Как построить торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансы

Содержание

Как построить торговый центр?

Строительство и последующая сдача в аренду торгового центра – это бизнес. Арендный бизнес, как и любой другой, требует планирования и грамотного построения бизнес-процессов. В данной статье мы осветим основные этапы строительства торгового центра.

1 этап: Анализ рынка недвижимости города, района.

На данном этапе проводится исследование рынка коммерческой недвижимости города, с целью выявления, какие объекты функционируют в городе, какие из них наиболее успешны, строительство каких будет наиболее перспективным (площадь, формат), в каких частях города строительство будет наиболее интересным.

2 этап: Анализ земельного участка

Результатом исследования, проводимого на данном этапе, будут ответы на вопросы о целесообразности строительства, выборе объекта строительства (ТЦ, ТРЦ, БЦ прочее), его формате, площади и иных характеристиках, а также правильном размещении на участке.

3 этап: Разработка концепции объекта

Концепция торгового центра – играет ключевую роль в строительстве современных ТЦ. В рамках концепции определяется целевая аудитория посетителей ТЦ, формат торгового центра, тематики этажей, потенциально интересные категории арендаторов, якорные арендаторы, прогнозируются арендные ставки и многое другое. Концепцию торгового центра необходимо разрабатывать до заказа проекта, так как это позволяет избежать множества ошибок, таких как неправильно спроектированные входы в здание, ошибки в расположении эскалаторов, мертвые зоны на этажах, маленькая или неудобная парковка и пр. Также концепция играет ключевую роль в проведении переговоров с сильными арендаторами.

4 этап: Предброкеридж

После того как разработана концепция необходимо начинать предварительные переговоры с потенциальными арендаторами, так как уже имеются презентационные материалы для ведения переговоров. Целью данного этапа является выяснение интереса к объекту со стороны потенциальных арендаторов, привлечение якорных арендаторов на этапе до начала строительства, заключить предварительных договоров о намерениях.

5 этап: Внесение изменений в концепцию

По итогам проведенных переговоров с потенциальными арендаторами часто возникает ситуация, когда необходимо вносить изменения в концепцию ТЦ, связано это с теми требованиями, которые могут предъявить потенциальные арендаторы. Как правило, это может быть проектирование дополнительных входов, изменение системы передвижения между этажами и прочее.

6 этап: Проектирование торгового центра

На данном этапе вы обращаетесь с проектную организацию с уже имеющимися у вас концепцией и требованиями потенциальных арендаторов. Вы четко знаете, какой площади должен быть объект, где должна быть парковка, где центральный вход, какой формы должно быть здание, как следует располагать эскалаторы и многое другое.

7 этап: Строительство объекта

Этап строительства торгового центра включает множество аспектов, которые мы не будем пояснять в рамках данной статьи, поскольку наша задача – обозначить ключевые бизнес процессы строительства успешного торгового центра.

8 этап: Брокеридж торгового центра

Не позднее, чем за 6 месяцев до запуска объекта, следует начинать полноценный подбор арендаторов в торговый центр. На данном этапе проводятся презентации объекта, встречи и переговоры со всеми потенциальными арендаторами. Данный этап является самым сложным и значительно более важным, чем этап строительства торгового центра, поскольку именно от того на сколько успешно и быстро будет сдан объект в аренду, зависит его доходность. Привлечение специализированной компании оказывающей услуги брокериджа коммерческой недвижимости позволяет получить максимально высокие арендные ставки, достичь полной заполняемости объекта арендаторами в кротчайшие сроки.

9 этап: Запуск объекта

Данный этап подразумевает, прежде всего, церемонию открытия торгового центра. Целью которой является достижение максимально высокой посещаемости объекта, а также получение приятных впечатлений посетителями ТЦ. В случае успеха, торговому центру гарантирована высокая посещаемость, а арендаторам хорошие продажи.

Наша компания оказывает полный спектр услуг для тех, кто строит или владеет объектами коммерческой недвижимости, подробную информацию о которых, вы можете узнать связавшись с нами.

В ТПУ «Некрасовка» построят торговый центр с панелями под дерево — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

ТПУ – транспортно-пересадочный узел, который объединит в единую систему все виды общественного транспорта: метро, железную дорогу, Московское центральное кольцо (МЦК) и наземный городской транспорт. Это позволит пассажирам сократить время в пути. В некоторых ТПУ создадут комфортную пересадку «сухие ноги» – пересесть с одного вида транспорта на другой можно будет с помощью теплых надземных и подземных переходов. Они защитят от дождя и холода.

Это многофункциональное здание, которое предназначено не только для пересадок, но и для организации торговли, досуга, точек питания. Также в ТПУ можно разместить коммерческие, социальные, спортивные объекты и создать рабочие места.

Для комфортного пребывания ТПУ оборудуют лифтами, подъемниками и специализированными кассами для маломобильных людей. Автомобилисты смогут оставить машину на перехватывающей парковке и пересесть на общественный транспорт.

Основная задача перехватывающих парковок – принять транзитный личный транспорт жителей столичного региона, которые едут на работу в Москву.

Такие парковки уже появились на отдаленных от центра станциях метро на месте стихийных ларьков и хаотичной парковки. Также там оборудовали удобные пешеходные дорожки и зоны ожидания пассажирского транспорта, сделали понятную навигацию.

Стоянка автомобилей на перехватывающей парковке бесплатна с 6:00 до 02:00. Плата не взимается при совершении не менее двух поездок в метро с момента постановки автомобиля на парковку по одному проездному документу, действующему в метро. Последний вход в подземку должен быть осуществлен на станции, отличной от той, вблизи которой располагается перехватывающая парковка.

На данный момент:

134 капитальных ТПУ находятся в работе;
транспортную часть 55 ТПУ построят на базе станций метро за счет бюджета города;
по 16 проектам ТПУ определены инвесторы.

В апреле 2019 года открылся один из крупных ТПУ «Саларьево». Он находится в поселении Московский, на пересечении Киевского шоссе и строящейся магистрали Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе.

Площадь ТПУ – 15,5 га, пассажиропоток составит 115 тыс. человек в сутки. В состав узла вошли:

ТПУ включает торгово-развлекательный центр «Саларис», где создано более 6 тыс. рабочих мест. В Северном округе формируется ТПУ «Ховрино» на базе одноименной станции метро. В его состав войдет международный автовокзал Северные Ворота. Он уже открыт, а в марте 2020 года начнет принимать международные рейсы.

Кроме того, строится платформа Ховрино-2 Октябрьской железной дороги. В ТПУ появятся пешеходные мосты через ж/д пути в районы Западное Дегунино и Ховрино, отстойно-разворотная площадка общественного транспорта и здание конечной станции, перехватывающие парковки.

ТПУ «Ховрино» будет готов в 2020 году.

В 2016 году в Нью-Йорке открыли самый дорогой в мире ТПУ – World Trade Center. На его строительство ушло 12 лет и 4 млрд долларов. Сложный многоуровневый подземный комплекс объединяет между собой несколько линий

метро и подземной железной дороги (PATH).

Растянувшийся между небоскребами 100-метровый павильон из стальных криволинейных ребер задумывался архитектором как «белоснежный голубь, выпущенный на волю». На уровне хаба соединяются строящиеся башни на площадке Всемирного торгового центра, размещены магазины. Главный элемент проекта – световой фонарь, накрывающий собой площадь.

Найти деньги на Торговый Центр | Деловой квартал

Финансовый кризис повлиял на большинство девелоперских и строительных компаний. Строительство многих объектов, в том числе и торговых центров, было приостановлено или замедлилось. Банки ужесточили требования к заемщикам и уменьшили объемы финансирования проектов. Тем не менее банковское кредитование остается для большинства девелоперов приоритетным. В усложнившихся условиях застройщики ищут способы снижения издержек, страхования рисков и получения дополнительного дохода.

Каждый девелопер выбирает наиболее подходящий для своей компании способ финансирования проектов. В настоящее время основным видом финансирования проектов остается банковское кредитование. Кроме того, компании могут рассчитывать на следующие виды дополнительного финансирования: проектное, форвардное, мезонинное финансирование, также возможно использование ЗПИФов после принятия соответствующих нормативных актов, регламентирующих порядок деятельности ЗПИФ недвижимости.

Как отмечает Карина Мамедова, вице-президент по экономике и финансам компании ADG group, существует несколько основных схем финансирования equity (доля собственного финансирования проекта) проектов. Например, в момент приобретения площадки создается партнерство, состоящее из ее прежнего и нового владельцев, где в зависимости от достигнутых договоренностей партнеры финансируют затраты по реализации проекта до момента привлечения внешнего финансирования.

Второй вариант – создание партнерства (новый приобретатель + финансовый партнер/фонд) в момент приобретения новой площадки/проекта, где новый владелец площадки берет на себя функцию девелопера и финансирует проект в размере, пропорциональном его доле в акциях проекта. А финансовый партнер финансирует и свою часть equity, и берет на себя обязательство по привлечению внешнего финансирования на определенных условиях. Как правило, при такой схеме доля девелопера в акциях меньше, чем у финансового партнера.

Возможна и третья схема: при приобретении площадки совместно с другим девелопером/ финансовым партнером акции могут быть разделены равным образом, но при этом один из партнеров финансирует проект в большем объеме до момента привлечения проектом внешнего финансирования (это так называемый мезонинный партнерский кредит, ставка по которому зависит от воли дающего и может достигать величины ставки IRR проекта). И, наконец, самая элементарная схема – владелец проекта самостоятельно финансирует расходы по проекту до наступления возможности привлечения внешнего финансирования или полностью до введения центра в эксплуатацию.

Финансовый кризис, начавшийся с кризиса неплатежей в США, распространяется по всему миру. Некоторые специалисты считают, что в данном случае имеет место не столько кризис ликвидности, сколько кризис доверия, но результат налицо: в частном секторе банки сворачивают программы ипотечного кредитования, в корпоративном – ужесточают требования. Сегодня многие банки финансируют проекты в соотношении 40:60.

Некоторым девелоперам, можно сказать, повезло – их финансирует «материнская» компания. К примеру, проекты компании Finstar Properties по строительству торговых центров в 13 регионах России финансирует международный инвестиционный холдинг Finstar Financial Group, крупнейший в Восточной Европе оператор индустрии развлечений. Остальные застройщики вынуждены соглашаться с новыми условиями или искать альтернативы.

Так, сегодня AFI Development для реализации своих проектов привлекает в основном проектное банковское финансирование, причем холдинг старается привлекать кредитные ресурсы в соотношении 30:70. Еще одно следствие финансового кризиса – повышение процентных ставок по кредиту. Если год назад средние ставки по кредитам, предоставляемым на финансирование девелоперских проектов, находились в коридоре от 12 до 14 % годовых, то на текущий момент средняя ставка выше на 2–2,5 процентных пункта.

Кредит выдается в среднем на срок от 5 до 7 лет, с возможностью пролонгации, по желанию заемщика, под залог площадки/проекта или поручительство акционерных компаний В банк заемщик предоставляет бизнес-план проекта, включающий временной и организационный график реализации проекта, прогноз движения денежных средств по проекту, микро- и макромаркетинговую информацию, анализ конкурентной среды, данные о специфике строительства конкретного объекта, прогноз движения денежных средств в разрезе инвестиционного денежного потока на период строительства и операционного денежного потока после ввода объекта в эксплуатацию. «Финансово-кредитный институт обращает внимание на сроки окупаемости проекта, внутреннюю норму рентабельности инвестиций, производит тщательный анализ рисков проекта, и после этого принимает решение о займе», – комментирует Сергей Храмов.

Риски и их минимизация

Финансовые риски для девелопера связаны в первую очередь с управлением строительным проектом: выполнение заявленных сроков строительства и способность девелопера уложиться в изначально запланированную смету инвестиций в проект. Крайне актуальный сегодня внешний риск – удорожание строительства. Каждый год рост цен на стройматериалы опережает и инфляцию, и даже увеличение стоимости на недвижимость.

По данным Союза инженеров-сметчиков Ассоциации строителей России (АСР), в прошлом году повышение на основные строительные материалы составило 30 %, то есть больше, чем выросли цены на недвижимость (по данным www.arn.ru, рост цен на жилье составил 12 %). В этом году, согласно прогнозам АСР, только на цемент рост цен может достичь от 70 % до 14 0%. Уже сейчас удельный рост цемента в себестоимости жилья достиг 7 %, а не 2 %, как было ранее.

По словам Сергея Храмова, строительные риски могут быть снижены за счет качественного управления строительными проектами на всех фазах их реализации. Другая часть рисков затрагивает коммерческую сторону проекта – его востребованность у арендаторов и, как следствие, способность генерировать тот арендный доход, на который рассчитывал девелопер при первоначальном анализе проекта.

Снизить данный риск могут предварительные соглашения с «якорными» арендаторами. «Риски очень хорошо видны в самой финансовой модели ТРЦ, –комментирует Карина Мамедова. – Абсолютно исключить риски, на мой взгляд, маловероятно, а уменьшить их возможно путем ответственного и качественного подхода к проработке каждого из них еще на момент разработки проекта реализации конкретного ТРЦ». Исследования рынка, а также социальной и демографической ситуации в том районе, где девелопер планирует реализовать новый проект, являются основополагающим элементом при разработке концепции самого ТЦ.

Риски, связанные с неопределенностью в данном вопросе, могут свести на нет коммерческую выгоду от строительства комплекса. Главная цель исследований – понимание, насколько жители района заинтересованы в будущем торговом центре, каким он должен быть, кто должен стать «якорным» арендатором. Девелопер должен быть уверен, что доход «якорного» арендатора не будет случайным и он не начнет искать другие площади взамен арендованной.

Платежеспособность населения района необходимо рассматривать как один из базовых элементов для будущих прогнозов. Еще один важный риск концепции – отсутствие ее как таковой.

Выбрать «якорь»

Идеальная ситуация для девелопера – сдать 100 % площадей по договорам предварительной аренды до ввода торгового комплекса в эксплуатацию. Так действительно иногда бывает – с наиболее успешными проектами. На практике торговые центры редко открываются целиком заполненными, и торговая галерея продолжает заполняться уже после открытия ТЦ.

В первую очередь до продаж остальных площадей, выбираются «якоря». «Это очень важный этап, от правильно выбранных «якорей» во многом зависит успешность будущего ТРЦ», – говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development. Алгоритм действий девелопера примерно следующий: сначала определяются предпочтительные для размещения товарные группы (продуктовый супермаркет, магазин электроники, спортивных товаров и пр.), затем с учетом концепции ТЦ формируется список потенциальных арендаторов для каждой товарной группы, разрабатываются критерии отбора и составляется short-лист.

«Якорные» арендаторы подбираются сразу по нескольким параметрам: имя/брэнд, качество работы, арендуемые площади, условия аренды и дополнительные предложения. Например, когда AFI Development в ТРЦ Mall of Russia подбирала «якорного» арендатора – кинотеатр, она обратила внимание на актуальное предложение компании «Формулы кино». Та предложила оборудовать кинозалы новыми для России технологиями – 4D и 5D, что поможет привлечь в мультиплекс и, соответственно, в весь ТРЦ самую прогрессивную аудиторию.

Предварительные договоры аренды с «якорными» арендаторами подписываются после получения разрешения на строительство торгового комплекса. С точки зрения проектных работ, чем раньше у девелопера появится определенность с «якорным» арендатором, тем быстрее будет происходить процесс проектирования, получения согласований и собственно само строительство. Это связано с тем, что «якорные» арендаторы выдвигают ряд специфических требований в отношении площадей, которые они снимают в аренду (планировки, электроснабжение и т. п.).

В случае расторжения предварительного договора аренды по инициативе арендатора он по условиям контракта теряет обеспечительный взнос. Последствие для арендодателя – это незаполненные площади в ТЦ на момент открытия, что в случае с «якорем» может привести к существенным финансовым потерям. Поэтому в проектах документов (предварительном договоре и договоре аренды) присутствуют условия страхования арендатором различных рисков.

Как правило, арендатор обязуется заключить и поддерживать в силе в течение всего срока аренды следующие договоры страхования: страхование имущества арендатора, находящегося в помещениях, а также неотделимых улучшений, произведенных в помещениях, на сумму полной восстановительной стоимости имущества; страхование гражданской ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью и/или имуществу третьих лиц. Договором аренды устанавливается лимит страховой суммы.

Также арендатор при проведении в помещениях отделочных работ обязан заключить договор страхования всех строительных рисков на период проведения работ в помещениях. «До момента получения такого полиса арендатору может быть отказано в проведении отделочных работ (данный договор страхования арендатор должен заключить как при первоначальном выходе на отделку помещений, так и при условии проведения ремонта/перепланировки/ переустройства после открытия ТЦ), – рассказывает Наталия Петушкина, руководитель юридического департамента компании “Торговый Квартал”. – Арендатор должен предоставить арендодателю копии указанных страховых полисов, оформленных в страховой компании высокой степени надежности, предварительно согласованной с арендодателем».

Ценовая политика

Сегодня распространена система взимания фиксированной арендной ставки на торговые площади, которая более стабильна, нежели рискованная ставка с товарооборота арендатора. Кроме того, негативным фактором для широкого использования подобной схемы является финансовая закрытость многих компаний, что делает возможным для них «занижать» собственные обороты.

В США и развитых европейских странах широко используется система арендных платежей в зависимости от оборота. В России, по данным Сергея Храмова, в настоящее время процент с товарооборота приобретает все большую популярность. Если процентная ставка по кредиту не фиксированная, а плавающая (например, привязанная к LIBOR), в случае ее роста компания может столкнуться с нарушением финансовых критериев, установленных в кредитном соглашении (например, коэффициента покрытия процентов).

Следовательно, увеличивается стоимость финансирования. В ТЦ ценовая политика сильно зависит от качества проекта, это может быть средняя арендная ставка для всего ТЦ, которая может незначительно или в большей степени варьироваться в зависимости от арендуемой площади или центральности расположения магазина.

Проекты, удачно расположенные и имеющие успешную концепцию, пользующиеся большим спросом у арендаторов и покупателей, формируют ценовую политику в зависимости от товарооборота или совмещают оба варианта. Ставки аренды в действующем ТЦ могут отличаться от ставок аренды по предварительным договорам. Как замечает Марина Аграчева, руководитель департамента брокериджа компании «Торговый Квартал», это связано в первую очередь с уменьшением риска для арендатора

Смотрите также:

Как построить торговый центр, не начиная строительства — Город — Новости Санкт-Петербурга

Скриншот страницы сервиса Google.Maps

Смена собственника ничем не примечательного торгового центра на Стародеревенской улице обернулась любопытным юридическим казусом, арбитражным спором и даже уголовным делом. Заявившие о преступлении утверждают, что владелец здания, который объявил, что будет сносить старый ТЦ и строить новый, якобы ничего не сносил. А строить и вовсе не собирался. Хотя разрешение на строительство в 2016 году получил, а затем и разрешение на ввод объекта, и в результате оформил старый торговый центр, который даже не прекращал работать, как новое здание. Все это — якобы для того, чтобы отстранить от получения законных доходов с недвижимости прежних инвесторов, вложившихся в стройку еще в 2001 году.

В вопросе «а что, так можно было?» теперь должны разобраться следователи: велось строительство или нет, и когда было построено существующее здание — в 2003-м или все-таки в 2017-м. Чтобы доказать, что никакой стройки не было, в ход идут скриншоты панорам Google разных лет; заявители, уже объявленные потерпевшими по уголовному делу, сопоставляют на фото расположение рекламных вывесок, афиш и баннеров и даже проводят химическую экспертизу строительных конструкций для установления их возраста.

Версия потерпевших вкратце выглядит следующим образом. В 2001 году ООО «Лада» получило от города в аренду участок площадью в три тысячи метров, на Стародеревенской улице, в квартале 32-Б. Аренда была оформлена на три года, под строительство торгового комплекса. В финансировании стройки участвовали десять дольщиков — слово «дольщик» в этом случае означало «соинвестор», который вкладывается в проект на условиях получения доли площадей в торговом центре для сдачи в аренду. Все шло по плану: в марте 2003-го двухэтажный ТЦ приняли в эксплуатацию, а в 2004-м договор об аренде земли был продлен еще на три года — уже не для строительства, а для использования здания под торговлю. Инвесторы оформили собственность и получали свой законный доход. В 2008-м договор продлили еще раз. Но в 2014-м — разорвали, в связи с заключением нового соглашения с городом. С этого момента, как говорят потерпевшие — те самые десять дольщиков, и начались их злоключения.

В декабре 2014 года Смольный издал постановление №1120 , согласно которому ООО «Лада» предоставлялся тот же самый участок в три тысячи метров — но уже для нового строительства «объекта розничной торговли». «Объект» должен был быть построен за 27 месяцев. А 15 января 2015 года комитет имущественных отношений заключил с «Ладой» новый договор аренды — уже на инвестиционных условиях.

Через год инвестор сменился: в упомянутое постановление внесли правки, и в нем вместо «Лады» появилось ООО «Агема Групп». Этому предшествовало письмо от «Лады» тогдашнему главе стройкомитета Михаилу Демиденко, в котором компания просила сменить в договорах имя инвестора «в связи с нестабильным финансовым состоянием». В договор аренды также вписали новое имя. 13 декабря 2016 года новое юрлицо получило разрешение на строительство. А уже в апреле 2017-го «Агема Групп» было подписано разрешение на ввод в эксплуатацию якобы нового построенного объекта.

Фото: Дмитрий СоболевФото: Дмитрий Соболев

Возможно, никого бы эта история и не взволновала, а документооборот остался бы на бумаге, как один из типичных сюжетов о легализации нового собственника, если бы этот новый собственник оставил в силе обязательства перед теми, кто еще в 2001 году оплатил строительство. Однако этого, как говорят инвесторы, не случилось. В мае 2016 года доступ в торговый центр для всех теперь уже бывших совладельцев общедолевого имущества был перекрыт. Арендаторам помещений, принадлежащих дольщикам, предложили перезаключить договоры — но не с прежними хозяевами, а с «Агема Групп». И с июня 2016 года весь доход, который раньше получали от сдачи в аренду десять собственников помещений, по их словам, получает вышеозначенное юрлицо.

Дозвониться «Фонтанке» не удалось. По единственному телефону, указанному в системе СПАРК, ответили, как отрезали: «Нет, это не «Агема Групп». И звать меня никак». Сайта у компании нет. Попытка дозвониться еще одному замешанному в конфликте — Сергею Грекову, гендиректору ООО «Лада», была не более успешной: к «Агеме Групп», по словам Грекова, он не имеет отношения, и более ничего пояснить по этому делу не может.

Дольщики тем временем на месте не сидели, а отправились в суд. Приморский райсуд рассматривает четыре гражданских иска, оспаривающие права «Агемы Групп» на здание и требующие признать долю инвесторов в собственности. В городском арбитраже лежат еще два дела: один иск требует признать незаконным решение Госстройнадзора о вводе «нового объекта», другой также не согласен с правами собственности «Агемы Групп». Однако гражданскими исками инвесторы не удовлетворились и написали в прокуратуру.

Прокуратура провела проверку, после чего 28 ноября 2017 года следственное управление УМВД по Приморскому району возбудило в отношении неустановленного лица уголовное дело о мошенничестве по ч. 4 ст. 159 УК (группой лиц, либо в особо крупном размере, либо повлекшее лишение прав на жилое помещение). Четверо из десяти бывших соинвесторов признаны потерпевшими и теперь пытаются доказать, что «новый объект недвижимости» на Стародеревенской — не более чем обман зрения и очковтирательство. В кипах документов в уголовном деле есть как очевидные свидетельства — например, техпаспорта, в которых площадь «нового» ТЦ с точностью до квадратного сантиметра совпадает с площадью старого — так и более экзотичные. Среди последних – заключение о химико-техническом исследовании, согласно которому бетонные стены здания были возведены в 2001 году (точность определения составляет +0,5 года), нотариально заверенные скриншоты карт Google, красочные афиши ночного клуба, который, по словам потерпевших, не прекращал работать все то время, когда якобы создавался новый «объект».

В ходе расследования также выясняется интересное. Согласно справке оперуполномоченного 3 отдела ОРЧ ГУ МВД по Петербургу и Ленобласти подполковника Кулагина, гендиректор организации, записанной в документах как проектировщик «нового» здания, заявила следователю, что никаких договоров с «Агема Групп» не подписывала. И пояснила, что к ней обратилась ее знакомая, работавшая в ООО «Лада», которая «по дружбе» попросила ее подписать акт приемки капитального строительства от 15.12.2016 г. и поставить печать своей организации. А заодно поставить свою подпись на проекте торгового комплекса, выполненного другой организацией в 2000-х годах.

Отдельные претензии потерпевшие предъявляют Госстройнадзору, а руководителя службы Леонида Кулакова также просят привлечь к уголовному делу. Ведомство, по их мнению, не должно было выдавать разрешение на ввод, не убедившись в том, что сам процесс строительства действительно имел место. «Руководитель СГСНЭ Кулаков Л.В. совершил злоупотребление своими должностными полномочиями и служебный подлог», – утверждается в заявлении о преступлении.

В самом Госстройнадзоре говорят, что подобные объекты по закону не подлежат постоянному строительному надзору. Иными словами, проверять, как велось строительство, и велось ли оно вообще, служба не могла — у нее нет ни соответствующих прав, ни обязанностей. «Служба выдала разрешение на строительство объекта в установленном законом порядке. По Градостроительному кодексу (часть 1 статьи 54) государственный строительный надзор за такими объектами не предусмотрен, – говорят в Стройнадзоре. – Для получения разрешения на ввод застройщиком были предоставлены все необходимые документы, оснований для отказа в его выдаче не имелось».

Елена Зеликова,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру

Бизнес-идея №946. Как построить торговый центр из грузовых контейнеров?

И снова поговорим об уникальных идеях в сфере строительства. Ведь мы так мало внимания уделяем данному сегменту, который, в свою очередь, является наиболее быстрорастущим, перспективным и прибыльным. Большая часть идей в категории строительства и ремонта, опубликованных на нашем портале, так или иначе связаны с частными жилыми домами. Сегодня же мы расскажем об одном интересном проекте, связанным со строительством коммерческой недвижимости. А если быть более точными — с торговыми центрами.

Почему именно торговые центры?

Все просто. Строительство собственного торгового центра — это весьма интересное и очень выгодное дело. Если не вдаваться в подробности, то работает эта схема примерно по следующему сценарию. Сначала вы находите большой участок в перспективном районе города, подводите необходимые коммуникации, получаете всевозможные разрешения и лицензии. Затем создаете план будущего торгового центра, возводите стены, перегородки, делаете внутреннюю отделку. И уже на последнем этапе привлекаете в свой ТЦ клиентов. Ваши клиенты — не покупатели. Ваши клиенты — различные торговые и общественные организации, заинтересованные в собственной площади в вашем торговом центре — магазины, банки, кафе и т.д.

На первый взгляд, все кажется просто. Но даже не профессионал в данной области сразу же заметит одну очень серьезную сложность. Строительство торгового центра — не только долгий, но и весьма дорогостоящий процесс. Да, он относительно быстро оправдает себя (если подойти к делу с умом). Но далеко не каждый предприниматель может позволить себе строительство здания стоимостью в несколько миллионов долларов.

Получается, что собственный торговый центр — бизнес только для избранных. Так-то оно так. Если подходить к этому делу традиционно, стандартно, так как это делали всегда. Но, ведь на то вы и предприниматели (действующие или потенциальные), что не ищете простых путей и всегда стараетесь придумывать что-то новое.

Как построить торговый центр из грузовых контейнеров?

Лондонский предприниматель Роджер Уэйд со своим проектом необычного торгового центра под названием Boxpark просто перевернул все предоставление о данном направлении бизнеса. Он доказал, что создать торговый центр можно быстро, качественно и относительно недорого. Естественно, идея не родилась случайно. Роджер всю жизнь работал в сфере уличной моды в Лондоне. И в один прекрасный момент он понял, что практически во всех городских торговых центрах работают одни и те же бренды. Самые известные, самые модные, самые раскрученные. В то же время, места для начинающих компаний в ТЦ просто нет. Вернее, места есть, но начинающие бренды не могут позволить себе такую дорогостоящую аренду.

[direct]

Все это навело Роджера на мысль о создании недорого торгового центра, где даже начинающие малоизвестные марки могли бы арендовать себе площадь. Естественно, использовать привычные средства для реализации такого проекта нельзя было. Одна из серьезнейших статей расходом при строительстве — стройматериалы. Поэтому было решено отказаться от привычных кирпично-бетонных конструкций.

После некоторого времени, потраченного на поиск наиболее удачной идеи, было решено построить торговый центр из грузовых контейнеров. Контейнеры – недороги, герметичны, относительно легки и представляют собой практически готовые помещения. Это одновременно позволяет снизить стоимость строительства и положительно влияет на цены. Компании могут арендовать площади по очень привлекательным ценам, предлагая клиентам, в свою очередь, приятные цены на свои товары. Теперь арендовать себе место под магазин или кафе могут даже новички в мире бизнеса.

Торговый центр Boxpark, построенный в лондонском районе Шордич, представляет собой целый квартал, состоящий из двухэтажных зданий, построенных из металлических контейнеров, поставленных друг на друга. Всего при строительстве использован 61 контейнер. Приятно и то, что весь комплекс создан исключительно из старых, отживших свое контейнеров. Это говорит о некоторой экономичности и экологичности проекта (ведь при производстве новых контейнеров был бы нанесен определенный вред природе). Еще бы солнечные батареи на крыши установили бы, и было бы вообще прекрасно.

В ТЦ Boxpark работают 46 магазинов и несколько кафе. Есть здесь даже некое подобие парка, где посетители могут передохнуть во время длительного шоппинга. Любопытно, что торговой площадью внутри грузового контейнера заинтересовались не только новички бизнеса, но и гиганты с мировым именем. Например, Nike и Puma открыли здесь свои магазины. Стоит ли этому удивляться? Наверное, нет. Стоит вспомнить такой необычный вид жилья, как лофт. Когда, то бывшие помещения фабрик использовали для организации своих квартир-студий бедные художники, так как не могли позволить себе полноценные апартаменты. А сегодня мы видим прямо противоположную ситуацию — лофт стал одним из самых дорогих видов жилья, позволить который могут себе далеко не все. Не произойдет ли чего-то подобного и в сфере строительства из грузовых контейнеров? Поживем, увидим.

Строительство торговых центров и развлекательных комплексов

Строительство торговых комплексов и торгово-развлекательных центров — с нами это «умные» инвестиции и качество работ!

Сегодняшний рынок торговой недвижимости сформировался в России только за последние 12-15 лет, при этом, несмотря на видимое количество торгово-развлекательных центров, он все еще далек от своего насыщения… Растущий уровень жизни и объемов потребления населения диктуют свои правила, поэтому строительство новых торговых комплексов остается актуально, а главное — необходимо.

Динамично развивающийся рынок

В крупных городах, особенно в Новосибирске, Москве или Санкт-Петербурге, торговый оборот формируют не только местные жители, но и приезжие, поток которых неуклонно растет. Бурное развитие многих городов и строительство новых районов, отдаленных от центра, требуют создания инфраструктуры, в том числе и возведения торговых центров.

В то же время конкуренция вынуждает владельцев крупных торговых площадей прилагать усилия для повышения привлекательности и увеличение уровня комфортности ТЦ. Концепция «рынка под крышей» уже давно не соответствует пожеланиям покупателей. Все это приводит не только к увеличению количества торговых центров, но и к повышению их качества.

По оценкам экспертов, рынок торговых центров в городах-миллионниках будет расти еще много лет. Но при строительстве ТЦ нужно учитывать нормы и требования не сегодняшнего, а завтрашнего дня, иначе в конкурентной борьбе не выстоять.

Главное правильно выбрать концепцию в строительстве торгового центра!

Перед началом строительства торгового центра нужно очень тщательно продумать, что именно новая точка будет предлагать посетителям, какие услуги могут быть востребованы. Исходя из этих данных, можно искать потенциальных арендодателей, инвесторов, покупать землю под строительство и приступать к разработке проекта.

Предварительные исследования рынка играют огромную роль. Строительство торгового центра требует разработки маркетинговой стратегии и позиционирования, всесторонней оценки рентабельности каждой функции торгово-развлекательного центра, анализа таких аспектов, как расположение, конкурентоспособность и настроения покупательской среды.

Выбор концепции торгового центра — один из самых важных шагов, именно это решение определяет шансы ТЦ на успех!

Оно также влияет на выбор расположения и архитектурные особенности здания. Размытая концепция или ее полное отсутствие — основная ошибка девелоперов. Такие факторы, как неразумная планировка, неверное расположение фуд-корта, несоответствие площади центра товарообороту и количеству посетителей, недостаток парковочных мест, могут «похоронить» новый проект в считанные месяцы.

Классификация торгово-развлекательных центров:

Существует классификация концепций торговых центров. Самая простая из них основана на количестве магазинов и наличии либо отсутствии дополнительных развлечений.

Мономагазины, то есть магазины, в которых представлена только одна марка, торговыми центрами в строгом значении этого слова считаться не могут и, по мнению многих специалистов, такая концепция постепенно отходит в прошлое.
Мультиторговые комплексы, которые были так популярны в начале 2000-х, все еще встречаются, и их количество велико. Однако торговый центр, собравший под своей крышей много торговых точек разных марок, но не предлагающий клиентам ни возможностей для отдыха, ни дополнительных сервисов в условиях жесткой конкуренции обречен.

Люди ходят в торговые центры не только для того, чтобы сделать покупки или воспользоваться определенными услугами — они также хотят развлекаться, хорошо проводить время и встречаться с друзьями.

Такие требования и породили самый востребованный вид торговых комплексов — торгово-развлекательные центры.

Помимо магазинов в них также присутствуют кафе, рестораны и фуд-корты, салоны красоты, детские комнаты, кинотеатры, боулинг и другие возможности для отдыха и развлечений. Торгово-развлекательные центры — самый прибыльный и перспективный вариант.

Проектно-сметная документация

В срок и со всеми новыми тенденциями — выполним две стадии проектирования на жилое многоквартирное, производственное, складское, инженерное, транспортное, торговое и общественно-деловое строительство (здания площадью от 1000 до 30 000 кв.м) в кратчайшие сроки и с дисконтом!

Технический заказчик

Функции технического заказчика в строительстве

Основной задачей службы технического заказчика является организация строительства — от этапа согласования технической и проектной документации, до ввода объекта в эксплуатацию. От нас — полный комплекс строительного контроля и инжиниринговых услуг в строительстве и всего за 1,5-3% от СМР!

Разрешение на строительство

За Вас отработаем все этапы и инстанции — получим Разрешение на строительство объекта! Наши услуги стоят не более 5% от СМР, а у Вас на руках подтверждение соответствия проекта, и всех его разделов, нормам градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

Ввод объекта в эксплуатацию

Сдача построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию — быстро, законно оформим и получим разрешение и акт на ввод объекта, закончим строительные работы, подготовим объект к использованию, получим регистрацию права собственности — сэкономим Ваше время!

Этапы строительства торгового-развлекательного центра

Чтобы создать успешный и прибыльный торговый центр, требуется сотрудничество специалистов разных специальностей: от маркетологов и экономистов до архитекторов и строителей. Проектирование и строительство торговых комплексов — очень сложная задача. Ведь еще на «бумажной» стадии необходимо учесть множество факторов: распланировать покупательские потоки, создать наиболее комфортные условия — как для посетителей, так и для арендаторов, продумать нюансы эксплуатации.

Весь процесс строительства от закладки фундамента до «разрезания ленточки» в среднем занимает около двух лет. Как правило, торгово-развлекательные центры окупаются в течение нескольких лет — разумеется, если все предварительные расчеты и исследования были проведены корректно и правильно интерпретированы.

Строительство торговых зданий включает в себя несколько этапов:

Разработка концепции ТРЦ. Она включает в себя проведение маркетинговых исследований, которые должны определить, какие именно услуги и товары будут интересны потенциальным покупателям. Вместе с этим рассчитываются затраты на строительство торгового центра, определяются технические характеристики постройки.
Выбор земельного участка для начала строительства. Земельный участок для строительства торгового центра определяется его концепцией, размерами и бюджетом. Важное условие — доступность, так как в слишком отдаленный торговый центр привлечь посетителей будет непросто. Необходимо также учитывать уровень развития инфраструктуры района и конкурентное окружение.
Разработка проектно-сметной документации. На данном этапе разрабатывается архитектурный проект, определяется общий вид и особенности планировки торгового центра и прилегающей территории, подготавливается весь пакет необходимых для начала строительства документов.
Подготовка строительной площадки. Перед тем, как начинать строительство торгового центра, нужно подготовить площадку — очистить ее, провести при необходимости дренаж почвы, организовать временные коммуникации и подъездные дороги, соорудить подсобные помещения для строителей и подвезти материалы.
Строительство торгово-развлекательного центра. Это самый сложный и долгий этап, во время которого необходимы совместные усилия множества людей. От укладки фундамента до работ по внутренней и внешней отделке могут пройти месяцы, и сроки постройки в первую очередь зависят не от размеров объекта и уровня его сложности, а от слаженности работы команды и правильной организации процесса.
Сдача построенного ТРЦ в эксплуатацию.

Строительство торговых комплексов предполагает сотрудничество с огромным количеством подрядчиков и точную координацию их работы. Облегчить задачу, сократить строки строительства торгового центра и свести к минимуму количество накладок можно, поручив все работы — от проектирования до постройки — одной компании, обладающей большим опытом в этой сфере.

Новые технологии в строительстве

Эффектные архитектурные решения, удобное расположение, красивый фасад и изысканный дизайн интерьера — это еще не гарантия успешности центра. Ведь требования к торговым комплексам со временем меняются, комфорт и безопасность обретают все большее значение, и использование самых современных технологий при строительстве торговых зданий может стать весомым конкурентным преимуществом.

Особое внимание следует уделить системам кондиционирования и вентиляции, которые будут поддерживать оптимальную температуру и комфортный микроклимат в разных помещениях торгового центра, учитывая их специфику и проходимость.

Организация покупательских потоков также требует инновационного подхода — даже малоэтажный торговый комплекс должен быть оснащен эскалаторами и вместительными лифтами, расположенными в верно выбранных точках.

Нельзя обойти вниманием и такой важный момент, как организация парковки. Самое современное решение — парковка, расположенная в верхней части здания, оснащенная специальными лифтовыми подъемниками. Автоматические парковки позволяют сберечь пространство, расположив большее количество автомобилей на ограниченной площади, а также улучшить внешний вид торгового центра и сделать его более удобным для посетителей.

Сколько стоит построить современный ТРЦ?

Строительство торговых зданий требует значительных финансовых вложений. Но попытки сэкономить могут привести к тому, что реализация идеи будет далеко не такой впечатляющей, как рассчитывал заказчик, а, следовательно, и популярность торгового центра окажется намного ниже, что скажется на сроках окупаемости.

4.2 Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Объекты общей площадью свыше 5000 кв. метров для размещения организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в сфере банковской и страховой деятельности, общественного питания, гостиничного обслуживания, развлечения, обслуживания автотранспорта:

В ТПУ «Некрасовка» построят торговый центр с панелями под дерево

Многофункциональный торговый центр появится в составе транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Некрасовка», сообщил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.

22 сент. 2020 г. 11:52

«Здание украсят плавными фасадами. Их динамику авторы подчеркнули металлическими кассетами. Образ дополнят витражами с ламелями светлого оттенка. Часть облицовочных панелей будет выполнена под дерево. Над центральным входом разместят большой медиа-экран. Торговый центр станет мощным центром притяжения в составе всего пересадочного узла», – сказал Сергей Кузнецов.

Внутри трехэтажного здания площадью около 58 тыс. кв. метров откроются магазины, зона фудкорта, рестораны, кафе, кинотеатр и подземная автостоянка.

Начать просмотр

ВОПРОСЫ #3

Транспортно-пересадочные узлы: что это и зачем они нужны городу?

На данный момент:

134 капитальных ТПУ находятся в работе;
транспортную часть 55 ТПУ построят на базе станций метро за счет бюджета города;
по 16 проектам ТПУ определены инвесторы.

Площадь ТПУ – 15,5 га, пассажиропоток составит 115 тыс. человек в сутки. В состав узла вошли:

ТПУ «Ховрино» будет готов в 2020 году.

Прилегающую территорию благоустроят: организуют прогулочную зону, украшенную малыми архитектурными формами. Перед одним из входов поставят качели и лавочки. На свободной от застройки территории высадят деревья и кустарники.

Начать просмотр

ВОПРОСЫ #4

Малые архитектурные формы: что это и зачем нужны Москве?

МАФы, или малые архитектурные формы, – это все, что окружает застройку: скамейки, урны, фонари, велопарковки, клумбы, ограды, указатели, фонтаны, декоративные водоемы, нестационарные торговые павильоны.

Именно они делают городскую среду уютной и комфортной.

Малые архитектурные формы организуют жизнь на территории.

Они дают возможность заняться спортом, зарядить телефон, а в некоторых случаях помогут сориентироваться на местности, потому что, например, арт-объекты могут обозначать знаковые места. МАФы создают комфорт и являются точками притяжения, вокруг которых собираются горожане.

Прежде чем реализовать любой проект благоустройства специалисты изучают образ жизни жителей конкретного района – как они проводят досуг, чего им не хватает для комфортного времяпровождения на улице.

Хорошим примером можно считать качели на Триумфальной площади, которые совсем недавно вошли в набор малых форм урбанистической среды Москвы, но уже стали популярны у горожан.

Столь же востребованы недавно установленные качели на Новом Арбате. Подобные качели появились в парке усадьбы «Люблино» на юго-востоке Москвы, в Ивановском лесопарке на востоке столицы, в парке «Фруктовый» в Южном округе и в парке Победы Зеленограда.

Еще один интересный пример — разбитый на пустыре в районе Куркино парк «Пальмира» с дождевым садом. Для его создания в низине установили габионы – объемы из сетки, наполненные щебнем. Через них легко проходит вода, которая питает высаженные на склонах влаголюбивые растения. «Пальмира» стала одним из самых посещаемых мест в этом районе.

В ТПУ «Некрасовка» начали строить спорткомплекс

Карта строительства ТПУ в Москве

Что построят в районе Некрасовка

Автор текста Информационная служба портала Стройкомплекса

Построй торговый центр — Полное руководство (затраты, строительство и финансирование)

24 декабря 2019 г.,

Если вы хотите построить торговый центр, вам понадобятся ответы на многие вопросы. Например, сколько стоит построить торговый центр? Сколько стоит построить небольшой торговый центр? Какой опыт вам нужен, чтобы построить торговый центр и как построить торговый центр? Что потребуется, если вы хотите построить торговый центр?

В этой статье рассматриваются все эти вопросы и обсуждается финансирование торговых центров, включая то, как Assets America ^® может помочь.Мы также отвечаем на некоторые часто задаваемые вопросы о том, как построить торговый центр.

Промежуток времени строительства торгового центра Reem — июнь 2018

Типы торговых центров

Прежде чем обсуждать, как построить торговый центр, важно вначале определить различные типы торговых центров.

Торговый центр

Общий термин, охватывающий такие объекты недвижимости, как торговый центр, торговый комплекс, торговый центр или пешеходная улица.

Торговый центр / Молл / Комплекс

Это серия из одного или нескольких зданий с магазинами, прилегающей автостоянкой и соединенными пешеходными дорожками.Обычно магазины находятся в закрытых помещениях. Торговые центры могут содержать развлекательные заведения и рестораны. Они могут варьироваться по размеру от районных центров до надрегиональных центров.

Стрип Молл

Торговый центр под открытым небом, обычно состоящий из магазинов, выходящих на тротуар. Как правило, девелоперы строят торговые центры как единое целое с подходящими автостоянками. Многие из них отделены от пешеходных переходов и полагаются на автомобили и общественный транспорт. Центры питания — это крупные торговые центры.

Plaza

Это рынок, общественная площадь или подобное открытое пространство. Это могут быть улицы, закрытые для движения автотранспорта.

Аутлет

Торговый центр, в котором производители продают свои товары напрямую населению, обычно по сниженным ценам.

Сколько стоит построить торговый центр?

Строительство торгового центра недешево. В среднем по стране средний торговый центр составляет 24,9 миллиона долларов, без учета покупки земли и расчистки территории.Чтобы построить торговый центр, может потребоваться снос, и это значительно увеличит общую стоимость.

Типичный торговый центр состоит из четырех якорных магазинов, двух этажей и 56 000 квадратных футов. Естественно, размеры торговых центров и их стоимость сильно различаются в зависимости от размера, условий площадки, методов строительства, арендаторов, удобств и местоположения.

Строительство торгового центра

требует участия владельца / девелопера, архитекторов, генерального подрядчика и субподрядчиков. Как правило, в торговых центрах используются строительные технологии и материалы «лучшего» качества, чтобы минимизировать расходы на страхование и страхование.

Из средней общей стоимости в 24,9 миллиона долларов разбивка составляет:

Расход	Стоимость
Материалы	11,9 млн долларов США
Рабочая сила	9 миллионов долларов
Оборудование	1,2 млн долл. США
Разное	1,9 млн долл. США

Средние затраты на строительство составляют 442 доллара за квадратный фут , хотя затраты варьируются от 225 долларов до 450 долларов за квадратный фут .Эти оценки затрат предполагают, что рабочая сила принадлежит профсоюзам без контроля со стороны толпы.

Расходы на труд, не состоящий в профсоюзах, следующие в среднем по стране:

Профессия	Средняя почасовая оплата
Экскаваторы, каменщики и плотники	70 долл. США в час
Электрики	65–85 долларов в час
Художники	от 45 до 65 долларов в час
Сантехники	от 20 до 35 долларов в час

Структура затрат

Чтобы рассчитать «Сколько стоит построить торговый центр?», Учтите следующие типы типичных затрат:

Потолки акустические подвесные
Фасад из кирпича, штукатурки или фасада из камня
Системы связи
Бетонный фундамент
Витрины с двойными дверьми из алюминия / стекла, переборками, отделанными стенами и освещением
Двери и перегородки
Полы покрытые ковролином и листовым винилом
Люминесцентное освещение встраиваемое
Гипсокартон внутренние стены
ОВК и подвесные воздуховоды
Труда
Офисные помещения и антресоли
Системы безопасности и охраны
Шесть элементов сантехники на 4000 квадратных футов
Лестничные клетки, эскалаторы, пассажирские и грузовые лифты
Кровля стальная с фанерной обшивкой и пятислойной изоляцией

Затраты на архитектора

Обычно архитекторы потребляют около 17% (4 доллара.23 миллиона) из общего бюджета на строительство торгового центра. Взамен вы получите следующие услуги:

Разработать / уточнить бюджет проекта
Проект планов предлагаемых работ
Создание схем и планов этажей
Взаимодействие с инженерами-строителями и государственными органами планирования
Завершить все детали для чертежей, материалов и отделки
Служить руководителем проекта или работать с ним
Получить разрешения
Консультации по вопросам выбора подрядчиков и предложений
Заполнить все необходимые для строительства документы

Затраты подрядчика

Без сомнения, подрядчик несет ответственность за ежедневное управление проектом.Обычно затраты на подрядчика составляют 14% (3,49 миллиона долларов) от общего бюджета. Кроме того, подрядчик может получить 3+ миллиона долларов косвенных сборов и наценок. В задачи подрядчика входят:

Обеспечение всеми материалами и услугами
Выбор и найм субподрядчиков
Совместная работа с архитектором и владельцем при оценке планов
Выдача всех разрешений на работы и монтаж инженерных сетей
Надзор за строительством
Обеспечение чистоты строительной площадки

Сколько стоит построить небольшой торговый центр?

Неудивительно, что строительство небольшого торгового центра дешевле.Обычно это улица с прилегающими магазинами и уличная парковка. Вам не нужно тратить деньги на соединяющиеся пешеходные дорожки, кроме главной передней. Вам также не нужно строить парковочные конструкции, хотя вы, конечно, можете, если это входит в ваш план.

Здесь не будет изысканных фуд-кортов и других удобств, которые обычно встречаются в торговых комплексах. Вы должны выбрать, какие арендаторы будут располагаться в ТРЦ, и соответственно рассчитать стоимость строительства.Очевидно, что вам, возможно, придется минимизировать затраты, если в вашем торговом центре есть магазины с низкими ценами. Например, они могут включать:

Ломбарды
Магазины винтажной одежды
долларовых магазинов
Вторичные магазины
Поставщики залога
Спиртные магазины
Услуги по закупке крови
Штанги для дайвинга
Тату-салоны
Прачечные
Обувные магазины-скидки
Емкости и столовые
Кредиторы до зарплаты и обналичивающие чекы
Витрины адвоката по травмам
Пункты выпечки
Животных фунта
Консультации по вопросам подростковой зависимости

Очевидно, что ваши прогнозы арендного дохода должны учитывать типы привлекаемых вами арендаторов.Эти выступы могут побудить вас срезать углы во время строительства, но, тем не менее, вы должны соблюдать минимальные правила безопасности. Как правило, строительство в небольшом торговом центре с минимальной стоимостью может стоить около 250 долларов за квадратный фут.

Как построить торговый центр или торговый центр

Чтобы построить торговый центр, вам потребуется выполнить ряд шагов, включая следующие элементы.

1. Выбор места

Вы должны выбрать землю, на которой вы построите свой торговый центр.Естественно, вам нужно место, к которому можно легко добраться и не слишком далеко от ближайшего центра. Кроме того, он должен обеспечивать место для парковки и не создавать местных пробок.

Местоположение должно быть удобным для доступа вашего целевого рынка. Смогут ли ваши целевые клиенты позволить себе делать покупки в магазинах арендаторов в торговом центре? Откровенно говоря, одни торговые центры обращаются к покупателям со средним или низким доходом, тогда как другие предлагают рынок для богатой образованной элиты.

Несомненно, еще один фактор — возраст.Будете ли вы ориентироваться на подростков и молодых людей, или вы предпочтете взрослых и пожилых людей? Возможно, вам понадобится сочетание всех типов клиентов, но вам нужно будет учитывать плюсы и минусы.

Торговый центр, который нравится всем, никому не может понравиться. Однако торговый центр, ориентированный на сегмент потребительского рынка, может ограничивать свой трафик.

2. Характеристики и удобства

Ваши планы торгового центра могут соответствовать определенной теме и включать такие удобства, как рестораны и другие поставщики услуг.Будет ли в торговом центре что-то особенное или уникальное для привлечения клиентов? Вам следует изучить существующие торговые центры, чтобы узнать, как они решают эти проблемы. Очевидно, вам нужно выяснить, какие подходы работают, а какие нет.

Кроме того, ваше исследование будет включать в себя технические аспекты, такие как набор арендаторов, шаги, лучшие практики и так далее. Важным решением будет размер ТРЦ и предполагаемые якорные арендаторы.

Брендирование вашего торгового центра зависит от арендаторов, характеристик и удобств.Это связано с расходами, выходящими за рамки строительства, но ваши планы брендинга могут повлиять на то, как вы будете строить торговый центр.

Например, торговый центр с небольшими дисконтными магазинами выглядит совершенно иначе, чем торговый центр с высококлассными универмагами и бутиками. Естественно, ваш бюджет на строительство может быть намного меньше, если ваш торговый центр состоит из арендаторов с низкими ценами. Сюда могут входить долларовые магазины, магазины подержанных книг, магазины по продаже мебели и благотворительные магазины товаров из вторсырья.

Нет никаких причин, по которым торговый центр такого типа будет менее прибыльным, чем высококлассный торговый центр. Однако дешевый торговый центр должен минимизировать затраты. Сюда могут входить материалы со средним бюджетом, рабочая сила, не состоящая в профсоюзах, и неквалифицированные рабочие.

3. Операционные аспекты

В ваших планах здания должны быть учтены особые требования торгового центра. Например, вам может потребоваться включить специальные помещения для поддержки безопасности торгового центра, который работает 24/7. Возможно, вы захотите создать центр первой помощи для оказания помощи при травмах на месте. Вы также должны будете предусмотреть операции по очистке и техническому обслуживанию.

В некоторых торговых центрах есть менеджеры по недвижимости и специалисты по найму арендаторов. Степень, в которой ваш торговый центр будет иметь поддержку на месте, безусловно, повлияет на стоимость строительства.

Еще одним операционным аспектом, влияющим на стоимость строительства, являются ваши планы в области ИТ и технологий. Новые торговые центры определенно отдают предпочтение передовым технологиям для предоставления таких функций, как Wi-Fi для клиентов и интегрированный мониторинг безопасности. Для этого могут потребоваться дополнительные кабели и устройства, которые увеличивают стоимость, но со временем окупаются.

Финансирование торговых центров

Некоторые застройщики торговых центров могут финансироваться за счет собственного капитала. То есть они используют нераспределенную прибыль для оплаты строительства нового торгового центра. Однако большинство проектов торговых центров требует долгового финансирования.

Часто девелопер может нанять инвесторов. Очевидно, что для этого необходимо оценить окупаемость инвестиций, точку безубыточности и срок окупаемости. Затем вы должны решить, как привлечь инвесторов, которые позволят вам вести проект по-своему.Вам понадобятся механизмы для разрешения споров с минимальными нарушениями.

Ваш бюджет — это отправная точка. Вы должны провести технико-экономическое обоснование, чтобы убедиться, что бюджет достаточен при различных сценариях. Чтобы быть ясным, анализ чувствительности проверяет ваши предположения о затратах и доходах в положительных и отрицательных условиях.

Результатом является серия предварительных балансов, отчетов о прибылях и убытках, отчетов о движении денежных средств и финансовых коэффициентов. Несомненно, инвесторы могут быть заинтересованы в просмотре всего материала до того, как подпишется на сделку.Однако, возможно, вы не захотите делиться прогнозами, которые считаете маловероятными.

Вы можете избавиться от некоторых из этих проблем, если воспользуетесь услугами кредитного брокера, такого как Assets America ^®.

Как Assets America ^® может помочь

Assets America ^® может профинансировать ваш торговый центр с помощью ссуд от 10 миллионов долларов. Объем финансирования, который мы можем организовать, практически не ограничен. Важно отметить, что у нас есть многолетний опыт финансирования всевозможных торговых центров и элитных коммерческих проектов.

Наша обширная сеть частных инвесторов и банков чаще всего может предоставить финансирование, даже если ваш банк отказывает вам. Не двигайтесь, пока сначала не поговорите с нами. Мы будем рады поговорить с вами на конфиденциальной основе без каких-либо обязательств.

Часто задаваемые вопросы

Являются ли торговые центры разумным вложением в коммерческую недвижимость?

Да, торговые центры могут стать отличным вложением в недвижимость, если вы сначала сделаете уроки. Существенная комплексная проверка — это сложный процесс, требующий доступа к данным и экспертного анализа.Вы должны убедиться, что платите правильную сумму и получаете соответствующую прибыль на свои инвестиции.

Сколько времени нужно, чтобы построить торговый центр?

Время от первоначальной концепции до аренды помещения может занять от 2 до 5 лет и более. Очевидно, что если задействовано муниципальное финансирование, умножьте свои временные оценки в несколько раз. Примечательно, что торговый центр American Dream Mall в Нью-Джерси Медоулендс шел от идеи до эксплуатации за 16 лет.

В чем разница между торговым центром и торговым комплексом?

Обычно торговый центр состоит из закрытых построек.А в торговом комплексе помимо закрытых построек могут быть и открытые комплексы. Действительно, оба типа недвижимости имеют большие парковочные места и должны решать проблемы дорожного движения.

В чем разница между площадью и торговым центром?

Площадь обычно находится на открытом воздухе, хотя может иметь крытую крышу. Проще говоря, площади могут быть площадками, в которых работают мобильные продавцы, например, грузовики с едой и блошиные рынки. Большинство торговых центров являются внутренними объектами, хотя они могут иметь и внешние компоненты.

В чем разница между торговым центром и аутлетом?

В торговом центре обычно представлены самые разные торговцы. Тем не менее, в аутлет-центре есть магазин

Google Shopping Campaigns Guide: Best Practices, Tips & Tricks

Мы уже знаем, что торговые кампании отлично подходят для компаний, занимающихся электронной коммерцией. Сегодня мы поделимся отличными советами и рекомендациями, как сделать их еще лучше для вас!

Поехали по магазинам

Google Merchant Center: что это?

Если вы привыкли к поисковым кампаниям, в которых вы строго работаете со ставками на уровне ключевых слов, торговые кампании могут показаться сложными… особенно неуловимый Торговый центр. Что такое Merchant Center от Google?

Google Merchant Center — это то место, где в торговых кампаниях творится много волшебства. Здесь живут фиды данных о ваших товарах. Фид данных о товарах — это список всех товаров, которые вы продаете. И это не просто список; этот список должен быть в специальном формате, требуемом Google, с множеством атрибутов, описывающих ваши продукты (подумайте о электронной таблице!). Некоторые ключевые атрибуты вашего списка фидов данных о товарах:

ID — идентификатор, который вы используете для уникальной идентификации вашего продукта
Заголовок — название вашего товара; это будет текст, который будет отображаться при показе вашего объявления
Описание — этот текст описывает ваш продукт и будет показан при нажатии на объявление
Категория продукта — выберите из предопределенных категорий Google
Вид продукта — определяется вами
Ссылка на страницу товара на вашем сайте
Наличие (в наличии или нет)
Цена
Цена продажи

Нет необходимости писать текстовые объявления, как для поисковых кампаний — товарных объявлений генерируются автоматически с использованием данных в вашем фиде.

БОЛЬШЕ: Руководство WordStream по маркетингу продуктов

Советы по поддержанию фида товаров

Вы даже не можете думать о настройке торговой кампании в Google Рекламе, пока не определите свой фид данных о товарах и не разработаете процесс его обновления по мере изменения информации о товарах, доступности и цен. Это очень важно, потому что, если ваш фид данных не соответствует вашему веб-сайту, Google не будет показывать ваши товарные объявления.

Некоторые компании делают это вручную с помощью таблиц Google, некоторые используют сторонние сервисы, а некоторые используют специальное программное обеспечение на своих веб-сайтах, чтобы поддерживать эту информацию в актуальном состоянии и синхронизировать со своим веб-сайтом.Использование электронной таблицы Google, безусловно, дает вам наибольший контроль, но может быть нереально управлять, если у вас есть тысячи продуктов.

Хороший фид данных — огромный фактор успеха ваших торговых кампаний. Следует помнить о нескольких очень важных вещах:

В торговых кампаниях не используются ключевые слова для определения релевантности, поэтому убедитесь, что названия и описания ваших продуктов содержат множество ключевых слов, но также привлекают потенциального покупателя, просматривающего вашу рекламу; Google использует эти данные, чтобы определить, соответствуют ли ваши продукты поисковому запросу.
Pro Tip: В торговых кампаниях вы по-прежнему можете добавлять минус-слова, чтобы сократить нежелательный трафик, но будьте осторожны при этом; вы не хотите, чтобы случайно весь ваш трафик отключился!
Убедитесь, что цены на 100% точны, особенно при торговле в международных валютах — Google не будет показывать ваши товары, если эта информация не точна!
Если вы рекламируете в нескольких странах, вам понадобится фид данных о товарах для каждой страны. Торговые кампании в AdWords привязаны к конкретной стране, поэтому вам нужно будет создать новую кампанию для каждой страны сбыта.
Изображения товаров могут помочь или разрушить вашу рекламу — убедитесь, что ваши изображения качественные! Никаких отредактированных изображений продуктов или водяных знаков — изображения должны быть только того продукта, который вы продаете. Лучше всего подходят «семейные» изображения, вероятность их приостановки меньше всего.

Убедитесь, что все целевые URL относятся к действующим страницам, а не к 404 / мертвым страницам — Google не будет показывать ваши продукты с мертвыми ссылками!
Совет профессионала: Намочите ноги, прежде чем нырять! Если вы впервые участвуете в торговой кампании, подумайте о том, чтобы начать с небольшого фида данных о товарах с некоторыми высокоприбыльными товарами.Это отличный способ привыкнуть к тому, как все это работает!

Создание торговых кампаний

Предполагая, что вы получили свой фид данных о товарах в отличной форме и связали свою учетную запись AdWords с Merchant Center, вы готовы создавать торговые кампании. Создавать торговые кампании в AdWords довольно просто — главное отличие в том, что вам нужно выбрать фид товаров Merchant Center и страну продаж. После создания кампании вам нужно будет подумать о том, как вы хотите организовать свои группы объявлений.Группы объявлений в торговых кампаниях предназначены только для организационных целей:

Компании с очень маленькими фидами данных о товарах обычно создают только одну группу объявлений.
Компании с более крупными фидами данных о товарах иногда разделяют группы объявлений по брендам или категориям.

Прибыльные кампании в Google Покупках не создаются сами по себе. Загрузите наше бесплатное руководство по Google Покупкам и начните увеличивать свой доход уже сегодня!

Объявление ставок в торговой кампании

После того, как вы организовали свои группы объявлений, вы готовы начать думать о ставках на товарные объявления.Помните, что товарные объявления создаются на основе данных вашего фида, поэтому вам не нужно создавать рекламу непосредственно в AdWords.

Назначение ставок в торговых кампаниях полностью отличается от поисковых кампаний. В торговых кампаниях нет ключевых слов! Итак, на что вы делаете ставку? Торговые кампании — это действительно круто, потому что вы можете устанавливать ставки для реальных товаров, которые продаете, — это дает вам огромный контроль. Вы можете установить ставку для отдельных продуктов или установить ставку для групп продуктов — в любом случае то, для чего вы устанавливаете ставку, называется «Группа продуктов».«

Представьте себе все, что вы продаете, в одной гигантской корзине — это то, что Google называет группой продуктов «Все продукты». Вы можете установить ставку для этой группы товаров, и объявления для всех товаров в этой корзине будут получать одинаковую ставку. В этом нет особого смысла, поскольку разные продукты имеют разную маржу прибыли, а также разный уровень конкуренции. Вы захотите устанавливать свои ставки на основе этих факторов.

Google позволяет вам взять все продукты из этой гигантской корзины и разделить их на меньшие корзины, чтобы вы могли устанавливать ставки для этих меньших корзин.И если эти меньшие ячейки недостаточно детализированы, вы можете сделать еще меньшие ячейки, чтобы устанавливать ставки. Чтобы создать эти корзины (группы продуктов), вы используете атрибуты, которые вы установили в фиде продуктов, чтобы сегментировать продукты. Это самая сложная часть создания торговой кампании. Картинка стоит тысячи слов, так что вперед…

Возможно, вы заметили, что каждый раз, когда вы сегментируете группу продуктов, вы всегда получаете группу «Все остальное».Google делает это автоматически для вас, чтобы найти все продукты, которые не помещаются в определенные вами корзины.

Торговые кампании: как организовать группы товаров

Теперь, когда у нас есть эта концепция, у нас есть несколько советов, как лучше всего организовать группы продуктов.

Подсказка: Ключ — рентабельность инвестиций! Сколько вы можете позволить себе потратить на рекламу определенного продукта?

Если у вас небольшой фид данных (например, менее 200 товаров), лучше всего перейти к идентификатору товара, чтобы вы могли фактически устанавливать ставки для продукта на уровне продукта.Попробуйте сначала сегментировать по бренду или категории, а затем по идентификатору продукта.

Совет для профессионалов: Используйте навигацию вашего веб-сайта, чтобы продиктовать свой первый уровень сегментации. Ваши продукты уже каким-то образом организованы — воспроизведите эту организацию в своих группах продуктов.
Если у вас большой поток данных, в котором управление ставками на уровне продукта нереалистично, сегментируйте по схожим продуктам с одинаковой маржой прибыли — это может быть бренд, категория, тип продукта или любой другой атрибут, который имеет значение для вашего бизнеса.
То, как вы организуете группы продуктов, НЕ имеет никакого отношения к тому, считает ли Google ваш продукт релевантным поисковому запросу. Группы товаров строго используются для установки ставок.
Совет от профессионала: По мере развития вашей торговой кампании рассмотрите возможность разделения ваших «Бестселлеров» на их собственные кампании или группы объявлений — это поможет вам более пристально следить за продуктами, которые приносят вам больше всего денег!

Советы по назначению ставок для других групп товаров

После того, как вы организовали группы продуктов, вы готовы назначать ставки для этих групп.У нас есть отличный совет для начала:

Установите ставки ниже, чем обычно для поисковой сети — начните с $ 0,50 — $ 1 и внимательно следите за ними, когда начнете накапливать данные. Изменение ставки может сразу же повлиять на производительность.
Установите ставки в группах товаров «Все остальное» ниже, чем в конкретных именованных группах — это поможет гарантировать, что весь трафик и данные о товарах в фиде будут отправляться именно этому продукту, а не всем компонентам.
Используйте географические модификаторы ставок, чтобы повышать ставки в регионах с высокой / высокой посещаемостью и снижать ставки в регионах с низкой / низкой посещаемостью.
Начните с включенной мобильной связью, но внимательно следите за ней; многие компании считают, что мобильная PPC невыгодна для них, особенно если они продают товары стоимостью 100 долларов и более.
Показатель процента полученных показов в поисковой сети дает хорошее представление о том, какой у вас потенциал роста для конкретной группы продуктов. Всегда следите за этим, чтобы увидеть, как у вас дела по сравнению с другими, продающими аналогичные товары!
Pro Tip: Контрольные показатели торговой кампании являются хорошими отправными точками и / или оценками, но не должны рассматриваться как конечный показатель для оптимизации. Цена за конверсию, как правило, является лучшим показателем для оптимизации.

Последний совет, который у нас есть для вас, касается специальных рекламных акций, которые вы проводите. У Google есть отличная вещь, с помощью которой вы можете прикрепить рекламный текст к своему рекламному объявлению. Ваши рекламные акции могут быть такими как «Бесплатная доставка» или «Скидка 5%», или сезонные, например «Зимняя распродажа! Скидка 25%!».

Убедитесь, что эти рекламные акции актуальны и соответствуют вашему веб-сайту, иначе Google не сможет показывать вашу рекламу!

Теперь вы готовы начать свою первую торговую кампанию.И помните, не бойтесь начинать с малого, пока вы разбираетесь в процессе. Удачи и приятных покупок!

Как построить торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансы