закупочную цену на сумму 251 551,51 доллара (весьма конкретное число, выбранное отчасти потому, что это было чуть больше 250 000 долларов и отличало ее), ей пришлось ждать три дня, пока Ответ.

«Я думал, что никто не перебьет эту сумасшедшую цену», — говорит Томас. Тем не менее, они это сделали, но затем один за другим участники, предложившие более высокую цену, либо отказались от участия, либо были дисквалифицированы. Вскоре недвижимость, за которую она предлагала цену, стала ее.

Некоторые домашние аукционы предполагают участие в торгах лично, в то время как другие включают онлайн-аукцион, на котором вы можете просмотреть недвижимость и напрямую конкурировать с другими потенциальными покупателями. Но покупка выкупа «как есть» означает, что вы можете получить плохую крышу и бесполезный подвал. Кроме того, инвесторы в недвижимость стекаются к этим спискам, предлагая высокие ставки за наличные, а кредитора не видно.Даже если вы смелы, вам, возможно, придется дать волю своему внутреннему игроку, чтобы выиграть дом.

Никогда не покупайте дом на аукционе, если у вас …

… есть очень конкретное видение того, как должен выглядеть, ощущаться и пахнуть ваш будущий дом (дома с залоговым правом или взысканием права выкупа пренебрегали). Если у вас есть какие-то очень конкретные, трудноразрешимые идеи о том, что вам нужно и что вы хотите, пропустите аукцион.

Придирчивые покупатели могут оказаться в море не совсем правильных предложений на аукционе.Вы должны быть готовы согласиться с тем, что , а не можете получить ранчо с четырьмя спальнями своей мечты о недвижимости. На кухне, наверное, не будет открытой планировки. Возможно, вам придется подготовиться к деревянным панелям.

У Томаса было всего три требования: «Я хотела дом со скидкой, я не хотела за него бороться, и у него должен быть вид», — говорит она. «У меня есть все три вещи».

Нет, Томас получил не совсем все, о чем она просила. Ее аукционный дом расположен на озере, но предыдущий владелец установил шкаф в спальне, который перекрывал то, что должно было быть потрясающим видом.

«Я пошутила, что из туалета открывается вид на озеро», — говорит она. Чтобы исправить это, она изменила планировку дома, чтобы освободить место для окна.

Обязательно изучите рынок.

Каждый раз, когда вы покупаете дом, вам нужно делать домашнее задание. Но эти правила вдвойне важны, если вы думаете о том, как купить дом на аукционе, , особенно , если вы участвуете в живом аукционе, где волнение и эмоции могут омрачить ваше суждение.

На первом аукционе, на котором присутствовал Томас, вскоре после обвала жилья, она решила, что собственность не стоит денег.

«Я абсолютно гарантирую вам, что цена, которую они заплатили, была больше, чем она того стоила», — говорит она. Два участника торгов шесть раз ходили туда-сюда, прежде чем цена была определена, и «причина, по которой другие люди не участвовали в торгах, заключалась в том, что она изначально была слишком богатой».

Даже если вы не планируете лично присутствовать на аукционе по продаже недвижимости, важно хорошо понимать рынок в районе, который вы хотите купить. Даже аукционы недвижимости HUD проходят быстро, и вам, вероятно, придется сразу же сделать ставку.

«Вам нужно посмотреть на составы», — говорит Томас. (Comps — это сопоставимые продажи или аналогичные дома, недавно проданные в том же районе.) «Вы должны знать, какова стоимость в этом районе». Кроме того, выясните, для чего использовались другие потери права выкупа.

Вы можете использовать локальный поиск на сайте realtor.com, чтобы узнать, сколько стоят похожие дома.

Обязательно выделите бюджет (время или денег) на ремонт

Помните пропавшие насадки для душа, светильники и шкафы Томаса? Все это нужно было отремонтировать — и за это приходится платить.Изначально она заложила в бюджет 35 000 долларов, чтобы привести свой новый дом в форму, но в конечном итоге потратила около 85 000 долларов на реабилитацию.

И деньги — не единственный ценный ресурс, потраченный на ремонт. Томас девять месяцев жил в ее офисе, пока строительные бригады работали над ее новым домом.

Несмотря на долгое ожидание и огромные расходы на ремонт, Томас говорит, что покупка ее дома на аукционе недвижимости была невероятным опытом. Но домовладельцы, желающие купить дом на аукционе, должны быть готовы к подводным камням, и дух приключений не повредит.

—————

Наблюдайте: 3 типа домов, которых следует избегать новым покупателям

Что нужно знать о покупке на аукционе — realestate.com.au

Посещение вашего первого аукциона в качестве потенциального покупателя может быть немного утомительным.

От результата зависит очень много денег, и вы не хотите попасть в неудобное положение, потому что вы не уверены в правилах и процедурах, регулирующих день аукциона.

Вот важные вещи, которые вам нужно рассказать.

Знать правила

Как потенциальный участник аукциона и покупатель очень важно хорошо разбираться в правилах.

Ознакомьтесь с правилами до дня аукциона. Фото: Кейт Хантер

Аукционисты всегда читают условия, на которых будет проводиться аукцион, прежде чем принимать ставки, но удачи вам, пытаясь запомнить их все, когда вы их впервые услышите.

Так что делайте домашнее задание заранее.

День подготовки к аукциону:

Эндрю Макканн, управляющий директор и аукционист филиала Jellis Craig’s Armadale, говорит, что, в частности, люди должны знать о последствиях, если стоимость недвижимости ниже или выше ее резервной цены.

«Я думаю, что важно понимать действительные правила самого аукциона и природу того, выставляете ли вы цену за недвижимость или имеете право вести переговоры ниже резервной цены», — говорит он.

«Как только начальная цена будет достигнута и объявлена, покупатель должен понимать, что любое предложение, сделанное с этого момента, означает право собственности на недвижимость. Пусть вас не поймают на том, что вы сдерживаетесь и позволяете продать собственность кому-то еще, потому что вы не совсем поняли механику решения и формулировки нахождения «на рынке» или «прошлый резерв» для безоговорочного продажа »или« игра на деньги »- все эти термины могут использоваться аукционистами.”

Знать процесс

Если недвижимость не соответствует своей начальной цене и передана, это не означает, что она не будет продана.

Но если вам нужна первая возможность провести переговоры с продавцом, вам нужно убедиться, что вы предложили самую высокую цену.

Как договориться о цене недвижимости:

«Если аукцион начинается и резерв продавца составляет 1,2 миллиона долларов, аукцион начинается с 1 миллиона долларов, и два человека борются за него, и он достигает 1 доллара.1 миллион, а затем останавливается, тот, кто предложит самую высокую цену, не купит недвижимость в этот момент времени. Но согласно руководящим принципам участник, предложивший самую высокую цену, получает первый шанс провести переговоры с поставщиками по их резервной цене. Переговоры будет вести агент », — говорит Макканн.

Если участник, предложивший самую высокую цену, отклонит цену продавца после аукциона, он теряет исключительное право на переговоры, и в него могут быть вовлечены другие покупатели.

Вам нужно зарегистрироваться?

Законодательство относительно того, должны ли покупатели регистрироваться перед подачей заявки, варьируется от штата к штату.

В Виктории и Западной Австралии от вас не требуется сообщать о себе аукционистам, прежде чем показывать руку в воздухе, в то время как в Новом Южном Уэльсе, Квинсленде и Южной Австралии по закону вам необходимо зарегистрироваться заранее, чтобы иметь возможность ставка.

Вам понадобится залог

Еще от гидов

Макканн указывает, что, если вы выиграете торги, вы должны немедленно заплатить требуемый депозит.

«Вы должны знать, что если вы хотите сделать ставку на аукционе, у вас есть юридическое обязательство внести залог за дом, и чаще всего этот залог составляет 10%», — говорит он.

Как только вы добьетесь успеха, вам потребуется доступ к депозиту. Фото: Кейт Хантер

«Бывают случаи, когда покупатели приходят без чековой книжки или без возможности осуществить этот денежный перевод, и это действительно подвергает их риску заключения договора купли-продажи за пределами условий и может поставить под угрозу их продажу. Очень важно подготовиться к условиям депозита ».

Придерживайтесь своей стратегии и участвуйте в ней, чтобы выиграть

Макканн говорит, что, хотя у каждого участника аукциона будет своя собственная стратегия аукциона, аукционисты с большей вероятностью обратятся к вам и вознаградят вас позже на аукционе, если вы явно участвуете в торгах.

Посмотрите результаты аукционов в вашем регионе.

«Я всегда призываю людей, если вы заинтересованы, очень важно, чтобы вы сделали ставку на аукционе», — говорит он.

«Быть участником аукциона и поднимать руку до уровня, на котором вам комфортно, — это действительно разумная стратегия, и она важна, потому что чаще всего агент будет вознаграждать и поддерживать людей, которые участвуют в аукционе. . Это дает поставщику уверенность в том, что есть интерес и есть точка, с которой они могут вести переговоры.”

Митч и Мэнди делятся своими аукционными стратегиями:

Как работают аукционы Cowan’s Auctions

При продаже на аукционе вы соглашаетесь позволить аукционисту действовать в качестве вашего агента. Наша задача — реализовать максимально возможную ценность вашей собственности. Взамен мы удерживаем процент от продажной цены, комиссию. Мы также взимаем с покупателя комиссию.

При принятии решения о том, какие товары принимать к отправке, мы учитываем их состояние, происхождение (историю владения) и текущие рыночные тенденции. Мы проводим более 60 аукционов в год в самых разных форматах.Мы печатаем полноцветные каталоги крупных аукционов с фотографиями и научными описаниями. Онлайн-каталоги (созданные для всех аукционов, кроме Discovery) включают дополнительные фотографии, возможности масштабирования фотографий и параметры «Сделать ставку».

В наши услуги входит фотография, маркетинг, исследования, описание и изготовление каталогов. Мы храним и страхуем вашу собственность, пока она находится под нашей опекой, и предоставляем отчеты о состоянии заинтересованным покупателям.

СРОК ПРОДАЖИ

Срок поставки — 10 недель до внесения в каталог аукциона; За 5 недель до онлайн-аукциона.

Как только ваша собственность прибывает в Cowan’s, мы готовим ее к аукциону (исследование, описание и фотография). Вы можете следить за прогрессом через частный портал, зарегистрировавшись на сайте Cowan.

После того, как ваши товары были подготовлены к аукциону, мы отправляем по электронной почте или по почте подробный договор консигнации с указанием даты аукциона, максимальной оценки, ставки комиссии и сборов.

Приблизительно за 7 дней до аукциона ваша собственность будет выставлена в нашем выставочном зале для ознакомления потенциальными покупателями.

Результаты аукционов доступны в режиме реального времени; мы также уведомляем вас по электронной почте.

Вы получите расчетный чек через 45 дней после даты аукциона, если покупатель оплатит нам полную сумму. Сумма вашего чека равна цене молотка (максимальная ставка) за вычетом комиссии и сборов.

В случае, если ваш предмет будет передан во время аукциона, мы автоматически перенесем его на другой будущий аукцион с немного заниженной оценкой.

Форматы аукционов

Премьер-аукцион
Эти аукционы, на которых представлены одни из самых востребованных товаров в данной категории, следуют традиционному формату, допускающему все формы торгов: личные, заочные, телефонные и онлайн.Premier Auctions также предлагает печатный каталог с фотографиями и полными описаниями имеющихся лотов. Как и на всех аукционах Cowan, все лоты также доступны для просмотра в Интернете.

Discovery Auction
Включая предметы для случайных и заядлых коллекционеров, Discovery Auctions работают аналогично Premier Auctions, но без возможности делать ставки лично. Все лоты доступны для просмотра в Интернете с полными описаниями и фотографиями, включая подробные снимки.

Срочный аукцион
Эти аукционы, предлагаемые исключительно в режиме онлайн, проходят в течение нескольких дней с текущими часами на каждом лоте, позволяющими участникам торгов знать, сколько времени осталось для ставок.Когда часы показывают ноль, лот присуждается участнику торгов, сделавшему самую высокую ставку на лот.

Потенциальный покупатель на аукционе: Кот в мешке: что нужно знать при покупке квартиры с аукциона :: Жилье :: РБК Недвижимость