Бизнес субарендный: Готовый субарендный бизнес с высоким пассивным доходом в СПб

Субаренда как бизнес

1. Ошибка в локации. При неправильном выборе района вы рискуете получить убыточный объект. Люди просто не будут заселяться. И вы будете терять деньги на простое. Обязательно изучите рынок(см. пункт 2 плана: «Анализ рынка»)

2. Проблемы с собственником. Всегда есть риск попасть на неадекватного Собственника. И тут последствия могут быть самыми разными: начиная от хамства до расторжения договора сразу после сделки. Чтобы избежать этих неприятностей, тщательно проводите переговоры. Узнайте что за человек перед вами, какие у него планы и намерения относительно недвижимости. Ни в коем случае нельзя обманывать Собственника, будто вы берете квартиру для собственного проживания. Собственник — ваш партнер на долгие годы. Обязательно прописывайте в Договоре пункт о субаренде и ваши договоренности. Всё должно быть на бумаге, а не на словах.

3. Неадекватные жильцы. Неадекватные жильцы принесут вам всё, что угодно, кроме стабильного пассивного дохода. Но тут, как и в ситуации с Собственником вы полностью владеете ситуацией и сами решаете работать с таким человеком или нет.

Обязательно заключайте договор с жильцами, фотографируйте их паспорт, узнавайте о месте работы, берите залог за сохранность имущества. Не лишнем будет пообщаться хотя бы 10 минут, чтобы понять, что за человек перед вами. Если случилось так, что жилец начал вести себя неадекватно — вы имеете полное право расторгнуть с ним договор.

4. Неплатежеспособные клиенты. Случается такое, что по каким- то причинам жилец становится неплатежеспособным (увольнение или систематические задержки зарплаты). При отсутствии контроля вы рискуете не просто не получить свою прибыль, но и уйти в минус в итоге оплатив за такого клиента и аренду и коммунальные услуги.

Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно отслеживайте дату оплаты клиентов. Прописывайте в Договоре штрафы за просрочки платежей и ваше право на расторжение Договора в одностороннем порядке при неуплате услуг. Самое главное в этом вопросе — ваша бдительность и своевременный контроль.

5. Ошибка при выборе квартиры. Кроме локации, можно ошибиться и с самой квартирой. Квартира с запахами, старым ремонтом или неадекватными соседями явно не будет пользоваться спросом. Даже если люди и будут заселяться, они всегда будут в поиске лучшего варианта и съезжать при первой возможности. Таким образом вы получите не пассивный доход, а самую настоящую работу. Вам придётся постоянно искать новых жильцов, выезжать на показы и т. д.

Для того, чтобы этого избежать, выбирайте квартиры комфорт класса с современным ремонтом и мебелью, исправной сантехникой, при возможности в новых домах и развитых районах. Также при выборе объекта задайте себе вопрос: «Хотели бы вы жить в такой квартире?». При правильном выборе квартиры жильцы будут проживать у вас максимально долго.

Молодежный бизнес / Сайт Сергея Собянина

Сергей Собянин

2 февраля 2019 в 16:05

25 января в «Мегаспорте» собрались 10 000 молодых людей, которые мечтают не о перспективной должности в большой компании, а о том, чтобы начать свой бизнес.

Эти ребята хотят взять ответственность на себя, самостоятельно распоряжаться своей судьбой, временем, талантами, деньгами. Юношеский максимализм? Конечно!

Авантюра? Вовсе нет. Молодежный студенческий бизнес в Москве – абсолютно нормальное явление. В городе работают более 13 тыс. индивидуальных предпринимателей в возрасте до 25 лет. Еще 51 тыс. молодых людей являются учредителями различных коммерческих компаний.

Правительство Москвы помогает школьникам подготовиться к учебе в вузе, чтобы получить профессию инженера или врача. Мы помогаем молодым талантам раскрыть себя в искусстве и спорте. Программы поддержки есть и для ребят, которые выбирают профессии специалистов среднего звена. Все работы хороши, и все одинаково нужны городу.

Это значит, что мы должны помочь и тем, кто выбирает предпринимательскую карьеру. Тем более что вначале им будет труднее, чем многим другим.

Москва – город возможностей и город-вызов. Здесь можно организовать любой бизнес – от высоких технологий до торговли, и от финансов до сферы услуг.

Но, с другой стороны, в Москве каждый начинающий предприниматель сразу же получает тысячи конкурентов. И чтобы победить, нужно быть упорным, умелым, профессиональным и интересным.

Чем может помочь город?

Очень многим.

Город может дать молодым предпринимателям необходимые знания.

Маркетинг, реклама, законы, регламенты, финансы и налоги – это стандартные вещи, без понимания которых даже самая лучшая бизнес-идея будет обречена на провал.

Как правило, технике ведения бизнеса учатся в бизнес-школах и на коммерческих курсах. Но эти учебные заведения больше подходят для взрослых людей. К тому же они очень дороги, а обучение продолжается от нескольких месяцев до нескольких лет.

Обучающие программы Правительства Москвы позволяют получить знания о бизнесе бесплатно и в интенсивном режиме. Они не заменят полноценное бизнес-образование, но помогут сделать старт.

Основные образовательные проекты Правительства Москвы:

1.  Бизнес-уикенды

Городской проект для школьников и студентов.

По субботам школьники учились предпринимательским навыкам в формате квеста, создавая с нуля свой первый стартап.

По воскресеньям студенты слушали лекции и развивали свои проекты под руководством спикеров, которые уже преуспели в бизнесе.

Финальное мероприятие – форум «Молодой предприниматель Москвы», который прошел в Мегаспорте в январе и стал отличной площадкой для завязывания полезных знакомств и поиска единомышленников и партнеров.

2. Обучающие программы (семинары, мастер-классы, стартап-школа и онлайн-академия) ГБУ «Малый бизнес Москвы» (http://www.mbm.ru/).

Создание бизнес-модели, тестирование идей, упаковка продукта, разработка бренда, реклама, управление продажами, бухучет и налогообложение, юридические вопросы, команда, персональная эффективность, использование мер поддержки МСП – всему этому можно научиться в ходе обучающих программ ГБУ «Малый бизнес Москвы».

3. «Техноград» на ВДНХ.

«Техноград» – уникальный проект, где на площади в 35,5 тыс. кв. метров располагаются мастерские, в которых можно научиться 49 профессиям.

В «Технограде» работают курсы по предпринимательству: основам SMM, менеджмента и маркетинга, а также по обучению soft skills (навыкам общения, презентации, ведения переговоров и т.п.), необходимым для занятия собственным делом.

Город может избавить начинающих предпринимателей от лишних трат времени и хлопот.

На портале Малого бизнеса Москвы (http://www.mbm.ru/) работает онлайн-сервис, который поможет подготовить пакет документов для регистрации собственного бизнеса (ИП или ООО).

Если начинающему бизнесмену пока негде работать – можно воспользоваться одним из 140 коворкингов Москвы.

Всего 12 онлайн-сервисов, каждый из которых поможет решить конкретную проблему. 

* * *

Город может помочь с финансированием и акселерацией бизнес-идей (https://imoscow.mos.ru/ru)

В Фонде развития венчурного инвестирования города Москвы можно получить льготный заем на создание технологического стартапа.

В Фонд содействия кредитованию малого бизнеса Москвы можно обратиться для получения поручительства по кредиту. Если предпринимателю необходимо получить кредит на развитие бизнеса, но недостаточно залогового обеспечения, можно подать заявку на поручительство. Подробнее о мерах поддержки малого бизнеса – на mbm.ru

В 13 бизнес-акселераторах Москвы молодые предприниматели могут получить помощь в реализации своих проектов.

С 20 февраля 2019 г. каждую субботу в технопарке Нагатино будет проходить акселератор для участников проекта «Бизнес уикенд-2019».

1000 участников, прошедших очные занятия, сдавших итоговое тестирование и написавших мотивационное письмо, предложат запустить свой стартап. Лучшие проекты получат поддержку от Правительства Москвы: бесплатный коворкинг на 6 месяцев, бухгалтерское сопровождение, персонального консультанта и продвижение проекта с использованием возможностей ГБУ «Малый бизнес Москвы».

Я верю, что у молодых предпринимателей все получится. А их успех станет успехом Москвы. 

Коммерческая субаренда: что вам нужно знать, прежде чем подписывать

Субаренда возникает, когда первоначальный владелец не сдает вам помещение в аренду, но между вами и арендодателем находится другое физическое или юридическое лицо. То есть собственник сдает в аренду кому-то другому, а затем этот человек сдает ее вам. Субаренда распространена как в коммерческой, так и в жилой недвижимости. Однако есть некоторые особенности, о которых следует помнить при заключении договора коммерческой субаренды.

Оглавление

Разница между коммерческой арендой и арендой жилого помещения

Хотя между коммерческой и жилой арендой есть много общего, есть и некоторые чрезвычайно важные различия. Эти различия применимы к субарендам в равной степени в большинстве случаев.

• Долговечность — Как правило, срок коммерческой аренды превышает срок аренды жилого помещения. Большинство договоров аренды жилья длится всего около года, а зачастую и короче.Коммерческая аренда может иметь очень длительные сроки, иногда до 10 лет и более. Также гораздо сложнее выйти из коммерческой аренды по сравнению с жилой.
• Нет законов о защите прав потребителей — Арендаторы жилья часто пользуются особой защитой закона, потому что они не являются искушенными покупателями или переговорщиками. Частным лицам необходима дополнительная защита со стороны опытных арендодателей или компаний, чтобы арендатор не воспользовался ими. Такие же меры защиты редко применяются к коммерческой аренде.Например, максимальные суммы гарантийных депозитов применимы редко, а права на конфиденциальность практически отсутствуют для большинства коммерческих договоров аренды.
• Важность переговоров — Коммерческая аренда в гораздо большей степени зависит от переговоров и договоренностей между сторонами, чем при аренде жилья. Часто эти соглашения заключаются в соответствии с конкретными потребностями бизнеса, что означает, что недвижимость может быть значительно изменена в соответствии с бизнес-потребностями арендатора. Как правило, результаты этих переговоров распространяются и на субарендаторов (арендаторов).Хотя некоторые субарендаторы иногда могут согласовывать дополнительные условия, обычно они должны находиться в рамках первоначального соглашения.

При аренде жилья потребности арендатора, как правило, одинаковы — иметь место, где можно поесть, поспать и чувствовать себя комфортно. Эти запросы требуют самых элементарных вещей, таких как тепло, вода и борьба с вредителями. Потребности бизнеса могут значительно различаться в зависимости от вида деятельности и размера компании. Для арендаторов крайне важно согласовать условия аренды таким образом, чтобы это соответствовало их бизнесу.Те же рекомендации применимы к тем, кто сдает в субаренду, но переговорные способности часто не так легко доступны в субарендных соглашениях.

Когда имеет смысл субаренда?

Поскольку коммерческая аренда часто бывает длительной и влечет за собой значительные денежные обязательства, если договор прекращается досрочно, субаренда другому бизнесу часто имеет смысл. Например, если компания попадает в тяжелые времена и ей необходимо сократить штат, она может больше не нуждаться в арендованных площадях. Возможно, компания решила изменить географическое положение или может потребоваться увеличить пространство, необходимое для компании, и оно просто больше не требуется.

Плата за расторжение, связанная с невыполненной арендой, может сделать ее прекращение нецелесообразным. Фактически, может быть дешевле продолжить аренду пустого здания вместо уплаты сборов за прекращение работы. В некоторых случаях «плата за прекращение действия» на самом деле является просто оставшейся арендной платой за оставшийся период аренды. В таких ситуациях субаренда другому бизнесу сокращает ежемесячные обязательства, связанные с контрактом.

Поскольку арендатор заинтересован в быстром поиске арендатора для сокращения расходов, некоторые субарендаторы могут найти коммерческую недвижимость по очень выгодной цене для своего бизнеса.Тем не менее, им, возможно, придется пойти на некоторые уступки в отношении пространства, например, не иметь возможности внести столько изменений, сколько они в противном случае сделали бы в собственности.

В большинстве случаев субаренды связаны с недвижимостью небольшого и среднего размера. Недвижимость часто является частью более крупной конфигурации, например, в контексте торгового центра или торгового района. Однако это, конечно, не всегда так.

Борьба с рисками для субарендаторов

Субарендаторы сталкиваются с некоторыми рисками из-за использования субаренды вместо прямой аренды с землевладельцем.Сохранение договора аренды часто имеет жизненно важное значение для успеха вашего бизнеса, поэтому вам следует потратить некоторое время на исследование и проявление должной осмотрительности в отношении субарендатора и его договоренностей с землевладельцем.

Что произойдет в случае невыполнения обязательств?

Было бы неплохо иметь собственную копию первоначального договора аренды, чтобы вы могли полностью понять и оценить условия, применимые к субарендору. В большинстве случаев эти условия применимы и к вам. Обратите особое внимание на условия, которые могут вызвать неисполнение договора аренды или возможность землевладельца расторгнуть договор.Также обратите внимание на любые ограничения в отношении субаренды. В некоторых договорах коммерческой аренды арендодатель может иметь право аннулировать договор, если он или она не одобряют субарендатора или его особый вид бизнеса.

Если возможно, вам следует проверить основную аренду, прежде чем начинать переговоры с субарендатором. Вы можете не осознавать определенные условия или ограничения, которые могут повлиять на вашу способность вести бизнес в этом месте без тщательной проверки условий аренды.

Проверка финансовых показателей субарендатора

Бывают ситуации, когда субарендатор продолжает платить арендную плату в соответствии с требованиями, но субарендатор не выполняет свои обязательства по арендной плате или другим вопросам.В таких ситуациях домовладелец часто имеет право удалить вас из помещения, несмотря на то, что вы выполняете все свои обязательства. Это также может привести к появлению права на исправление ситуации на изменение условий аренды. В некоторых случаях вы можете договориться с землевладельцем о заключении прямого контракта, но это не всегда так.

Часто таких ситуаций можно избежать, запросив проверку финансовой отчетности субарендатора. Вы также можете специально узнать, почему субарендатор вообще хочет сдавать недвижимость в субаренду.Определенные ответы могут вызвать тревогу. Если субарендатор отказывается предоставить какую-либо финансовую информацию, это также может быть предупреждающим знаком.

Включите условия, отвечающие вашим потребностям.

В качестве субаренды вы должны убедиться, что вы договорились об определенных условиях коммерческого договора субаренды, чтобы защитить себя. Например, вы должны иметь право платить арендодателю напрямую в случае невыполнения обязательств субарендатором. Это положение часто называют оговоркой о «праве на лечение».

Письменное согласие арендодателя

Убедитесь, что в договор также включена форма письменного согласия арендодателя на субаренду. Этот тип документального подтверждения может помочь вам избежать потенциальных споров в будущем.

Устранение рисков для субарендаторов

Чтобы остановить трату денег, когда вы не можете выйти из договора аренды, субаренда может иметь смысл. Однако желание избавиться от финансовых обязательств, связанных с контрактом, может привести к быстрому принятию решения без тщательного обдумывания или тщательного расследования.Если вы уделите время пониманию своих прав и обязанностей при сдаче в субаренду, это поможет вам избежать некоторых из наиболее распространенных ошибок, связанных с передачей помещения в субаренду другому арендатору.

Важно помнить, что как субарендатор вы все еще находитесь на крючке по контракту между арендодателем и вами. Это верно независимо от того, выполняет ли ваш субарендатор свои обязательства перед вами. Для некоторых — особенно для тех, кто сдает в субаренду, чтобы избежать финансовых трудностей — этого риска достаточно, чтобы уклониться от всего процесса субаренды.Однако, если вы предпримете определенные шаги для защиты себя, вы сможете снизить эти риски.

Прочтите ваше соглашение еще раз

Некоторые соглашения о коммерческой аренде прямо запрещают субаренду другим физическим или юридическим лицам. Он также может накладывать ограничения на то, кто может сдавать в субаренду или какой вид бизнеса может находиться в этом конкретном месте. Не начинайте процесс переговоров, пока не убедитесь, что потенциальный арендатор может занять помещение, не нарушая основной договор аренды.Невыполнение этих дополнительных шагов может привести к расторжению договора аренды и повлечь за собой уплату сборов за расторжение, которых вы пытаетесь избежать, или даже судебного разбирательства.

Работа с непростым имуществом в субаренду

Поиск кого-то, кто будет сдавать в субаренду, часто является самой сложной частью договора субаренды. Человеку, который сдает у вас в субаренду, часто не разрешается приспособить помещение к своим потребностям, как если бы он снимал жилье у землевладельца.Это может оттолкнуть потенциальных арендаторов и может резко уменьшить количество предприятий или частных лиц, которые были бы заинтересованы в собственности.

Установка арендной платы ниже той цены, которую вы платите, часто является единственным способом привлечь бизнес в недвижимость. Тем не менее, даже аренда по цене ниже рыночной может снизить ежемесячные расходы. Ценообразование для привлечения бизнеса, при этом не оставляя денег на столе, иногда является проблемой. Знание рынка для конкретной отрасли или региона чрезвычайно важно для ценообразования субаренды.

В некоторых случаях арендодатель может освободить вас от аренды без дополнительных расходов, если у него или нее есть другая сторона, заинтересованная в собственности. Поэтому не забудьте заранее сообщить арендодателю, что вы планируете сдавать недвижимость в субаренду. Возможно, вам повезет, и вы сможете избежать всего процесса.

Квалификация арендатора

Поиск качественного арендатора для вашего договора субаренды имеет первостепенное значение. Сложные арендаторы или те, кто не оплачивает свои счета, могут полностью подорвать цели, которых вы пытаетесь достичь в процессе субаренды.

Проверка финансовой отчетности может быть хорошим способом проверки потенциальных арендаторов. Проведите дополнительное исследование компании и ее отрасли. Ваша предварительная проверка может предотвратить серьезные денежные проблемы в будущем.

Плюсы и минусы субаренды коммерческих площадей

Несмотря на то, что субаренда сопряжена со значительными рисками, следует также учитывать некоторые важные преимущества. Рассмотрим следующие преимущества сдачи в субаренду коммерческих площадей в качестве арендатора:

• Помещения, сданные в субаренду, часто более рентабельны, чем стандартная коммерческая аренда.
• Может быть проще получить право на субаренду, чем на коммерческую аренду.
• Субаренда подходит для малых предприятий, которые только начинают свою деятельность.
• Вам не нужно тратить время и деньги на улучшение помещения или его строительство.
• Если это часть большой собственности, возможно, вам не придется оплачивать некоторые расходы, такие как системы безопасности или доступ в Интернет.
• В качестве субарендатора от вас может не потребоваться ремонт или обслуживание общих частей (плата CAM).
• Ваша арендная плата может быть выплачена фиксированной ежемесячной оплатой.

Как и любое бизнес-решение, у сдачи в субаренду коммерческих площадей есть свои недостатки. Обратите внимание на следующие потенциальные проблемы:

• Как правило, основной договор аренды не может быть изменен, что означает, что вам переходят невыгодные условия.
• Если юридическое или физическое лицо, передающее вам в субаренду по умолчанию, не выполнит своих обязательств, вы можете полностью потерять пространство.
• Возможно, вы не сможете полностью освоить пространство, потому что в некоторых ситуациях вы не можете изменить дизайн интерьера или экстерьера.
• Если вы не несете ответственности за обслуживание, возможно, вам придется подождать, прежде чем какие-либо проблемы будут надлежащим образом решены.

Коммерческая субаренда может быть отличным вариантом, несмотря на ее потенциальные недостатки. Независимо от того, являетесь ли вы субарендатором или субарендатором, принятие дополнительных мер предосторожности для собственной защиты может снизить значительную часть риска, связанного с транзакциями такого типа.

Как заключить договор коммерческой субаренды

Субаренда коммерческих площадей (за и против)

Субаренда коммерческих помещений дает множество преимуществ.Но чтобы получить максимальную отдачу от субаренды, не забудьте сначала сделать покупки вокруг, потому что субаренда также имеет свои недостатки. Когда вы сдаете в субаренду — вы становитесь субарендатором — вы действительно снимаете помещение у другого арендатора, а не у владельца. Из-за подчиненного характера субаренды вы должны быть уверены, что понимаете связанные с этим риски и преимущества.

Законы о субаренде варьируются в зависимости от штата, поэтому обязательно ознакомьтесь с законами о арендодателях и арендаторах в вашем районе, прежде чем заключать договор.

Первоначальный арендатор

Есть много причин, по которым арендатор может принять решение о сдаче помещения в субаренду.Возможно, у первоначального арендатора, известного как субарендатор, было слишком много места, и он хотел сдавать в субаренду, чтобы получать доход, заполняя пустой офис. Арендатор, возможно, стал слишком большим и переехал, но по-прежнему был связан долгосрочным соглашением, поэтому необходимо было передать его в субаренду для покрытия расходов.

Какой бы ни была причина субаренды арендатора, вы должны внимательно прочитать соответствующие договоры, чтобы обезопасить себя. Попросите первоначального арендатора показать договор аренды с владельцем или управляющим недвижимостью. Убедитесь, что владелец согласился разрешить арендатору сдавать недвижимость в субаренду.Нельзя доверять субарендору, который не покажет вам свой первоначальный договор аренды.

Никогда не принимайте первое предложение аренды в субаренду. Всегда старайтесь договориться о более выгодной сделке.

Плюсы субаренды коммерческих площадей

Сдача в субаренду коммерческих площадей может быть очень выгодной для небольшого бизнеса или для того, кто только начинает свою деятельность. Часто субаренда оказывается более доступной по цене, чем стандартная коммерческая аренда, и может быть легче получить право на субаренду, чем на эксклюзивную аренду.

Вы можете арендовать именно то, что вам нужно. Если ваш бизнес небольшой и вам нужно всего несколько сотен квадратных футов, вы найдете гораздо больше возможностей на рынках субаренды. Большинство помещений, сдаваемых в субаренду, уже сданы. Вам не придется беспокоиться об обновлениях и расширениях.

Меньше прикрепленных строк

Субаренда, как правило, проще и понятнее, чем другие сложные виды коммерческой аренды. Однако субаренда по-прежнему является юридически обязывающим документом и также зависит от первоначального договора аренды.Вы должны серьезно подумать о том, чтобы адвокат или доверенный риэлтор ознакомился с договором аренды субарендатора, а также с субарендой до подписания.

Доступ к общим областям, привилегиям и сети

Многие помещения, сдаваемые в субаренду, предоставляют доступ к приемным, комнатам отдыха, конференц-залам, хранилищам и другим общим помещениям по сниженной цене или, в некоторых случаях, даже бесплатно.

Поскольку помещения, сдаваемые в субаренду, являются частью большего пространства, вам, возможно, не придется платить за системы сигнализации или доступ в Интернет, если для этих вещей уже выделено место.

Кроме того, если вы работаете в одиночку, вы можете получить выгоду от сдачи помещения в субаренду, если вы работаете вместе с кем-то из аналогичной профессии. Вы можете получать рекомендации от бизнеса или клиентов, иметь нового коллегу, с которым можно поговорить с представителями отрасли, или делиться ресурсами.

Доступ к административной поддержке

Если пространство является общим, и вы не находитесь в офисе весь день, другие субарендаторы или сотрудники субподрядчика могут отвечать на ваши телефоны, получать почту и посылки или приветствовать неожиданных посетителей. Если вы попросите об этих услугах, вам, возможно, придется заплатить за них, но вам не придется весь день быть привязанным к офису, чтобы получить почту.

Многие субарендаторы могут заключить договоры аренды, которые позволят им получить доступ к факсу субарендатора и к копировальным аппаратам или другой офисной технике, что требует приобретения меньшего количества единиц оборудования.

Возможность занять все пространство

Если субарендатор хочет переехать до истечения срока аренды, он может сдать вам все пространство в субаренду. Это может упростить получение более крупных площадей, на которые можно претендовать, если у вас есть существующие финансовые отношения с субарендатором, и если вы захотите сохранить пространство после истечения срока первоначальной аренды, у вас может быть больше возможностей для переговоров об аренде с фактическим домовладелец.

Нет CAM или других непредсказуемых комиссий

В типичной субаренды вы несете ответственность за устранение причиненного ущерба. Тем не менее, ваш субарендатор или их арендодатель обычно требуется для ремонта и обслуживания общих частей. Просмотрите договор аренды, заключенный с первоначальным арендатором, и узнайте, кто несет ответственность за различные перечисленные виды обслуживания.

В большинстве случаев субаренда — это аренда с полным обслуживанием и фиксированной ежемесячной арендной платой. Эта фиксированная ставка аренды означает отсутствие платы за обслуживание помещений общего пользования (CAM) и других непредсказуемых сборов.Это может упростить составление бюджета для арендной платы.

Минусы субаренды коммерческих площадей

Недостатки субаренды в основном логистические или юридические. Эти трудности нельзя игнорировать, поскольку они могут стоить того, что вы не решите их с самого начала.

Совместимость с бизнесом

Вы можете быть ограничены в использовании собственности. Обязательно проверьте зонирование в районе, который вы собираетесь сдавать в субаренду, чтобы убедиться, что ваш тип бизнеса приемлем.Кроме того, убедитесь, что другие предприятия в соседних помещениях совместимы с вашими. Вы не хотите громких ударов или другого шума, когда разговариваете с клиентом по телефону.

Субаренда также может повлиять на ваш доступ к внешним и внутренним вывескам или другим формам рекламы. Это может вызвать у клиентов, которые приходят к вам в офис, ощущение «малого бизнеса». По этой причине полезно взять в субаренду кого-либо из той же профессии. Например, поверенный должен сначала попытаться передать в субаренду другому поверенному, если они делят помещение.Сотрудничая с представителями других аналогичных профессий, это может помочь развеять атмосферу малого бизнеса.

Вы также во власти вкусов украшения вашего субарендатора. Вы будете ограничены изменениями, которые вы можете внести в сдаваемые в субаренду помещения.

Выгодные условия могут быть переданы вам

Правовые вопросы могут возникнуть, если у вас возникнут проблемы с арендодателем или арендодателем. Чтобы свести к минимуму ваши юридические последствия и защитить права в качестве субаренды, убедитесь, что поверенный изучит ваш договор субаренды и исходный договор аренды перед подписанием.

Если субарендатор заключил «плохую» сделку со своим арендодателем, он может попытаться передать вам определенные сборы и более высокую арендную плату. Обязательно прочтите и субаренду, и исходный договор аренды и сравните условия субаренды с другими сопоставимыми арендными платами и предложениями в аналогичных помещениях. Это одна из причин, по которой вы должны рассмотреть как можно больше других пространств, прежде чем выбирать какое-либо конкретное пространство.

По умолчанию субарендатором

Если ваш субарендатор не выполнит своих обязательств, не заплатив арендодателю или управляющему недвижимостью, это может повлиять на вашу субаренду.Например, вы платите арендную плату арендодателю, но арендодатель не платит арендодателю.

Вы можете решить эту проблему, включив в свои субаренды права на возмещение расходов и убытков в случае выселения из-за неисполнения обязательств субарендатором.

Задержки в обслуживании

Если вам нужен ремонт собственности или другие услуги, предоставляемые арендодателем, вам все равно, возможно, придется обратиться к субаренденту для исправления ситуации. Это может вызвать задержки и головную боль при решении проблем и может усложнить средства правовой защиты для нерешенных проблем.

Заключение

Несмотря на недостатки, субаренда обычно предлагает новым владельцам и владельцам малого бизнеса доступный и удобный способ выйти из домашнего офиса в «реальный» мир.

Важно проанализировать все «за» и «против» каждой возможности и попросить профессионального юриста или лицензированного агента по недвижимости — просмотреть документы перед подписанием.

Информация, содержащаяся в этой статье, не является юридической консультацией и не заменяет ее.Законы штата и федеральные законы часто меняются, и информация в этой статье может не отражать законы вашего штата или последние изменения в законодательстве. Чтобы получить текущую юридическую консультацию, проконсультируйтесь с юристом.

Что такое договор коммерческой субаренды и кому следует рассматривать возможность субаренды?

Навигация и переговоры по соглашению о коммерческой субаренде может быть сложной задачей. Возможно, вы знакомы с жилищной субарендой, но коммерческая субаренда содержит дополнительные технические детали и мелкий шрифт, на которые вам нужно обратить внимание.В AQUILA мы заключили сотни договоров субаренды от имени наших клиентов, и мы знаем, что для вас важно иметь всю необходимую информацию, прежде чем вы начнете процесс субаренды своего помещения.

Читать дальше: Как сдать в субаренду свое офисное пространство: Руководство по процессу субаренды от А до Я

В этой статье мы объясняем, что такое коммерческое соглашение о субаренде и причины, по которым вы можете рассмотреть возможность субаренды своего помещения.

Что такое договор коммерческой субаренды?

Коммерческая субаренда — это соглашение между арендатором, который в настоящее время арендует недвижимость, новым арендатором, ищущим место, и владельцем недвижимости.

Когда вы сдаете свою площадь в субаренду, вы являетесь субарендатором (или субарендатором), а ваш новый арендатор является субарендатором (или субарендатором). Субарендатор проживает в вашем помещении (или его части) в течение оставшегося срока вашей аренды (или любого другого согласованного периода времени, иногда только часть оставшегося срока аренды).

Читать дальше: 5 причин, по которым ваша субаренда может не сдвигаться (и как продвигаться вперед)

Обычно вы все еще несете ответственность за свои арендные платежи, поэтому вы должны собирать арендную плату со своего субарендатора каждый месяц и при этом продолжать платить аренда напрямую арендодателю.

Вам также необходимо внимательно прочитать договор аренды, прежде чем вы решите сдать свое пространство в субаренду. Прежде чем обращаться к арендодателю за одобрением, вам необходимо понять свои права субаренды, чтобы убедиться в отсутствии ограничений или проблем с согласием. Обычно арендодатели разрешают вам сдавать помещение в субаренду, но в некоторых случаях существуют ограничения.

Когда вы будете готовы сдать свое пространство в субаренду, вам нужно будет разместить его на соответствующих сайтах коммерческой недвижимости и использовать маркетинговые инициативы, чтобы сдвинуть его с мертвой точки.

Найм брокера может значительно упростить и ускорить процесс субаренды. Брокер может помочь вам определить лучшую ставку для вашего помещения, убедиться в его конкурентоспособности и поделиться многолетним опытом маркетинга. Кроме того, брокер может помочь вам сориентироваться в сложном процессе переговоров как с арендодателем, так и с потенциальными субарендаторами.

Читать дальше: 5 ключевых вопросов, которые следует задать перед наймом брокера по субаренде

Причины, по которым вы можете сдать свое коммерческое помещение в субаренду

Субаренда не всегда подходит для всех, но мы обнаружили, что субаренда может быть хорошей альтернативой для арендаторов в следующих ситуациях:

1.Вам необходимо уменьшить размер вашего офиса

У вас слишком много места или места, которое вы не используете? Если вам нужно уменьшить размер, но у вас еще есть срок аренды, субаренда может быть отличным вариантом. Когда вам нужно уменьшить размер, вы можете сдать в субаренду часть своего пространства или все пространство.

Некоторые арендаторы в этой ситуации предпочитают сдавать в субаренду часть своего текущего офиса, чтобы избежать сложностей и расходов, связанных с переездом. Если вы занимаетесь отдельными этажами или помещениями, это может быть относительно простой процесс.Вы также можете сдавать в субаренду только часть своего помещения. Однако, если ваш офис представляет собой одно смежное пространство, важно помнить, что вам, возможно, придется заплатить дополнительные строительные расходы, чтобы разделить пространство или быть открытым для совместного использования вашего пространства с другой компанией. В зависимости от ваших целей важно правильно продавать свое пространство.

С другой стороны, если вы хотите полностью освободить пространство и искать новое или просто больше не нуждаетесь в служебных помещениях, вы можете сдать в субаренду все свое пространство.Это хороший вариант, если у вас меньше неиспользуемого пространства или вам нужно существенно другое пространство. Это наиболее распространенный подход при сдаче в субаренду.

Читать дальше: Сколько офисных площадей мне нужно? (Калькулятор и стандарты на человека)

2. У вас больше места, чем вам нужно прямо сейчас

Есть ли у вас место, которое вы планируете использовать в будущем, но которое не нужно прямо сейчас? Если вы быстрорастущая компания, было бы разумно подписать договор аренды на более крупную площадь, но поначалу вы можете не использовать все это пространство.

Сдача неиспользуемого пространства в субаренду может стать отличным способом сэкономить деньги и сохранить возможности для продолжения вашего роста. Вы можете найти краткосрочного субарендатора, основываясь на своих прогнозах роста, и, когда вам понадобится место, вы можете забрать его и продолжить аренду.

Это хороший вариант для быстрорастущих компаний, которые нашли пространство, в котором они хотят расти в долгосрочной перспективе. Таким образом, вашей компании не нужно искать новое место и переезжать каждый раз, когда вы растете.

Читать дальше: Офисное решение Zello: Продажа, аренда и субаренда на Шестой улице

3.Вы выросли из своего нынешнего пространства

Ваш бизнес быстро растет? Вам не хватает места? Возможно, вам придется сдать свое пространство в субаренду и переехать в большее пространство до истечения срока аренды. Это распространено среди стартапов и других быстрорастущих предприятий.

Когда вы перерастете свое пространство, вы можете арендовать дополнительные офисные помещения или сдать в субаренду свое текущее пространство и переехать в большее пространство. Если вы арендуете дополнительное пространство, это может создать разделение в вашей компании, если ваши сотрудники разделены на два места.В зависимости от вашей культуры и динамики офиса это иногда может создавать проблемы с коммуникацией и рабочим процессом. В большинстве случаев вы в конечном итоге занимает больше места, чем вам нужно, из-за неэффективности разделения (две комнаты отдыха, дополнительные коридоры и, возможно, два отдельных срока аренды).

Сдавая в субаренду свое текущее пространство и найдя новое пространство подходящего размера для роста, вы можете избежать этих головных болей и, возможно, сэкономить деньги в долгосрочной перспективе.

Читать дальше: 3 вещи, которые нужно учитывать стартапам, прежде чем искать офисное пространство

4.Ваша компания переезжает или закрывается.

Наконец, если вашей компании внезапно потребуется переехать или закрыть свои двери до окончания срока аренды, вам, возможно, придется сдать свое пространство в субаренду.

Сдавая свое пространство в субаренду в таких ситуациях, вы можете избежать двойной арендной платы или арендной платы за неиспользуемое пространство. Первый вопрос, который задают многие арендаторы при переезде или закрытии офиса: «Позволит ли арендодатель расторгнуть договор аренды?» Ответ арендодателя чаще всего звучит категорично: «нет», или, если они собираются рассмотреть вопрос о расторжении договора, это потребует значительного штрафа за расторжение договора.Как правило, лучшим решением является субаренда, поскольку шансы на возмещение более высокой суммы в долларах выше.

Прочтите наш пример использования: Субаренда для StrongBox: создание креативного решения на Stonelake 6

Чтобы продолжить изучение процесса субаренды, ознакомьтесь с другими полезными статьями:

Если у вас есть дополнительные вопросы о субаренде, или если хотите знать, подходит ли субаренда для вашей компании, запланируйте консультацию с одним из наших опытных брокеров по представлению арендаторов сегодня.

Плюсы и минусы коммерческой субаренды

Ранние показатели объема субаренды во втором квартале 2020 года на рынке австралийской столицы предполагают, что, помимо уже рекордно высокого уровня вакантности, офисные помещения, доступные для субаренды, превысят

м² субаренды, которая была доступна в Сиднее и Мельбурне после GFC.

Передача в субаренду всего или части вашего помещения другой компании может помочь потоку денежных средств и снизить арендные платежи в это время нестабильности.Но важно понимать свои права и обязанности, когда дело касается коммерческой субаренды — как в качестве субарендатора, так и в качестве субарендатора.

В приведенном выше видео Тим коснулся некоторых преимуществ коммерческой субаренды для субарендаторов. Мы немного углубимся в тему, чтобы убедиться, что обе стороны понимают плюсы и минусы заключения договора субаренды.

Что такое коммерческая субаренда?

Коммерческая субаренда — это отдельное соглашение между арендатором, который уже арендует коммерческую недвижимость (субарендатор), и другой стороной, которая хочет занять часть или всю эту коммерческую недвижимость (субарендатор).

Есть несколько причин, по которым компания может решить сдать свои помещения в субаренду, включая снижение затрат, оптимизацию пространства или объединение площадок.

Преимущества коммерческой субаренды

Коммерческая субаренда дает множество преимуществ, особенно после COVID, когда многие предприятия испытывают затруднения.

1. Более низкая стоимость

Одним из самых больших преимуществ коммерческой субаренды является стоимость.

Для субарендаторов

Арендная плата по субаренде почти всегда существенно меньше, чем по прямой аренде.Если вашему бизнесу требуется небольшое пространство, может быть сложно найти недвижимость по разумной цене. С коммерческой субарендой у вас больше шансов платить только за то, что вам нужно.

Более того, большинство помещений, сдаваемых в субаренду, полностью оборудованы, поэтому вам не придется беспокоиться о модернизации и отделке.

Вопрос о том, несете ли вы ответственность за «возмещение расходов» в конце срока, будет решаться путем переговоров. Некоторые договоры субаренды потребуют от вас выполнения обязательств по общей аренде.Это потому, что субарендатор будет утверждать, что у него больше нет прямого контроля над помещением, которое вы сдаете в субаренду.

Субаренда

Субаренда может быть краткосрочной стратегией снижения затрат и увеличения денежного потока, особенно после коронавируса. И есть несколько причин, по которым бизнес может сделать это:

• Жесткий климат — если бизнес страдает или будущее неопределенно, может иметь смысл сдать в аренду часть коммерческого помещения, чтобы сэкономить на аренде и получить денежный поток обратно в бизнес.
• Сокращение штата и сокращение штата — Среднестатистической компании сегодня требуется на 20% меньше места, чем до COVID. И эта потенциальная экономия места действительно может улучшить прибыль бизнеса. Многие компании могут активно сдавать в субаренду дополнительное пространство вместо переезда.
• Закрытие — Текущие экономические условия вынуждают некоторые компании рассмотреть вопрос о закрытии магазина. В этом случае подписка на краткосрочного субарендатора с целью в конечном итоге передачи ему аренды может помочь избежать затрат на расторжение договора аренды.

Несмотря на это, мы советуем клиентам рассчитывать на возмещение менее 50% арендной платы, уплаченной по договору аренды головного офиса, при сдаче помещения в субаренду. Увеличение количества свободных офисных площадей и субаренды на рынке очень быстро повлияло на величину достижимой арендной платы за субаренду.

2. Гибкость

Этим преимуществом пользуются субарендаторы. В Австралии домовладелец обычно ожидает, что вы возьмете на себя обязательство не менее трех лет с возможностью продления.

С другой стороны, большинство договоров субаренды, как правило, заключаются в диапазоне от шести до 24 месяцев, поэтому они отлично подходят для предприятий, которым нужны короткие сроки аренды. Это связано с тем, что субарендатор уже частично участвует в аренде. Таким образом, субаренда может быть только на оставшуюся часть.

Субаренда также обеспечивает гибкость для компаний, работающих в нестабильных отраслях, или для компаний, которые не уверены в будущем после COVID. Это потому, что субаренда дает субарендам возможность увеличивать или уменьшать размеры в любой момент.

3. Возможности сетевого взаимодействия

Как для субарендаторов, так и для субарендаторов, субаренда части коммерческого помещения с дополнительным бизнесом может создать возможности для сетевого взаимодействия; генерирование новых идей и рост реферальной базы с другими похожими, но не конкурирующими компаниями.

Идеальная ситуация — это передача в субаренду компании, которая работает в той же отрасли, но предоставляет разные услуги. Это значительно увеличивает возможности для перекрестного продвижения и обмена рефералами.Более того, сдаваемое в субаренду пространство — это не личное пространство, а это означает, что вы будете находиться в среде с вывесками и рекламой другого бизнеса. Таким образом, объединение сотрудников с похожими профессиями может способствовать распространению ощущения «малого бизнеса», когда ваши клиенты приходят к вам.

4. Меньше условий

Для субарендаторов субаренда гораздо менее сложна, чем другие виды коммерческой аренды. Однако важно отметить, что субаренда — это юридически обязывающий договор, основанный на первоначальном договоре аренды.Поэтому убедитесь, что вы внимательно изучили условия как субаренды, так и первоначальной аренды, чтобы минимизировать свои риски.

Перед подписанием лучше проконсультироваться со специалистом по представительству арендаторов или юристом и остерегаться субподрядчиков, которые отказываются показать вам свои оригиналы арендных документов.

5. Общие удобства и услуги

Субаренда

Помещения, сдаваемые в субаренду, обычно являются частью более крупных территорий. Таким образом, получателям субаренды, возможно, не придется платить за коммунальные услуги (или могут участвовать в их оплате), такие как Интернет, кондиционер и сигнализация.Вы также можете договориться о доступе к копировальным аппаратам субарендатора или другому офисному оборудованию, что означает меньшие затраты на покупку.

Многие объекты, сданные в субаренду, также предоставляют доступ к общим зонам, таким как ванные комнаты, кладовые, конференц-залы и т. Д., По сниженной цене или, если вам повезет, бесплатно!

Субарендаторы

Хотя это маловероятно на рынке после COVID, при составлении договора субаренды у субарендаторов есть возможность договориться о разделении стоимости коммунальных услуг с субарендатором.Это означает, что в бизнес можно вернуть больше денег.

6. Отсутствие непредсказуемых затрат

Еще одно преимущество, которым пользуются субарендаторы.

Субаренда обычно представляет собой аренду с полным обслуживанием, с фиксированными платежами и без непредвиденных расходов.

Конечно, как субарендатор, вы будете нести ответственность за любой причиненный вами ущерб. Однако ваш субарендатор и домовладелец будут нести ответственность за другие строительные расходы, такие как ремонт и обслуживание мест общего пользования.

Минусы субаренды для субарендаторов

С коммерческой субарендой не так много рисков.Но, как и во всем остальном, они есть. Если вы планируете коммерческую субаренду, имейте в виду следующее.

1. Риск неисполнения обязательств субарендатором

Возможно, наиболее значительный риск, который вам необходимо учитывать, — это вероятность того, что ваш субарендатор не выполнит свои обязательства или нарушит условия первоначального договора аренды. В этом случае субарендатор, скорее всего, сразу потеряет доступ к помещению.

Этот момент особенно важно учитывать в нынешних условиях.

Вы можете снизить свои риски, если убедитесь, что условия субаренды включают права на возмещение затрат и убытков.Убедитесь, что понимаете свои права и обязанности, когда речь идет о неисполнении обязательств субарендой, убедитесь, что арендная плата за субаренду попадает в карман арендодателя, и убедитесь, что вы защищены, прежде чем ставить подпись на пунктирной линии.

2. Неблагоприятные условия аренды

Если субарендатор договорился со своим арендодателем о менее чем выгодных условиях, он может попытаться передать их вам. Поэтому обязательно попросите показать их первоначальный контракт и проведите исследование, сравнив свои условия с другими объектами недвижимости на рынке.

Это еще одна ситуация, когда представительство арендатора и / или юридическая консультация могут иметь большое значение.

3. Меньшая гибкость для настройки

Часто субаренда означает, что вы разделяете пространство с существующим арендатором. Это может помочь сократить расходы, потому что отделка уже выполнена, но может означать, что у вас меньше места для переезда, когда дело доходит до персонализации вашего пространства в соответствии с потребностями вашего бренда и бизнеса.

Если у вас есть очень специфические требования к тому, как вам нужно обустроить пространство, вам, возможно, придется рассмотреть вопрос о собственной коммерческой аренде.Еще один способ избежать проблем — получить очень четкое согласие с вашим субарендатором относительно вашего контроля над пространством. Имейте в виду, что для внесения изменений вам также может потребоваться одобрение владельца здания (помимо вашего субарендатора).

4. Задержки технического обслуживания

Если вам требуется техническое обслуживание и ремонт арендодателя, вам, возможно, придется подать уведомление через вашего субарендатора, что может вызвать задержки и головную боль.

Недостатки субаренды при субаренде

Субаренда — не идеальное решение для всех предприятий.Фактически, после COVID мы обычно советуем нашим клиентам не сдавать в субаренду дополнительное пространство.

Тем не менее, если вы обдумываете это, примите во внимание следующее:

1. Поиск арендатора

Если вы находитесь в месте, где имеется ограниченное количество торговых или коммерческих площадей, его может быть трудно найти качественный арендатор, не говоря уже о краткосрочной договоренности. Возможно, это не большая проблема после COVID, но о ней стоит упомянуть.

Некоторые договоры аренды также запрещают субаренду:

• компаниям, которые уже находятся в здании
• компаниям, работающим в аналогичных отраслях с теми, которые уже находятся в здании

Итак, убедитесь, что понимаете требования, прежде чем рекламировать свое свободное пространство .

Также стоит отметить, что для большинства договоров аренды требуется согласие арендодателя на субаренду. Субподрядчикам, возможно, даже придется платить за этот процесс. Таким образом, важно убедиться, что вы найдете арендатора, которого ваш домовладелец будет рад одобрить.

2. Ответственность

Как первоначальный арендатор, вы все равно будете нести 100% ответственность по арендной плате и любым другим обязательствам по первоначальному договору коммерческого лизинга.

Это означает, что если субаренда по умолчанию (т.е. они перестают платить арендную плату или наносят ущерб помещению), то вы остаетесь ответственным перед арендодателем.

3. Доверие к аренде

Если договор субаренды имеет решающее значение для того, чтобы вы могли вносить арендную плату, то договоренность такого типа может быть очень рискованной. Это потому, что субарендатор может освободить помещение в любой момент, оставив вам оплатить весь счет.

4. Возмещение затрат

Если у предприятия есть лишние площади, попытка сдать их в субаренду вернет только менее 50% арендной платы, которую они платят.Так что это не всегда ответ на их молитвы. Фактически, с оговорками о возмещении убытков в субаренде в пользу субарендатора, невыполнение обязательств по договору аренды с предоставлением субаренды оставит возможность для более значительного ущерба, чем у компании раньше.

Ищете субаренду?

Это просто не единственный способ покинуть ненужное или лишнее пространство. Субаренда — это краткосрочный «пластырь», который должен стать частью детальной стратегии собственности.

Tenant CS представляет арендаторов, а не владельцев собственности.Мы независимы и бесконфликтны и можем помочь вам разработать стратегию субаренды недвижимости.

Спросите нас сегодня, чем мы можем вам помочь!

Руководство для субарендаторов по сдаче коммерческих помещений в субаренду

Внезапное и резкое изменение финансового состояния многих высокотехнологичных компаний и последующее смягчение ситуации на местном рынке коммерческой недвижимости привело к наводнению субарендных площадей на рынок коммерческой недвижимости. Хотя это наводнение представляет собой потенциальную экономическую выгоду для тех, кто хочет занять коммерческое пространство, существует ряд потенциальных юридических ловушек и практических проблем, которые обычно упускаются из виду потенциальными субарендаторами, которые часто просто полагаются на стандартные формы субаренды при заключении субаренды.

Самая основная проблема связана с юридическим статусом субарендатора помещения, сданного в субаренду. Права субарендатора в соответствии с субарендой полностью зависят от наличия основного договора аренды помещения. Субарендатор, однако, не является стороной основного договора аренды — основной договор аренды — это документ между арендодателем и арендатором; Субаренда — это документ между арендатором (который является субарендатором в субаренду) и субарендатором. Если основной договор аренды прекращается, то же самое происходит и с правами субарендатора на субаренду.Следовательно, субарендатор должен защитить себя от потенциальной потери своего субарендного пространства и связанных с этим затрат, вложенных в субарендное пространство.

Другая основная ловушка связана с проблемами, присущими субарендатору, унаследовавшему условия основного договора аренды, заключенного его субарендатором. Большинство условий субаренды включены посредством ссылки из основного договора аренды. Однако условия основной аренды могут быть совершенно неприемлемыми для предполагаемого субарендатором использования, или они могут отражать баланс переговорной силы горячих рынков недвижимости 1998, 1999 и 2000 годов, в отличие от смягчающегося рынка. сегодня.

В этой статье эти проблемы описываются более подробно и делается попытка предоставить практические решения, позволяющие всем сторонам субаренды успешно завершить транзакцию.

Основная аренда

Принимая решение о сдаче помещения в субаренду, субарендатор должен сначала проанализировать основной договор аренды. Субарендатору важно понимать все соглашения, которые вместе составляют основной договор аренды. Хотя большинство субарендаторов проверяют сам основной договор аренды, многие пренебрегают любыми поправками к основному договору аренды, актами эстоппеля, соглашениями о неразрушении, соглашениями о рабочих письмах или соответствующими условиями, соглашениями и ограничениями, которые могут дополнять или изменять условия основного договора аренды. .Необходима полная проверка этих документов.

Во-первых, субарендатору важно определить, допускает ли основная аренда субаренду. Согласие арендодателя почти всегда требуется для уступки или субаренды. В Калифорнии в большинстве договоров аренды указывается, что в согласии арендодателя на субаренду не должно быть необоснованно отказано. Для договора аренды в Калифорнии, заключенного после сентября 1983 года, который не устанавливает стандарт согласия арендодателя на субаренду (т.е., может ли домовладелец отказать в согласии на субаренду по своему усмотрению или арендодатель не может необоснованно отказать в своем согласии на субаренду), закон Калифорнии подразумевает, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. Факторы, обычно признаваемые судами как обоснованные опасения арендодателя, включают чистую стоимость и деловую репутацию субарендатора, а также предлагаемое использование субарендой помещений субарендатором.

Однако важно пересмотреть основной договор аренды, поскольку в нем могут быть изложены менее очевидные требования, которые домовладелец может применить, чтобы отказаться от своего согласия на субаренду.Например, во многих договорах аренды указано, что арендатор не может сдавать помещение в субаренду существующему арендатору в здании или проекте, в котором расположены арендованные помещения, или любому юридическому лицу, с которым арендодатель договорился о потенциальной аренде в течение последних шести месяцев. В некоторых договорах аренды также указывается, что арендатор не может заключать субаренду по цене ниже справедливой рыночной стоимости арендной платы за помещение или арендной платы, которая иным образом предлагается арендодателем в здании во время запроса на согласие на субаренду.

Учитывая, что арендная плата по субаренде зачастую ниже, чем арендная плата по прямой аренде, такое требование может быть трудно преодолеть. Субарендатор должен также проверить основной договор аренды, чтобы пересмотреть ограничения на использование помещений, чтобы гарантировать, что предлагаемое субарендатором использование помещений субаренды не противоречит основному договору аренды.

Правый захват

Многие договоры аренды также предусматривают так называемое право возврата арендодателя , позволяя арендодателю ответить на запрос о субаренде, вместо этого расторгнув договор аренды в отношении помещения, которое предлагается сдать в субаренду.Если такое право на повторное изъятие существует, важно определить период времени, в течение которого арендодатель может воспользоваться этим правом, и воздержаться от расходования каких-либо значительных сумм в отношении субаренды до тех пор, пока не будет уверенности, что право возврата не будет реализовано.

Обратите внимание, что во многих договорах аренды довольно расплывчато. В соответствии с конкретным договором аренды, возникает ли право на возврат в случае простого показа арендодателю письма о намерениях, финансовой информации относительно субарендатора или фактического заключенного договора субаренды? Важно проверить.

Если возможно, потенциальный субарендатор должен потребовать от субарендатора ускорить процесс принятия решения арендодателем, чтобы определить, в какой степени потенциальный субарендатор должен использовать альтернативные механизмы субаренды.

Кроме того, субарендатор должен определить, какая финансовая и другая информация относительно субарендатора требуется арендодателю при рассмотрении арендодателем потенциальной субаренды. Есть ли у субарендатора опасения по поводу конфиденциальности или другие проблемы, которые могут сделать его нецелесообразным проводить транзакцию? Также важно определить, может ли субарендатор выполнить какие-либо другие условия, которые должны быть выполнены, чтобы получить согласие арендодателя на субаренду.

Затем субарендатору важно ознакомиться с условиями основного договора аренды, чтобы определить, было бы справедливо по отношению к субарендатору включить условия посредством ссылки в субаренду. В значительной степени субарендатор будет придерживаться того, на что субарендатор рассчитывал в основной аренде, потому что субарендатор не может предоставить субарендатору больше прав на субаренду, чем субарендатор в соответствии с основным договором аренды.

Однако между субарендатором и субарендатором есть возможность для переговоров по определенным вопросам.По другим вопросам, возможно, было бы целесообразно рассмотреть возможность обращения к домовладельцу с просьбой об изменении условий основного договора аренды путем внесения поправки в основной договор аренды или согласия арендодателя.

Учитывая резкие колебания на рынке аренды коммерческой недвижимости за последние двенадцать месяцев, для субарендатора может иметь смысл попытаться пересмотреть некоторые условия основного договора аренды, вместо того чтобы жить на условиях, которые его субарендатор был вынужден принять в провозглашенный рынок последних лет.Хотя эти вопросы будут обсуждаться более подробно ниже, области, вызывающие особую озабоченность субарендатора, часто касаются штрафов за просрочку платежа, процентных ставок за просрочку платежа, возможности вносить изменения в помещения субаренды, распределения ответственности за капитальные затраты и положения об аренде за период основная аренда перешла к субарендатору.

Условия субаренды

После того, как субарендатор определил, что условия основного договора аренды допускают возникновение субаренды и что включение условий основной аренды будет приемлемым для субарендатора, условия самой субаренды должны быть согласованы .Ниже приводится список некоторых вопросов, требующих внимания субарендатора:

Определение субаренды

Хотя та часть помещений, которая подлежит основной аренде, которая должна быть сдана в субаренду в качестве субаренды, часто показана на плане этажа, прилагаемом к субаренде , стороны нередко не понимают полностью, является ли субаренда помещением включает или имеет ли субарендатор по крайней мере неисключительные права на использование вестибюлей, мест общего пользования, площадей, патио и столовых, обслуживающих как помещения, удерживаемые субарендатором, так и субарендное пространство.

Субарендатор должен определить, нужно ли ему право размещать спутниковые антенны на крыше здания в той мере, в какой это право было предоставлено субарендатору в соответствии с основным договором аренды. Субарендаторы, как правило, хотят иметь право измерять площадь субаренды после завершения работ по усовершенствованию, чтобы убедиться в правильности базовой арендной платы и других пропорциональных обязательств, указанных в субаренде.

Кроме того, в настоящее время субарендаторы обычно сдают в аренду или продают свою мебель и / или другое оборудование своим субарендаторам .В случае любой конкретной субаренды стороны должны определить, желает ли субарендатор продать или сдать в аренду такую ​​мебель и / или другое оборудование во время субаренды. Если суб арендодатель продает такую ​​мебель и / или другое оборудование субарендатору, субарендатор должен предоставить счет купли-продажи, в котором должно быть указано, что субарендант является владельцем таких предметов и что эти предметы в настоящее время не обременены никакими залогами. Субарендатор должен иметь право в любое время убрать такую ​​мебель и / или другое оборудование из помещения, сдаваемого в субаренду.

Состояние субаренды

Сдается ли субарендная площадь на условиях «как есть» или она должна быть застроена субарендатором или арендодателем? Существуют особые вопросы, связанные с контролем арендодателя над застройкой и / или использованием надбавки на улучшение арендатора для помещений, сдаваемых в субаренду. Если субарендатор сдает в субаренду площадь, которая не была по существу завершена арендодателем, или получает часть надбавки на улучшение арендатора, которую арендодатель предоставляет субарендатору в соответствии с основным договором аренды для завершения улучшений субарендатора, это важно для субарендатор должен получить сертификаты эстоппеля или другие заявления, подтверждающие текущий статус строительства и описывающие условия, которые будут наложены на использование субарендатором надбавки на улучшение арендатора для завершения улучшений арендатора.

Субарендатор должен убедиться, что он имеет право контролировать процесс строительства , проводить аудит затрат и, при необходимости, делать заказы на внесение изменений. Если субарендатор не контролирует процесс застройки, субарендатор должен убедиться, что дата начала аренды не является фиксированной датой начала (таким образом, принимая на себя риск строительства), а вместо этого основана на дате завершения строительства субаренды. Субарендатор может также рассмотреть возможность переговоров о праве на прекращение субаренды, если субарендное пространство не будет по существу завершено к определенной дате.

Совместное использование арендуемого помещения

Для субарендатора и субарендатора важно распределить ответственность в отношении услуг и коммунальных услуг, которые предоставляются совместно как помещениям субарендатора, так и субарендаторским помещениям. Утилиты, подключенные к субарендной площади, производятся отдельно? Если нет, стороны должны определить, следует ли устанавливать субсчетчик и, если да, то за чей счет. В качестве альтернативы стороны могут определить способ справедливого распределения стоимости коммунальных услуг.В той степени, в которой субарендатор имеет право в качестве арендатора по основному договору аренды выбирать определенных поставщиков коммунальных услуг, субарендатор может рассмотреть вопрос о том, чтобы потребовать слово при таком выборе.

Субарендатор и субарендатор также должны подумать о том, как подходить к вопросам, связанным с затратами на HVAC или электрические системы в нерабочее время. Как правило, основная аренда позволяет арендодателю взимать с арендатора дополнительную почасовую плату за использование HVAC или электричества в нерабочее время. В некоторых современных зданиях такое использование HVAC может быть обеспечено отдельно для зон внутри зданий, чтобы ограничить затраты, обеспечивая HVAC только небольшими частями этажа (зон), для которых требуется HVAC.В старых зданиях часто требуется охлаждение многих этажей или всего здания в нерабочее время. Если субарендатор и субарендатор должны совместно использовать части здания, в которых одна или несколько зон обслуживают как пространство, которое будет занимать субарендатор, так и пространство, которое будет занимать субарендатор, тогда субарендатор и субарендатор должны обсудить процедуры, с помощью которых каждая сторона могут запрашивать такие услуги и распределять затраты между собой в той степени, в которой они совместно пользуются услугами.

Другие системы здания, которые могут потребовать дополнительного рассмотрения, включают совместное использование телефонных систем, систем бесперебойного питания, T-1 или других линий, обеспечивающих подключение к Интернету, и межблочных кабелей.

Возможные проблемы по основной аренде

Как упоминалось выше, право субарендатора на свою субаренду зависит от продолжения существования основного договора аренды. Кроме того, субарендатор соглашается принять на себя многие обязательства по основной аренде в той мере, в какой обязательства относятся к субарендной площади.Следовательно, субарендатору важно установить, что он не заключает субаренду, которая является предметом проблемной основной аренды. Важно решить, должен ли субарендатор получать заверения и / или возмещения убытков от субарендатора, защищающего субарендатора от таких проблем.

Общие заверения и / или возмещения со стороны суб арендодателя заключаются в том, что: a) основной договор аренды представляет собой полное соглашение между сторонами, и нет никаких других соглашений между арендодателем и суб арендодателем; б) нет существующих значений по умолчанию или набора обстоятельств, которые привели бы к неисполнению обязательств по основной аренде; c) помещения и улучшения в них соответствуют всем применимым законам; и г) помещения, улучшения и строительные системы находятся в хорошем рабочем состоянии.

Обязанность арендодателя по предоставлению услуг в субаренду

Обычно в договоре основной аренды указывается, что арендодатель должен предоставлять арендатору строительные и коммунальные услуги. Эти услуги включают водопровод, электричество, воду, уборку и техническое обслуживание, а также ремонт мест общего пользования. Однако, поскольку субарендатор не имеет прямых договорных отношений с арендодателем, он не имеет возможности возмещения ущерба арендодателю за то, что арендодатель не предоставил такие услуги или коммунальные услуги субарендатору или другим жильцам здания.

Очевидно, субарендатор не имеет физического доступа к этим услугам или утилитам и, следовательно, не может гарантировать, что услуги или утилиты фактически получены субарендатором. (Тем не менее, обратите внимание, что это обоснование не может применяться к однопользовательским договорам аренды с тремя сетями, в соответствии с которыми арендаторы организуют и предоставляют все такие коммунальные услуги.) Следовательно, возникает вопрос, какой уровень усилий должен приложить субарендатор, чтобы потребовать арендодатель для предоставления услуг и коммунальных услуг, необходимых в соответствии с основным договором аренды.

Адвокаты часто обсуждают, должен ли субарендатор приложить «прилежные», «разумные» или «максимальные» усилия. В любом случае для субарендатора важно попытаться обеспечить в субаренду право подать в суд на арендодателя от имени субарендатора, чтобы обеспечить предоставление таких услуг и коммунальных услуг в субаренду.

Кроме того, если арендатор имеет право самопомощи в основной аренде для устранения такого перебоя в предоставлении услуг и коммунальных услуг и возмещения затрат в счет арендной платы, причитающейся по основному договору аренды, субарендатор должен запросить право требовать, чтобы субарендатор осуществляет эти права от имени субарендатора.Если арендатор имеет право на снижение арендной платы по основному договору аренды из-за сбоя в предоставлении таких услуг или коммунальных услуг, то субарендатор должен получить аналогичное снижение арендной платы по договору субаренды в той степени, в которой такое прерывание повлияет на субарендную площадь. Кроме того, отказ услуг или коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены из-за неисполнения обязательств субарендатором по основной аренде, должен быть дефолтом в рамках субаренды, и суб арендодатель должен нести ответственность за такой отказ.

Транзитные сборы

Субарендатор должен потребовать, чтобы субарендатор сохранил права субарендатора как арендатора по основному договору аренды для оспаривания сквозных расходов (т.д., тройные сборы и прочая дополнительная арендная плата), и что субарендатор пользуется правом оспаривать от имени субарендатора. Если субарендатор выиграет спор относительно сквозных расходов, субарендатор должен получить пропорциональную долю любого кредита, полученного субарендатором.

Защита субарендатора от невыполнения обязательств субарендатором

Субарендатор должен хорошо понимать финансовую устойчивость любого предлагаемого субарендатора. Обладает ли субарендатор достаточными финансовыми возможностями для выполнения своих обязательств по основной аренде? Будет ли субарендатор платить больше арендной платы по договору основной аренды, чем субарендатор по договору субаренды? Если да, то что, если вообще что-либо, должно быть сделано, чтобы заверить субарендатора в том, что субарендатор имеет финансовое положение для выплаты разницы в арендной плате?

Кроме того, какова стратегия субарендатора в отношении оставшихся помещений, если субарендатор сдает в субаренду меньше, чем все помещения, являющиеся предметом основной аренды? Останется ли субарендатор в оставшейся части помещения или субарендатор сдаст оставшуюся часть в субаренду другим субарендаторам? Если да, то кто и сколько? Стратегии субарендатора будут различаться в зависимости от ответов на эти вопросы.

Ниже приведены стратегии, которые обычно используются субарендаторами для защиты себя от дефолтов со стороны субарендаторов по основным договорам аренды:

Во-первых, субарендатор может запросить у арендодателя соглашение о признании, в соответствии с которым арендодатель соглашается признать субаренду как прямую аренду между арендодателем и субарендатором в случае невыполнения арендатором условий основного договора аренды. Арендодатели исторически неохотно предоставляют соглашения о признании, потому что соглашения о признании мешают домовладельцам играть на рынке в надежде на повышение справедливой рыночной стоимости аренды.

Если субарендатор не смог получить соглашение о признании, он должен, по крайней мере, попытаться получить согласие от арендодателя о том, что арендодатель одновременно доставит субарендатору копию любых уведомлений о невыполнении обязательств, которые арендодатель предоставляет арендатору в соответствии с основным договором аренды. и что субарендатор будет иметь право исправлять такие дефолты.

Вдобавок или вместо соглашения о признании субарендатор может также заключить сделку о возможности уплачивать арендную плату по субаренде непосредственно арендодателю, чтобы предотвратить возможное отвлечение арендной платы субарендатором.Субарендатор должен получить от субарендатора компенсацию за убытки, возникшие в результате невыполнения субарендатором обязательств по основному договору аренды.

Также субарендатор должен заключить договор о незамедлительном предоставлении субарендатору любых уведомлений о невыполнении обязательств и других вопросов, полученных субарендатором. Субарендатор также должен согласиться не изменять основной договор аренды каким-либо образом, который может отрицательно повлиять на субарендатора.

Защита субарендатора от неисполнения обязательств домовладельцем

Поскольку права субарендатора на арендуемую площадь зависят от наличия основного договора аренды, субарендатор также заинтересован в том, чтобы основной договор аренды не был расторгнут из-за отказа арендодателя (т.е., собственник здания), чтобы выплатить в установленный срок любые долги, обременяющие помещение, сдаваемое в субаренду. Если арендодатель не выплатит такой долг и в результате кредитор лишит права выкупа, любая аренда имущества, заключенная после предоставления ссуды, может быть прекращена по закону, если только арендатор не получил от этого соглашения о невозмущении беспокойства. кредитор пообещал, что договор аренды сохранится после потери права выкупа, пока арендатор не просрочит свои обязательства по договору аренды.

После обращения взыскания доля субарендатора в субаренду будет повышаться или понижаться в зависимости от статуса основного договора аренды.Следовательно, субарендатор должен удостовериться, что такое соглашение о невозмущении причинено субарендатором. Эта защита особенно важна, поскольку рынок коммерческой недвижимости продолжает смягчаться.

Защита от расторжения договора аренды

Опять же, поскольку существование субаренды зависит от существования основной аренды, субарендатор захочет предотвратить прекращение основной аренды по любой причине. Субаренда должна содержать обязательство субарендодателя не прекращать основную аренду в соответствии с отдельным соглашением между субарендатором и арендодателем.Основная аренда может также предусматривать, что субарендатор, как арендатор по основной аренде, имеет право расторгнуть основную аренду при определенных обстоятельствах, если помещения пострадали от несчастного случая или повреждения, или если есть перерыв в обслуживании помещений. . Субарендатор должен попытаться контролировать это решение о расторжении договора, если это вообще возможно.

Сохранение гибкости: условия уступки и субаренды

Может оказаться целесообразным изменить условия уступки и субаренды основного договора аренды, которые включены посредством ссылки в субаренду. Любое право возврата арендодателя в соответствии с основным договором аренды не должно распространяться на суб арендодателя в рамках субаренды, если только право возврата не осуществляется самим арендодателем. Также может быть целесообразно пересмотреть положения о бонусной арендной плате в основной аренде.

Если арендодатель имеет право на получение более чем 50% такой дополнительной ренты, то распределение премиальной ренты между субарендатором и субарендой в случае субаренды должно быть пересмотрено с учетом меняющихся рыночных условий.У субарендатора просто меньше оснований, чем у арендодателя, для такого положения в отношении любой «дополнительной субаренды», учитывая, что субладелец не принимает на себя риски собственника недвижимости.

В любом случае договор субаренды должен предусматривать, что, если арендодатель дает согласие на передачу или субаренду субарендатора субарендатору, субарендатор не может отказаться от своего согласия. Субарендатор также должен дать согласие на незамедлительную обработку запроса субарендатора на переуступку или субаренду у арендодателя.

Субарендатор может также пожелать воспользоваться различными вариантами для продления срока основной аренды или увеличения размера помещений, которые предоставляются субарендатору в соответствии с основной арендой. Однако такие опционы обычно делаются «персональными» для первоначального арендатора (и любого его аффилированного лица) и не могут быть реализованы субарендаторами.

Тем не менее, субарендатор может пожелать напрямую договориться с арендодателем и субарендатором о праве на реализацию таких опционов. Если субарендатор не смог получить право на реализацию такого права, субарендатор должен, по крайней мере, требовать, чтобы субарендатор сам не реализовывал какой-либо вариант продления основной аренды, если субарендатор затем ведет переговоры о прямой аренде с арендодателем в конце срока субаренды.

Вопросы страхования и ответственности

Субарендатор должен проверить требования к страхованию основного договора аренды , чтобы убедиться, что субарендатор может выполнить требования в той степени, в которой требования включены посредством ссылки в субаренду.Часто возникают вопросы в отношении типа страховщиков и подтверждений, требуемых от арендатора по генеральному договору аренды.

Если субарендатор занимает значительно меньше площади, чем указано в основном договоре аренды, сумма страхования ответственности, требуемая по договору основной аренды, может быть чрезмерной для целей субаренды. Кроме того, субарендаторы могут пожелать самостоятельно застраховаться, несмотря на тот факт, что субарендатору было запрещено в соответствии с основным договором аренды осуществлять самострахование из-за меньшей чистой стоимости субарендатора.

Отказ арендодателя от суброгации (т. Е. Соглашение со страховой компанией арендодателя не предъявлять иск к стороне, причинившей ущерб застрахованному) и освобождение от ответственности, если таковая имеется, в соответствии с основным договором аренды также должны применяться к субарендатору.

Основная аренда обычно включает положение, в котором арендодатель ограничивает свою ответственность по основной аренде своей долей в собственности, а также заявляет, что арендодатель не несет ответственности за причинение вреда лицам или имуществу арендатора. Арендодатель также стремится исключить свою ответственность за косвенный ущерб арендатору. Субарендаторам следует попытаться исключить все эти положения из субаренды, чтобы субарендатор не пользовался такими исключениями на том основании, что они не применимы к отношениям субарендатор / субарендатор.

Обязательства по сдаче

Если субарендатор будет выполнять начальную застройку субарендного пространства , субарендатор должен рассмотреть вопрос о включении в субаренду соглашения о том, следует ли снять такое застройку в конце срока субаренды.Субаренда также должна включать положение о том, что субарендатор не обязан в конце срока субаренды (и аренды) удалять любые изменения, сделанные субарендатором или которые уже находились в субарендном пространстве на момент субаренды. срок начался.

Изменения

Если субарендатор уже имеет планы изменений и намеревается построить пространство для субаренды , субарендатор должен получить одобрение этих планов от арендодателя и субарендатора в то время, когда субарендатор вступает в субаренду, чтобы исключить риск о последующем неодобрении арендодателем и / или сублалдлордом.Если основной договор аренды предусматривает, что арендодатель имеет право на сборы за управление строительством в связи с любыми изменениями в помещениях, такие сборы не должны включаться посредством ссылки в субаренду (сборы за управление строительством не должны выплачиваться субарендатором субарендату).

Если основной договор аренды требует, чтобы субарендатор произвел любые изменения, требуемые законом, в помещениях, субарендатор должен попытаться договориться либо об исключении из обязательства по внесению изменений, либо о распределении, координации и ответственности за стоимость и выполнение таких изменений. между субарендатором и субарендатором.Если для проживания субарендатора требуется исправленный сертификат о занятости, стороны должны определить, кто несет ответственность за получение сертификата.

Получение согласия арендодателя

Действие субаренды должно быть обусловлено получением письменного согласия арендодателя на субаренду в течение определенного периода времени. В положении о согласии арендодателя должно быть указано, что если арендодатель не дает согласия до истечения этого срока, то субарендатор имеет право прекратить субаренду.В договоре субаренды также должно быть указано, что субарендатор оплачивает стоимость получения согласия арендодателя.

Парковка

В договоре субаренды должны оговариваться права субарендатора на использование парковочных мест, предоставленных генеральным договором аренды (или отдельным соглашением о парковке). Субарендатор и субарендатор должны подумать о том, как они будут контролировать парковочные зоны, чтобы гарантировать, что ни одна из сторон не превысит свою долю прав на парковку.

Вывески

В договоре субаренды следует оговорить, какие права, если таковые имеются, имеет субарендатор на вывески субарендатора в директории здания , на двери в помещение для субаренды и, если применимо, на помещения.Субарендатор может также рассмотреть вопрос о том, чтобы и арендодатель, и субарендатор предварительно одобрили любую вывеску, фактически рассматриваемую субарендатором.

Текущие рыночные условия предоставляют пользователям площадей редкую возможность сдавать помещения в субаренду по сниженным арендным ставкам. Однако те же рыночные условия создали беспрецедентное количество потенциальных юридических и практических ловушек для неосторожных. Использование стандартной формы субаренды для сдачи в субаренду значительного количества пространства — распространенный способ столкнуться с подобными ловушками.Мы рекомендуем проконсультироваться с юрисконсультом перед заключением любой сделки субаренды.

Об авторе
За дополнительной информацией по этой теме обращайтесь к Дугу Ван Гесселю:
Дуглас Г. Ван Гессель, эсквайр.
Sheppard Mullin Richter & Hampton LLP
P: 415-774-2989
E: [email protected]
W: www.smrh.com

Срок аренды истекает в ближайшие три года? Нам нужно поговорить сейчас.

Мы делаем все возможное для наших клиентов… больших и малых.

Что такое коммерческая субаренда недвижимости?

Если вы когда-либо читали о коммерческой аренде, вы знаете, что ее досрочное расторжение обходится очень дорого. Часто плата за расторжение договора — это просто остаток арендной платы за весь срок аренды. Учитывая такой уровень затрат, неудивительно, что многие коммерческие арендаторы предпочли бы сдавать свои помещения в субаренду, чем оставлять их пустыми. Однако, если вы думаете о том, чтобы пойти по этому пути, важно сначала изучить коммерческую субаренду.Читайте дальше, чтобы узнать больше.