Организация коттеджного поселка: «В концепции поселка должна быть изюминка» :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Содержание

Коттеджный вопрос

Автор: Алина Братищева

Проблемы коттеджных поселков.

В настоящее время набирает популярность тенденция жить загородом. Вокруг крупных городов растут большие и маленькие коттеджные поселки.

Застройщики коттеджных поселков обещают современную инфраструктуру, все удобства, охраняемую территорию. Однако на практике будущий собственник может столкнуться с определенными трудностями, о которых застройщик тактично умолчит.

Понятия коттедж и коттеджный поселок в законодательстве отсутствуют. Обычно вместо термина коттедж в различных источниках права используют жилой дом, индивидуальное жилищное строительство, индивидуальная застройка, малоэтажное строительство, дачный или садовый дом. При этом значение указанных понятий не совпадает, в связи с чем возникает сложность в правовом регулировании сходных по своей природе отношений. В этой связи, а также из-за недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, по-разному решаются вопросы, связанные с его строительством и последующей эксплуатацией.

На практике коттеджный поселок обычно формируется следующим образом: юридическое лицо приобретает большой земельный участок, «нарезает» его на участки по 10−20 соток, и продает их гражданам. Далее, в зависимости от конкретного проекта, застройщик может организовывать подвод коммуникаций к поселку, проектирование и строительство домов и объектов инфраструктуры. По окончании строительства все общее имущество обычно передается в управление специально созданному юридическому лицу, далее занимающемуся вопросами эксплуатации поселка (товариществу собственников недвижимости (ТСН) или управляющей компании).

Земельный вопрос.

По общему правилу строительство домов, предназначенных для проживания, а также садовых или дачных домов, возможно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения.

Что касается земель иных категорий, то создание коттеджных поселков на них по общему правилу не допускается.

Земли особо охраняемых территорий из оборота изъяты, т. е. не могут быть приобретены в собственность и использованы для строительства.

Лесные земли находятся в собственности РФ и могут предоставляться коммерческой организации только в аренду. Вести строительство капитальных сооружений на таких участках запрещено. Соответственно, для создания коттеджного поселка земли лесного фонда необходимо перевести в другую категорию, что требует веских оснований и на практике занимает значительное время.

Все непросто и с землями водного фонда. Сами водоемы (за исключением небольших прудов расположенных в пределах единого земельного участка) находятся в государственной собственности. Кроме того, выделяют прибрежную зону общего пользования, доступ к которой не может быть перекрыт, и водоохранную зону, использование которой имеет определенные ограничения. В соответствии с Водным кодексом РФ в водоохранной зоне строительство и эксплуатация коттеджа возможны при условии создания очистных и гидротехнических сооружений. Однако правоприменительная практика содержит немало примеров изъятия земельных участков в водоохраной зоне.

Земли промышленности, транспорта, энергетики для размещения жилых объектов не предназначены. Обычно такие участки не представляют ценности для строительства загородной недвижимости и требуют серьезной рекультивации.

Однако и в том случае, если участок находится на землях населенных пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения, возникают определенные казусы. Помимо категории в отношении земельного участка устанавливается еще и разрешенное использование, которое определяется в соответствии с зонированием территории (если в соответствующем муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки), а также с данными Государственного кадастра недвижимости в отношении участка. В свою очередь, использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием влечет административную ответственность. В составе земель населенных пунктов в целях застройки жилыми зданиями, в том числе индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки предназначены земельные участки в составе жилых зон.

В составе земель сельскохозяйственного назначения могут быть земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства, дачного строительства, на которых допускается строительство коттеджей. Также в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья. На таких землях запрещена деятельность, не связанная с ведением сельскохозяйственного производства. В случае неиспользования сельскохозяйственных угодий более года участок может быть изъят. Разрешенное использование такого участка может быть изменено только при условии возмещения потерь сельскохозяйственного производства. Процедура изменения разрешенного использования в этом случае также займет время.

Общее имущество коттеджного поселка.

При приобретении земельного участка или коттеджа в поселке необходимо обратить внимание на оформление общего имущества, возможность пользования подъездными дорогами, коммуникациями.

Коттеджные поселки зачастую возникают буквально в чистом поле. Однако в современном обществе жить без коммуникаций невозможно. Электричество, газ, водопровод и канализацию к такому поселку необходимо провести.

Наличие всех коммуникаций в непосредственной близости от застройки, не является гарантией подключения к ним. Указание в рекламном предложении на «газ по границе участка» может не соответствовать действительности и не оправдать себя. Может выясниться, что имеющаяся газовая труба принадлежит другому юридическому лицу, которое отказывается предоставить согласие на подключение или требует за него баснословную плату. Кроме того, необходимо удостовериться в наличии у ресурсоснабжающих организаций необходимых мощностей для подключения новых абонентов. Для этого у Застройщика должны быть заключенные договоры на техническое присоединение на все коммуникации, которые он заявляет в поселке. Необходимо удостовериться, где будут проходить коммуникации, кто их строит, ознакомиться с разрешительной документацией, узнать, в чью собственность будут переданы коммуникации по завершению строительства.

По теме:

Коттеджный вопрос 2Актуальные проблемы собственников земельных участков в «коттеджных поселках». // 16 Января 2017

Обычной практикой является ситуация, при которой общее имущество по завершению строительства поселка передается отдельному юридическому лицу, которое начинает устанавливать свои правила. Это может быть организованное на территории поселка добровольное объединение собственников недвижимого имущества — товарищество собственников недвижимости (ТСН). На территории некоторых коттеджных поселков разворачиваются самые настоящие «боевые действия». В ход идет ограничение проезда к приобретенному участку, огромные вступительные и членские взносы, кабальные договоры на обслуживание инфраструктуры поселка.

По вопросу общего имущества коттеджного поселка высказался Конституционный суд Российской Федерации. Однако его позиция достаточно противоречива. Указывая в Постановлении от 10.11.2016 г. № 23-П на необходимость создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома, Конституционный суд Российской Федерации отказывается распространить регулирование, предусмотренное Жилищным кодексом РФ в отношении общего имущества многоквартирного дома, на общее имущество коттеджного поселка, указывая, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура имеет пространственную обособленность и обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Конституционный суд подчеркивает, что закон непосредственно не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. При этом указывает, что собственники ИЖС вправе оспаривать зарегистрированное право на недвижимое имущество общего пользования, его отчуждение третьим лицам. Тем самым, фактически собственники жилых домов по-прежнему предоставлены сами себе и решение вопроса зависит, прежде всего, от вашей осмотрительности на этапе приобретения земельного участка и жилого дома.

В связи с вышеизложенным, приобретателю жилого дома (коттеджа) или земельного участка, можно дать несколько рекомендаций:

Перед покупкой необходимо выяснить, кто являются правообладателем подъездных путей и коммуникаций на границе и территории поселка;
Необходимо прописать в договоре купли-продажи, какие коммуникации предоставляются и являются общими, на основании чего (на каком праве) ими будет пользоваться будущий собственник недвижимости;

Если коммуникации и дороги принадлежат какому-либо товариществу собственников недвижимости, основанному на членстве, то необходимо ознакомиться с уставом этой организации, положениями о членских взносах, решениях общего собрания членов данной организации. Вы не обязаны вступать в члены данной организации, с ней можно заключить договор на обслуживание общего имущества в индивидуальном порядке. С этим договором также необходимо ознакомиться заранее, узнать стоимость и условия обслуживания. Данные договоры являются договорами присоединения и влиять на их содержание практически невозможно, однако данная информация может повлиять на решение о приобретении дома и участка в коттеджном поселке.

Собственник жилого дома или земельного участка вправе заключить договоры о предоставлении энергетических ресурсов непосредственно с их поставщиком, однако в случае, если коммуникации, расположенные в непосредственной близости от дома принадлежат третьему лицу, потребуется его согласие, которым необходимо заручиться заранее.

Наиболее существенным является вопрос предоставления проезда к жилому дому/участку. Ведь именно этот рычаг используется как механизм понуждения со стороны всевозможных ТСН. При наличии препятствий в проезде к жилому дому собственник вправе требовать установления сервитута. Сервитут может быть частным или публичным. Поскольку сервитут требуется не только одному лицу, наиболее соответствует требованиям установление в поселке публичного сервитута. Об установлении публичного сервитута необходимо ходатайствовать в местную администрацию, вопрос о его установлении решается на публичных слушаниях. Такой сервитут является бесплатным, в связи с чем его установлению всячески противодействует юридическое лицо, в собственности которого находится земельный участок, занятый дорогой. Установление публичного сервитута влечет возникновение многочисленных судебных споров. Практику по данной категории нельзя назвать устоявшейся, особенно с учетом вышеизложенного Постановления Конституционного суда Российской Федерации.

Таким образом, приобретение загородной недвижимости сопряжено со значительными трудностями, перед покупкой необходимо тщательно проверить все риски и определить пути решения спорных вопросов в каждом отдельно взятом случае.

4 299

Застройщики коттеджных поселков Подмосковья — стр.2

Все Ромашково Немчиновка Раздоры Трёхгорка Барвиха Баковка Одинцово Ильинское Отрадное Усово Пионерская Перхушково Здравница Жаворонки Дачное Малые Вязёмы Голицыно Захарово Хлюпино Сушкинская Скоротово Петелино Звенигород Часцовская Портновская Кубинка 1 Чапаевка Полушкино Санаторная Тучково Театральная Садовая Дорохово Партизанская Шаликово Кукаринская 109 км Можайск Бородино Колочь Уваровка 144 км

Все Реутово Никольское Салтыковская Кучино Стройка Железнодорожная Горенки Чёрное Балашиха Заря Купавна 33 км Электроугли 43 км Храпуново Есино Фрязево Металлург Казанское Электросталь Машиностроитель Вохна Ногинск Захарово Павловский Посад Ленская Назарьево Ковригино Дрезна 14 км Кабаново Электрогорск 87 км Орехово-Зуево Крутое Войново Усад Поточино Глубоково Омутище Санино Киржач

Все Люберцы 1 Панки Томилино Красково Коренёво Малаховка Овражки Удельная Родники Быково Вялки Ильинская Отдых Хрипань Кратово 41 км 42 км Фабричная Донино Раменское 47 км 49 км 52 км Совхоз Григорово Загорново 55 км Бронницы Гжель Радуга Игнатьево 63 км Кузяево Белоозёрская Фаустово Шевлягино Золотово 73 км Виноградово Конобеево Анциферово Трофимово Подосинки 88 км Лопатино Берендино Куровская Нерская 90 км Шиферная 95 км Москворецкая Ильинский Погост Цемгигант Авсюнино Пески 32 км Конев Бор Хорошово Егорьевск Заполицы 113 км Рудниковская Запутная Коломна Хорлово Шатурторф Бачманово Шатура 6 км Сычёво Чёрная Ботино Лысцовская Кривандино Семёновский 18 км Луховицы Туголесье Карасёво 142 км Воймежный Кудрявцево Даниловская 30 км Фруктовая Бармино Черусти 38 км Озёры Слёмы Рязановка

Все Сколково Солнечная Переделкино Новопеределкино Мичуринец Внуково Лесной Городок Толстопальцево Аэропорт (старая платф.) Кокошкино Аэропорт Внуково Крёкшино Победа Апрелевка Дачная Алабино Селятино Рассудово Ожигово Бекасово-1 Зосимова Пустынь Посёлок Киевский Бекасово-сортировочное Нара Бекасово-центральное 240 км Латышская 241 км Мачихино Башкино 250 км 252 км Ворсино Кресты Балабаново Обнинское Малоярославец 140 км Родинка Сляднево Калуга-1

Все Кубинка 1 Орехово-Зуево Поточино Санино Киржач 88 км Лопатино Берендино Куровская Нерская Ильинский Погост 32 км Егорьевск Рудниковская Хорлово Бекасово-1 Посёлок Киевский Бекасово-сортировочное Бекасово-центральное 240 км 241 км Мачихино 250 км 252 км Кресты Столбовая Михнево Шугарово 328 км 332 км 85 км Малино Жилёво Шматово 341 км Колычёво Сотниково Яганово Манихино 1 Икша Морозки Турист Яхрома Дмитров Иванцево 80 км Драчёво 74 км 71 км 68 км Костино 62 км Жёлтиково 47 км Бубяково 40 км Наугольный 81 км 83 км Бужаниново 90 км Арсаки Струнино Александров-1 Александров-2 126 км Центральный 122 км Дулёво Давыдово 109 км Белый Раст 116 км 120 км Бухарово 128 км Поварово-2 Ратмирово Поварово-3 Непецино Депо Жилино Шкинь 155 км 159 км Шубатово Мякинино Манихино 2 165 км Лукино 174 км 177 км 183 км Дюдьково 190 км Усады-окружные 192 км 312 км Ястребки 309 км 199 км Повадино Кубинка 2 298 км 294 км Детково 211 км 283 км 214 км Сандарово Вяткино Акулово 274 км Чернецкое 221 км Новогромово Пожитково

Все Москва-Товарная Битца Бутово Щербинка Силикатная Подольск Кутузовская Весенняя Гривно Львовская Колхозная Столбовая 66 км Чепелёво Чехов Луч Шарапова Охота 92 км Авангард Серпухов Ока 107 км Приокская Романовские дачи Тарусская 132 км Пахомово Ясногорск Ревякино Хомяково

Все Ховрино Левобережье (Левобережная) Химки Планерная Новоподрезково Подрезково Сходня Фирсановская (Фирсановка) Малино Крюково Алабушево Радищево Поваровка Поварово-1 Берёзки-Дачные Подсолнечная Сенеж Головково Покровка Фроловское Стреглово Клин Ямуга Решетниково Путепроводная Завидово Редкино Конаково ГРЭС Чуприяновка Тверь

Все Москва (Павелецкий вокзал) Коломенское Булатниково Расторгуево Калинина Ленинская 32 км Домодедово Взлётная Востряково Авиационная Белые Столбы Космос 52 км Аэропорт Домодедово Барыбино Вельяминово Привалово Михнево Шугарово 328 км 332 км 85 км Малино Жилёво Шматово 341 км Ситенка Колычёво Ступино Сотниково Акри Яганово Белопесоцкий Кашира Тесна Пурлово Богатищево 146 км 126 км Пчеловодное Серебряные Пруды 137 км 142 км Мордвес Виленки 156 км Михайлов 35 км Макеево-московское Венёв Козловка

Все Трикотажная Павшино Красногорская Опалиха Аникеевка Нахабино Малиновка Дедовск Миитовская Снегири 50 км Манихино 1 Троицкая Истра Новоиерусалимская Чеховская Холщёвики 73 км Ядрошино Курсаковская Румянцево Новопетровская Устиновка 91 км Лесодолгоруково Чисмена Матрёнино Дубосеково Волоколамск 133 км Благовещенское 141 км Бухолово 149 км Шаховская Муриково 165 км 167 км 188 км

Все Лианозово Марк Новодачная Долгопрудная Водники Хлебниково Шереметьевская Лобня Аэропорт Шереметьево Депо Луговая Некрасовская Катуар Трудовая Икша Морозки Турист Яхрома Дмитров Иванцево Каналстрой 80 км 75 км Драчёво Орудьево 74 км 71 км 68 км Костино Вербилки 62 км 94 км

Управление посёлком, что выбрать – ДНП или ТСЖ

Ещё до приобретения дома в коттеджном посёлке необходимо задуматься о том, как посёлок будет управляться. Ведь мало просто купить дом и вселиться. Нужно понимать, кто будет отвечать за предоставление коммунальных услуг, состояние общих коммуникаций и дорог в посёлке, ремонт общего имущества, охрану и другие услуги.

Варианты управления коттеджным посёлком

Существует три основных варианта управления коттеджным посёлком – привлечение управляющей компании создание товарищества собственников жилья или дачного некоммерческого партнёрства. Отдельно УК, ТСЖ и ДНП в коттеджном посёлке на нашем сайте посвящены специальные публикации, поэтому здесь рассмотрим именно преимущества и недостатки выбора того или иного способа управления.

В статье об управлении посёлком силами управляющей компании мы говорили, что, не смотря на все преимущества привлечения сторонней обслуживающей организации, самым удобным способом обеспечения предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в коттеджном посёлке будет создание юридического лица, объединяющего всех собственников коттеджей. Как мы и говорили, таким юридическим лицом может быть ТСЖ или ДНП.
Объединение жильцов – это реальная сила, которая может помочь решить многие вопросы, начиная от предъявления претензий к застройщику посёлка, организации предоставления коммунальных услуг и заканчивая созданием масштабных дорогостоящих объектов общей инфраструктуры. Условно говоря, объединение жильцов в форме юридического лица выступает как небольшой местный орган власти.
Создание такого юридического лица, тем не менее, не исключает возможности в дальнейшем подписать договор с управляющей компанией. ТСЖ или ДНП будет в данном случае выступать контролирующим органом, представляющим интересы всех жителей посёлка в отношениях с УК.

Отличие ТСЖ от ДНП

И ДНП и ТСЖ создаются с целью обеспечения жителей коттеджного посёлка коммунальными и иными услугами эксплуатационного характера, содержания и обслуживания общего имущества посёлка. Обе организации вправе иметь в собственности имущество, в том числе земельные участки. Каждая организация, безусловно, вправе заключать любые договоры с другими юридическими лицами, иметь счета в банке, создавать различные фонды. Каждая организация управляется общим собранием, которое для решения текущих вопросов избирает правление и председателя.

Различия между этими двумя формами самоуправления в коттеджном посёлке для удобства изложим в таблице:

Критерий	ТСЖ	ДНП
Законодательное регулирование	Жилищный кодекс РФ. Все статьи, посвящённые деятельности ТСЖ, относятся, прежде всего, к ТСЖ, созданным в многоквартирных домах. Далеко не все их положения могут быть напрямую применены к коттеджным посёлкам.	Закон РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Содержит нормы, относящиеся непосредственно к ДНП и организации управления в коттеджном посёлке. Имеет ряд пробелов, но в целом является специальным законом, ориентированным на загородные посёлки.
Голосование	Нормы об определении количества голосов на собрании собственников в ТСЖ в коттеджном посёлке или ДНП в законодательстве отсутствуют.
Создание	Создаётся собственниками, обладающими более 50% голосов в коттеджном посёлке.	Создаётся собственниками не менее 3-х участков в посёлке.
Право собственности на общее имущество	Принадлежит на праве собственности всем собственникам коттеджей. Законом установлено, что доля в праве собственности на общее имущество пропорциональна площади квартиры собственника жилья в многоквартирном доме. Как это правило распространить на общую собственность в коттеджном посёлке ни закон, ни судебная практика не разъясняют.	Принадлежит на праве собственности ДНП, как юридическому лицу. Члены ДНП управляют общим имуществом и решают вопросы по его содержанию совместно на началах равенства. С собственниками, не являющимися членами ДНП, заключается отдельный договор об использовании общего имущества.
Распоряжение общим имуществом	Разрешено сдавать в аренду, реконструкция и любое изменение общего имущества возможно только по решению 100% собственников.	Разрешено сдавать в аренду, разрешена любая реконструкция по решению большинства голосов общего собрания.
Отчуждение части общего имущества	Запрещено	Разрешено по решению большинства голосов общего собрания
Определение размера оплаты услуг, не предусмотренных городскими тарифами	В законодательстве отсутствует методика расчёта размера эксплуатационных платежей и взносов на создание и содержание общего имущества в коттеджном посёлке. Все платежи, не имеющие нормативного регулирования, устанавливаются общим собранием.
Возможность проведения собрания уполномоченных	Законом не предусмотрена.	Законом предусмотрена возможность проведения общего собрания в форме собрания нескольких уполномоченных.
Возможность заочного голосования (голосования опросом)	Общее собрание обязано собираться в очной форме – путём обязательного личного присутствия всех членов ТСЖ. Заочное голосование возможно только в случае, если очное не состоялось и только по тем вопросам, которые были включены в повестку дня очного собрания.	Заочное голосование возможно в любом случае.

Приведённый сравнительный анализ показывает, что дачное некоммерческое партнёрство, как специализированная организация для объединения собственников в коттеджных посёлках, обладая теми же преимуществами, что и товарищество собственников жилья, имеет ряд дополнительных плюсов, значительно упрощающих управление посёлком.

Для юридического сопровождения создания ДНП или ТСЖ мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах загородной недвижимости.

О юридических услугах по сопровождению сделок с загородной недвижимостью и сопровождению деятельности коттеджных посёлков, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

05.08.2015

Управляющая компания в коттеджном посёлке

К сожалению, случаи, когда застройщик после окончания строительства коттеджного посёлка устраняется от его дальнейшего обслуживания, представляя собственникам самим решать вопросы оказания коммунальных услуг и содержания общего имущества, не редкость. В такой ситуации собственникам коттеджей необходимо как можно быстрее выбрать способ управления посёлком. Это может быть создание дачного некоммерческого партнёрства, товарищества собственников жилья или заключение договора с управляющей компанией. Иногда такую компанию создаёт сам застройщик и в добровольно-принудительном порядке предлагает всем собственникам заключать с ней договоры на обслуживание. Но если жители посёлка работой этой компании или её расценками недовольны, они вправе в любой момент расторгнуть с ней договор и привлечь другую.

Как выбрать управляющую компанию

При выборе обслуживающей организации в первую очередь следует получить информацию о компаниях, которые действуют в близлежащих населённых пунктах или в соседних коттеджных посёлках. Привлекать компанию из другого района может быть просто нерентабельно. Да и контролировать её деятельность будет весьма проблематично.
Второе, на что нужно обратить внимание – сколько у компании заключено договоров на обслуживание. Здесь, конечно, стоит отдать предпочтение компании, которая уже обслуживает несколько коттеджных посёлков или домов. Стоимость услуг такой компании может быть ощутимо ниже, чем у конкурентов, а качество значительно выше.
И, разумеется, не стоит забывать о таких обычных при проверке надёжности любой организации факторах, как опыт работы, штат сотрудников, количество судебных дел, отзывы в сети.

Функции управляющей компании

К обязанностям управляющей компании могут относиться любые работы и услуги по содержанию посёлка, обслуживанию общего имущества, предоставлению коммунальных и иных эксплуатационных услуг. Конкретный перечень таких услуг зависит от класса посёлка и пожеланий самих собственников. Это может быть:
• предоставление коммунальных услуг, к которым относится электро-, водо-, газоснабжение и отопление;
• вывоз мусора;
• содержание и уборка территории;
• ремонт внутрипоселковых дорог;
• ночное освещение;
• охрана;
• очистка дорог от снега и его вывоз в зимний период;
• создание аварийно-диспетчерской службы;
• уход за общественными зонами, озеленение;
• ремонт общих инженерных сетей и оборудования отдельных коттеджей;
• контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг привлечёнными организациями и монополистами, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки таких услуг;
• организация системы учёта и сбора платежей;
• подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества, целевое использование бюджета;
• поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества;

Условия договора с управляющей компанией

Прежде всего, в договоре с управляющей компанией необходимо указать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, иных эксплуатационных услуг, состав которых утверждается общим собранием собственников, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет компания. Удобнее всего вынести такой перечень в отдельное приложение, которое оформить в виде таблицы, где указать порядок предоставления коммунальных услуг, их объём, периодичность предоставления и стоимость.
Кроме перечня услуг в договоре необходимо в обязательном порядке предусмотреть ответственность за предоставление услуг ненадлежащего качества.
Во избежание возможных разногласий по оплате предоставляемых услуг необходимо установить чёткие сроки её внесения и ответственность за нарушение этих сроков.
Отдельным приложением к договору должен идти перечень общего имущества коттеджного посёлка, которое обязуется содержать и обслуживать управляющая компания, содержащий подробные его характеристики.

Как заключить договор управления коттеджным посёлком

Решение о выборе управляющей компании и условиях договора должно быть принято на общем собрании собственников, в котором в соответствии с требованиями законодательства должны принять участие не менее 50% собственников коттеджей. Организацию такого собрания должна взять на себя инициативная группа из числа собственников.
Сам порядок проведения общего собрания в коттеджном посёлке законодательно не урегулирован, что вызывает множество проблем. Для определения кворума нужно понять, что считается коттеджным посёлком, определения которого закон не даёт. Также нигде не закреплено, как должно проходить голосования и что считать голосом. Обычно при проведении собрания применяют по аналогии нормы о проведении общего собрания в многоквартирном доме, но не все эти нормы однозначно подходят. Подробнее о порядке проведения общего собрания в коттеджном посёлке, проблемах с голосованием и путях их решения можно прочитать в нашей специальной публикации на эту тему.
До проведения собрания информацию о повестке дня и условиях договора с управляющей компанией инициативная группа должна довести до всех собственников, с указанием контактных телефонов и способах внесения предложений по повестке. Каждое из предложенных изменений в условия договора должно быть включено в повестку дня и по каждому должно пройти голосование. В противном случае собственник, чьи предложения по внесению изменений в договор не были рассмотрены общим собранием, будет вправе обратиться в суд с иском, о признании договора, заключённого с управляющей компанией, недействительным.
Обычно у управляющей компании есть свой типовой договор обслуживания, однако подписывать его, не глядя, разумеется, не стоит. Следует внимательно изучить все положения договора, поскольку они, скорее всего, будут сформулированы в пользу управляющей компании, и внести свои коррективы.
Договор обслуживания должен быть заключён с каждым собственником коттеджа, но если на общем собрании вопрос о заключении договора принят, процесс подписания его с каждым из собственников, как правило, берёт на себя управляющая компания.

Возможные проблемы

Как мы уже говорили, в жилищном законодательстве детально проработан вопрос управления только многоквартирным домом. Поэтому управляющие компании применяют эту конструкцию и к коттеджному посёлку, как к своеобразному дому, роль квартир в котором выполняют коттеджи. Но, к сожалению, эта модель применима далеко не в полной мере. И прежде всего это касается содержания и эксплуатации общего имущества. С многоквартирным домом всё просто – лестничные клетки, лифты, чердаки и подвалы находится внутри дома, входят в его структуру и являются безусловной собственностью жильцов. В коттеджных посёлках это далеко не всегда так. Если в посёлке не создано ДНП или ТСЖ, на баланс которого переданы земельный участки, занятые общими дорогами, коммуникации, инженерное и другое оборудование посёлка, то вопрос с принадлежностью этого имущества в каждом случае может решаться по-разному.
Кроме того надо понимать, что управляющая компания – это коммерческая организация, главная цель которой извлечение прибыли. Поэтому услуги, предоставляемые этой компанией, будут стоить заметно дороже, чем при самостоятельном управлении. Также с сожалением приходится отметить, что в Санкт-Петербурге и Ленинградской области крайне мало управляющих компаний, обладающих достаточным опытом и профессионализмом для обслуживания такого сложного комплекса, как коттеджный посёлок.
Опыт специалистов юридической фирмы «Красников и партнёры» показывает, что в такой ситуации предпочтительнее сначала создать какое-либо юридическое лицо, объединяющее всех собственников коттеджей – ДНП или ТСЖ, которое заключит договор с управляющей компанией и будет контролировать её работу.

О юридических услугах по сопровождению коттеджных посёлков и сделок с загородной недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Коттеджные поселки — что можно строить на участке?

Купив дом в коттеджном поселке, многие хозяева понимают, что на приусадебном участке не хватает, например, бани, бассейна или беседки. Недолго думая они закупают необходимые стройматериалы, нанимают бригаду строителей, и дело, как говорится, кипит. Но в самый неподходящий момент появляется представитель управляющей компании или застройщика и в ультимативной форме приказывает остановить работы. Имеет ли он на это право? И как быть владельцам загородных домовладений, которые желают на собственном участке возвести дополнительную постройку?

Чаще всего на собственных участках в загородных поселках сооружают бани, гаражи, летние кухни, скамейки с навесом, песочницы, колодцы, качели. В поселках элит и бизнес-класса — беседки для барбекю, фонтаны, отдельное здание бассейна. А если позволяет площадь надела — теннисные корты, спортивные и игровые уголки для детей, отдельные дома для прислуги. «Большой популярностью пользуются зимние сады, — делится наблюдениями Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. — Поскольку разведение многих редких растений в условиях открытого грунта в России практически невозможно, приходится обустраивать зимний сад. А если средств на отдельное здание не хватает, то сооружается пристройка к коттеджу. Любители заморской зелени на размеры зимних садов не скупятся — иные достигают 300 кв. м».

Нередко уже после приобретения дома клиент решает соорудить бассейн.

Новое помещение для него либо пристраивают к дому, либо возводят в виде отдельного объекта.

Законно — незаконно

«Если на земельный участок, находящийся в собственности, не наложено каких-либо ограничений по строительству, то новое сооружение на нем в любом случае будет считаться законным, — уверен Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Калинка-Риэлти».

Главное — соблюдать все нормы и положения СНИПов, выдерживать необходимую дистанцию между постройками, соседским забором, поселковой дорогой в соответствии с общими правилами.

Вместе с тем, если участок приобретался в организованном поселке с подрядом на строительство, то на возведение дополнительных объектов могут быть наложены ограничения».

Например, в Резиденции Бенилюкс в целях сохранения единого облика на открытых (нелесных) участках запрещено возводить деревянные сооружения, а только из кирпича или бетона.

«От границы участка до жилого дома должно быть не менее трех метров, — продолжает А. Коротких. — А расстояние между домами согласно санитарным и противопожарным нормам — от 6 до 15 м. Есть предписания и для бань. Так, расстояние между «помывочными заведениями» на соседних наделах должно быть не менее 8 м».

Нормативы, документы, меморандумы, конечно, могут иметь место, но если клиент приобрел землю и дом на ней в собственность, он все-таки имеет право на их обустройство по личному усмотрению.

Этот тезис подтверждает Александр Богданов, начальник юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент»: «Согласно ст. Земельного кодекса РФ собственник участка может возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земли и ее разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов».

Впрочем, иногда между покупателем и застройщиком подписывают так называемые договора совести. В этом документе имеются пункты о том, что будущий владелец обещает придерживаться правил, установленных в поселке, в том числе и в отношении самостроя. Однако запретить ему возводить что-то на собственном земельном участке даже через суд практически невозможно. Другое дело — порядочность покупателя, а также его нежелание ссориться с соседями по поселку.

Таким образом, собственник участка имеет право сооружать любые дополнительные объекты при условии выполнения требований строительных нормативов.

План расположения пристройки, а также эскиз проекта должны пройти экспертизу если не у архитектора района, который в свое время утверждал генплан загородного комплекса, то у главного архитектора поселка.

Новая пристройка — новый налог

Даже в кризисное время налог на имущество никто не отменял, поэтому сразу после того, как оранжерея или беседка для шашлыков узаконена, фискальная нагрузка на собственника увеличивается. Причем чем больше площадь объекта, тем выше плата.

«В силу ст. 3 Закона РФ от 09.12.1991 г. № 2003–1 «О налогах на имущество физических лиц» ставки налога на помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, — комментирует А. Богданов. — А поскольку этот показатель увеличивается с момента регистрации права собственности на дополнительную постройку, то возрастает и размер сбора».

Отраден только тот факт, что налог на дополнительные постройки пока не столь велик.

Наказать или наградить?

Случаи, когда, даже подписав соответствующий договор или меморандум, собственник все-таки решается на производство несанкционированных работ, происходят повсеместно. Правда, причиной подобного нарушения является обычно не злой умысел, а невнимательность при прочтении договора.

И, если предупреждения со стороны руководства поселка не возымели действия, способ остановить стройку все равно будет найден.

Например, охрана на въезде может получить распоряжение не пропускать машины с необходимыми материалами и иную технику на конкретный объект.

«Строгость наказания за возведение на своем участке какого-либо строения без разрешения УК или администрации поселка может варьироваться от штрафа до сноса, — считает Светлана Земцова, директор департамента маркетинга компании «Усадьба», — хотя чаще всего все ограничивается устным недовольством администрации и соседей». Размер штрафа рассчитывается на основании договора по предоставлению коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с проживанием на территории поселка (ст. 330 ГК РФ), уточняет М. Литинецкая. Могут быть, конечно, и иные наказания. Если дополнительная постройка возведена в обход внутренних правил, то поселковые власти могут решиться на отключение газа, электричества или каких-либо других коммуникаций.

Любое самоуправство застройщик может контролировать на стадии продажи, когда коттедж еще не введен в эксплуатацию и т. д. Для этого существуют рычаги воздействия, связанные с отказом в выдаче правоустанавливающих документов, подключении к коммуникациям и пр. Если же дом продан и документы о собственности получены, то бороться с нарушителем уже сложно. «Честно говоря, я не вижу обстоятельств, в соответствии с которыми владелец земельного участка мог бы понести ответственность за возведение объекта на своей земле, за исключением случаев, когда строительство было осуществлено с нарушением действующих строительных нормативов, — считает А. Богданов. — Если же земля и дом на ней получены во временное пользование, то любое строительство требуется согласовать с собственником или арендатором земли.

Необходимость согласования дополнительного строительства может быть предусмотрена уставом некоммерческой организации (некоммерческого партнерства), осуществляющей управление поселком. Однако нарушение устава, как правило, тоже не приводит к каким-либо серьезным последствиям, так как исключение из членов партнерства возможно при злостном нарушении обязанностей, а это — невыплата членского или паевого взноса».

Разрешите строить

По мнению М. Литинецкой, чтобы сохранить уважение соседей и руководства поселка, благоразумнее все же согласовать проектную документацию и местоположение будущего бассейна или оранжереи с главным архитектором и администрацией поселка (или на стадии возведения загородного комплекса — с инвестором). Необходимо также оговорить сроки проведения строительства и дать возможность специалистам контролировать ход работ.

Проект планировки территории коттеджного поселка

Что такое проект планировки, для чего он нужен и сколько стоит его разработка.

Сейчас все расскажем.

Основное, что необходимо знать, это то, что проект планировки территории является основой для разработки проекта межевания коттеджного поселка. Без этого документа не удастся перейти к следующему этапу – межевание земельных участков.

Обращаем внимание!

Рекомендуем перед началом проектирования получить техническое задание на подготовку документации по планировке территории.

Пример технического задания на подготовку документации по планировке территории.

Позвоните нам!

Звонок по России бесплатный

Мы с удовольствием ответим на все интересующие вас вопросы по срокам и стоимости разработки интересующего вас раздела.

Для чего разрабатывается проект планировки коттеджного поселка

Согласно ГрК РФ Статья 42. Проект планировки территории Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Другими словами, в проекте показываются, где и что вы собираетесь строить, какие участки, и под какую застройку предназначены, где будут дороги, стоянки, игровые площади и пр. места общего пользования. Документ является обязательным к исполнению. Разработка проекта планировки регламентируется Федеральным законом №190-ФЗ от 29 декабря 2004 года «Градостроительный кодекс Российской Федерации», т.к. на землях, которые планируются использовать под коттеджный поселок, как правило, отсутствует утверждённая градостроительная документация или происходит изменение целевое использование земель.

Состав проекта планировки коттеджного поселка

Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

Основная часть проекта планировки коттеджного поселка:

Чертежи планировки поселка, на которых отображаются — красные линии, границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства;
Пояснительная записка — включающая положения о размещении объектов капитального строительства, характеристики планируемого развития коттеджного поселка, в том числе по плотности и параметрам застройки участков, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения жителей поселка. Положения по очередности развития поселка

Материалы по обоснованию проекта планировки коттеджного поселка

Графическая часть:

Схема (фрагмент карты) планировочной структуры поселка с отображением границ элементов планировочной структуры;
Схема организации движения транспорта (включая общественный транспорт) и пешеходов, отражающая местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую существующие и прогнозные потребности в транспортном обеспечении на территории, а также схему организации улично-дорожной сети;
Схема границ зон с особыми условиями использования территории (если такие существуют или планируются);
Cхема, отображающая местоположение существующих объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов, объектов, подлежащих сносу, объектов незавершенного строительства, а также проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;
Схема вертикальной планировки территории, инженерной подготовки и инженерной защиты территории;

Пояснительная записка:

Обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;
Перечень мероприятий по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе по обеспечению пожарной безопасности и по гражданской обороне;
Перечень мероприятий по охране окружающей среды;
Обоснование очередности планируемого развития территории;
Иные материалы для обоснования положений по планировке территории.

Пример выполненной схемы планировочной структуры поселка с отображением границ элементов

Схема планировочной организации земельного участка M 1:200

Стоимость разработки проекта планировки территории коттеджного поселка

Каждый поселок уникален, стоимость зависит от множества факторов. Для оценки точной стоимости разработки документации обратитесь в офис нашей компании.

Возможно, вас заинтересует

Проект межевания территории коттеджного поселка.

Подача заявки в Целевой фонд жилищного строительства

Министерство торговли рада объявить о 46 проектах, которые получат финансирование в рамках второго этапа финансирования 2019 года. Гранты и ссуды на общую сумму 91,6 миллиона долларов помогут построить около 2434 единиц доступного жилья по всему штату. Чтобы просмотреть окончательный список получателей награды, щелкните здесь.

2019 Получено заявок на Этап 2

Commerce получила 81 заявку на Этап 2 в программы HTF, HOME и Национальные программы HTF для проектов доступного жилья по всему штату.Предлагаемые проекты предназначены для обслуживания широкого круга групп населения с низким доходом и особыми потребностями, включая лиц с хроническими психическими заболеваниями, инвалидов, ветеранов, пожилых людей, сельскохозяйственных рабочих, бездомных и их семьи. Список поступивших заявок на этап 2 2019 года можно посмотреть здесь.

Команда HTF рассмотрит и оценит заявки и планирует объявить о награждении примерно 18 декабря 2019 г.

Сообщите нам, если у вас возникнут какие-либо вопросы или вам потребуется дополнительная информация.Если вы считаете, что список Этапа 2 неверен (например, что приложение вашей организации было опущено, количество единиц указано неверно и т. Д.), Пожалуйста, свяжитесь с Шоном Харрингтоном по электронной почте [email protected], или по телефону (360) 725-2995.

2019 Этап 2 Запрос

Команда Целевого фонда жилищного строительства выпустила Уведомление о доступности финансирования (NOFA) для новых проектов доступного жилья. Заявки должны были подаваться до полудня 18 сентября 2019 года. Заявки были рассмотрены на:

проектов многоквартирной аренды и домовладения, ищущих финансирование из Целевого фонда жилищного строительства штата Вашингтон.
Проекты многоквартирной аренды и домовладения, ищущие финансирование для внедрения элементов сверхвысокой энергоэффективности (UHEE), разработанных для достижения стандартов нулевого уровня или пассивного дома.
Проекты многоквартирной аренды и домовладения, ищущие государственную поддержку на частные благотворительные взносы.
Проекты по аренде многоквартирных домов, требующие капитального финансирования из федеральных программ HOME и Национального трастового фонда жилищного строительства.

Для получения более подробной информации ознакомьтесь с этапом 2 NOFA 2019 года.Также доступен документ «Вопросы и ответы».

ПРИМЕЧАНИЯ:

Все заинтересованные кандидаты могли подать заявки на этап 2 2019 года, независимо от того, подавали ли они заявку на этап 1 2019 года.
Некоторые кандидаты должны были также подать заявку на участие в Программе присуждения премии штата Вашингтон за качество (WSQA). Прочтите главу 2, раздел 206.6, Руководства HTF, чтобы узнать, применимо ли это к вам. Также доступен специальный коммерческий документ с вопросами и ответами.

2019 и 2020 этап 1 ходатайство

16 января 2019 года Министерство торговли опубликовало запрос на подачу заявок на этап 1 для циклов финансирования жилищного трастового фонда 2019 и 2020 годов.Подача заявок должна была состояться 20 февраля 2019 года. Программа жилищного трастового фонда получила 124 заявки на общую сумму 244,4 миллиона долларов. Список полученных заявок на этапе 1 доступен для загрузки ниже:

Полученные заявки на 2019 и 2020 годы

Заявки на этап 1 содержат ограниченную информацию и используются только для оценки потребностей и спроса на Жилищный трастовый фонд в масштабах штата. предстоящие циклы финансирования 2019 и / или 2020. Заявки на этапе 1 не оцениваются, и решения о финансировании не принимаются на основании этих заявок.Гранты на финансирование будут предметом рассмотрения и утверждения заполненной заявки на Этап 2 в 2019 или 2020 году.

Часто задаваемые вопросы о производстве домашних продуктов питания

НОВАЯ ИНФОРМАЦИЯ Законопроект Сената штата Техас 86 (R) 572, вступивший в силу 01.09.2019

1. Какие рецептурные источники * я могу использовать для производства подкисленных (маринованных) и ферментированных продуктов?

Полное руководство Министерства сельского хозяйства США по консервированию в домашних условиях, редакция 2015 г., доступно бесплатно в Интернете в Национальном центре консервирования домашних продуктов.Имеется печатная версия. Вот.
Книга «Кооперативное расширение Университета Джорджии — так легко сохранить», 6-е издание

Ball Corporation опубликовала множество руководств за эти годы. DSHS рекомендует использовать более свежие издания, поскольку научные исследования могли потребовать изменения рецептов для обеспечения безопасности пищевых продуктов.

К использованию разрешены следующие книги Ball:

Ball Blue Book Путеводитель по консервированию, 37-е издание, Ball Corporation
Совершенно новая книга Ball по консервированию и консервированию: более 350 лучших рецептов консервов, варенья, маринованных и консервированных продуктов, 31 мая 2016 г. от Ball Home Canning Test Kitchen
Консервирование в шариках Назад к основам: надежное руководство по консервированию джемов, желе, солений и многого другого, 4 июля 2017 г., Ball Home Canning Test Kitchen

2.Как я могу представить в отдел новый источник рецептов подкисленных, ферментированных или маринованных консервов на утверждение?

Чтобы представить новый источник рецептов, воспользуйтесь существующей формой запроса на официальное определение.

Просьба отправить запрос об официальном решении по электронной почте или по электронной почте по адресу:

Джо Уильямс, RS, менеджер
Отдел общественной санитарии и безопасности пищевых продуктов DSHS
- Почта: Отдел общественной санитарии и безопасности пищевых продуктов в розничной торговле MC 1987
  Департамент штата Техас Здравоохранение
  P.O. Box 149347, Остин, Техас 78714-9347
- Электронная почта: [email protected]

3. Где я могу найти список * органов управления процессами?

Ассоциация должностных лиц по контролю за продуктами и лекарствами (AFDO) разместила список на своем веб-сайте Вот.

4. Где я могу найти список * аккредитованных лабораторий для тестирования pH, активности воды (Aw) и т. Д.?

Имя	Адрес	Город, штат, почтовый индекс	Телефон	Веб-сайт
A&B Labs, Inc.	10100 Восточное шоссе, офис 100	Хьюстон, Техас 77029	713.453.6060	ablabs.com/
Analytical Food Labs, Inc.	865 Гринвью	Гранд-Прери, Техас 75050	972.336.0336	www.afltexas.com
Food Safety Net Services, Ltd.	199 Вт.Рапсодия	Сан-Антонио, Техас 78216	210.308.0675	www.food-safetynet.com
Food Safety Net Services, Ltd. — DFW Location	2545 114-я улица,	Гранд-Прери, Техас 75050	972.602.2078	www.food-safetynet.com
I.E.H. — Quanta Labs	9330 Corporate Drive, Ste. 703	Сельма, Техас 78154	210.651,5799	Quantalab.com
Техасская лаборатория Silliker Inc. (Mérieux NutriSciences)	2100 N Hwy. 360, Люкс 2006	Гранд-Прери, Техас 75050	Фрэнсис Куриэль: 312.216.7597	www.merieuxnutrisciences.com/

* Отказ от ответственности для веб-сайтов, не относящихся к DSHS: Департамент здравоохранения штата Техас не контролирует содержание веб-сайтов, не относящихся к DSHS, безопасность использования этих веб-сайтов или любое взаимодействие общественности с перечисленными поставщиками услуг (т.е. несвоевременное обслуживание и др.).

Загрузите ответы на часто задаваемые вопросы

Что такое производство продуктов питания в коттедже?
Коттеджное производство продуктов питания — это предприятие общественного питания?
Какое определение для выпечки?
Какие примеры продуктов можно приготовить на ферме по производству продуктов питания?
Какие виды продуктов нельзя продавать на даче?
Что такое контроль времени и температуры для обеспечения безопасности пищевых продуктов (TCS)?
Где предприятие по производству домашних продуктов питания (CFPO) может продавать продукты?
Могу ли я использовать Интернет для продажи продуктов для дачи?
Какие требования к маркировке предъявляются к операторам дачного питания через Интернет и по почте?
Могу ли я производить продукты для коттеджа в другом здании на моем участке?
Требуется ли маркировка пищевых продуктов, производимых в ходе производства продуктов питания в коттедже?
Нужно ли мне разрешение или лицензия на производство продуктов питания в коттедже?
Есть ли предел того, сколько я могу заработать на производстве продуктов питания в коттедже?
Существует ли процедура подачи жалобы на производство продуктов питания в коттедже?
Будет ли Департамент государственной службы здравоохранения проводить проверки на предприятиях по производству продуктов для коттеджей?
Нужно ли мне соблюдать местные законы о зонировании или другие законы?
Требуется ли от Департамента написать правила, касающиеся операций по производству продуктов питания в коттедже, в отдельной главе, помимо правил Texas Food Establishment Rules?
Может ли предприятие по производству продуктов питания в коттедже доставить продукты, произведенные на предприятии, покупателю, купившему продукт?
Каковы требования к маринованию, ферментации или подкислению консервных банок?
Должен ли оператор общественного питания на даче иметь сертификат обработчика пищевых продуктов?
Если у меня есть сертификат кулинара, нужно ли мне иметь сертификат кулинара?

Что такое производство продуктов в коттедже?

Коттедж по производству продуктов питания операция определяется как физическое лицо, работающее вне дома, who:

Производит дома:
- выпечку, в которой нет контроля времени и температуры для безопасная пища (TCS),
- конфеты,
- орехи с покрытием и без покрытия,
- ореховое масло без обжарки,
- фруктовое масло,
- консервированное джем или желе,
- фруктовый пирог,
- обезвоженные фрукты или овощи, сушеные бобы,
- попкорн и закуски из попкорна,
- злаки, включая мюсли, сухую смесь,
- уксус, маринованные фрукты или овощи, включая свеклу и морковь, консервированную в уксусе, рассоле или аналогичном растворе в равновесные значения pH 4.6 или меньше,
- горчица,
- жареный кофе или сухой чай,
- сушеная трава или смесь сушеных трав,
- подкисленные консервы на растительной основе, ферментированные овощи продукты, включая продукты, которые охлаждаются для сохранения качества,
- замороженные сырые и неразрезанные фрукты или овощи,
- или любые другие продукты питания, не соответствующие времени и температуре контроль безопасности пищевых продуктов.

Имеет годовой валовой доход в размере 50 000 долларов США или меньше от продажи описанной еды.

Реализует произведенные продукты питания напрямую потребителям.
Доставляет товары потребителю в точке продажи или другое место, указанное потребителем.

Является ли коттеджный производственный комплекс общепитом?

Нет. Коттеджное производство продуктов питания не является предприятием общественного питания.

Какое определение для выпечки?

Выпечка — это продукт питания, приготовленный путем запекания в духовке, который включает печенье, торты, хлеб, датскую выпечку , пончики, пирожные, пироги и другие продукты, приготовленные путем выпечки.Выпечка не может быть и не включает контроль времени и температуры для обеспечения безопасности пищевых продуктов (TCS).

Какие примеры продуктов можно приготовить на ферме по производству продуктов питания?

Ниже приведены примеры не-TCS, которые могут быть приготовлены и реализованы на производстве продуктов питания на даче:

Хлеб, булочки, печенье,
Сладкий хлеб, кексы,
Торты (день рождения, свадьба, юбилей и т. д.))
Кондитерские изделия,
Печенье,
Фруктовые пироги,
Консервы с джемом и желе,
Сухие травы и смеси сушеных трав,
Конфеты,
С покрытием и орехи без покрытия,
Необжаренные ореховое масло,
Фруктовый масло,
Попкорн и закуски из попкорна,
Обезвоженный фрукты или овощи, включая сушеные бобы,
Зерновые, в т.ч. мюсли,
Сухие смесь,
Уксус,
Маринованный фрукты и овощи,
Горчица,
Жареные кофе или сухой чай
На растительной основе подкисленные консервы, в том числе сальса, соус барбекю, кетчупы.
Сушеный Макаронные изделия
Ферментированные овощные продукты
замороженные сырые и неразрезанные фрукты или овощи.

Какие продукты нельзя продавать при производстве продуктов питания в коттедже?

Следующие продукты питания являются примерами продуктов питания, которые не могут быть произведены в процессе производства продуктов питания в доме.

Свежее или сушеное мясо или мясные продукты, включая вяленое мясо
Колачество с мясом
Продукты из рыбы или моллюсков
Проростки сырых семян
Хлебобулочные изделия, требующие любого типа охлаждения, такие как пироги и пироги с кремом, заварным кремом или безе или выпечка с глазурью или начинкой из сливочного сыра
Молоко и молочные продукты, включая твердые, мягкие и творожные сыры и йогурт
Нарезанные свежие фрукты и / или овощи
Соки из свежих фруктов или овощей, требующие охлаждения
Лед или лед продукты
Хлеб фоккачча с овощами или сыром
Напитки, требующие охлаждения для предотвращения роста патогенных бактерий.(Напитки TCS)
Мясо или птица
Морепродукты
Продукты TCS

Что такое время и контроль температуры для безопасных пищевых продуктов (TCS)?

Контроль времени и температуры для безопасности (TCS) пищевых продуктов требует контроля времени и температуры в целях безопасности, чтобы ограничить рост патогенов или производство токсинов. Другими словами, пища должна храниться при соответствующей температуре. меры контроля, такие как охлаждение, чтобы предотвратить рост бактерий, которые могут вызвать болезнь человека.TCS — это пища, которая: содержит белок, влагу (воду активность более 0,85), от нейтральной до слабокислой (pH от 4,6 -7,5).

Где предприятие по производству продуктов питания в домашних условиях (CFPO) может продавать продукты?

CFPO может продавать продукцию напрямую потребители.

Могу ли я продавать продукты для дома через Интернет?

А производство продуктов для коттеджа можно продавать через Интернет или по почте заказывать только в том случае, если: потребитель покупает еду через Интернет или по почте заказ от операции, и оператор лично доставляет еду на потребитель.Производство продуктов для дома не может продаваться оптом.

Каковы требования к маркировке для Интернета и почтовые операторы дачного питания?

До того, как оператор примет оплату за пищевых продуктов, оператор предоставляет всю информацию на этикетке, требуемую Министерством здравоохранения и Раздел 437.0193 Кодекса безопасности и §229.661 (d) Административного кодекса Техаса Потребитель по:

публикация разборчивое заявление на сайте операции в Интернете;
издательство информация в каталоге; или
иначе доведение информации до потребителя.

Оператор коттеджного производства продуктов питания операция, которая продает пищу в этом состоянии через Интернет или оптом:

не требуется указывать адрес операции в маркировке информация до того, как оператор примет оплату за еду; и
должны предоставить адрес операции на этикетке продукта в порядке, требуемом после оператор принимает оплату за питание.

Могу ли я производить продукты для коттеджа в другом здании на моем участке?

Закон требует, чтобы продукты питания в домашних условиях производились индивидуально. дом, который является основным жилым помещением, в котором есть кухня и бытовая техника, предназначенная для общего бытового использования.

Требуется ли маркировка продуктов питания, производимых на ферме?

Да. Проданные продукты при производстве продуктов питания на даче должны быть упакованы и маркированы. Еда должны быть упакованы таким образом, чтобы предотвратить загрязнение продукта, за исключением продукты, которые слишком велики или громоздки для обычной упаковки. Маркировка информация о пищевых продуктах, которые не упакованы, должна быть предоставлена потребителю на счет-фактура или квитанция.

На этикетке должна быть указана следующая информация:

Наименование и физический адрес предприятия по производству продуктов питания на даче;
Общепринятое или обычное наименование товара;
Если пища сделана с основным пищевым аллергеном, например, яйца, орехи, соя, арахис, молоко или пшеница, этот ингредиент должен быть указано на этикетке; и
Следующее заявление: «Эта еда приготовлена на домашней кухне и не проверяется Департаментом здравоохранения штата или местным департаментом здравоохранения.»
Этикетки должны быть разборчивыми.
Кроме того, оператор коттеджа продает замороженные сырые или неразрезанные фрукты. должен пометить или предоставить в счете или квитанции следующее заявление шрифтом размером не менее 12 пунктов: «ИНСТРУКЦИИ ПО БЕЗОПАСНОМУ ОБРАЩЕНИЮ: Для предотвращения болезней от бактерий, храните эти продукты в замороженном виде до тех пор, пока они не будут готовы к употреблению ».
Для каждой партии маринованных фруктов или овощей, ферментированных овощей продукты, или подкисленные консервы на растительной основе, производство продуктов питания для дома операция должна: маркировать партию уникальным номером.

Нужно ли мне разрешение или лицензия на производство продуктов питания в коттедже?
Коттеджное производство продуктов питания не является предприятием розничной торговли продуктами питания, поэтому лицензия предприятия розничной торговли продуктами питания не требуется.

Есть ли предел того, сколько я могу заработать на производстве продуктов питания в коттедже?
Да. Производство продуктов питания в коттедже ограничено годовым валовым доходом в размере 50 000 долларов США или меньше от продажи продуктов питания, произведенных на предприятии по производству продуктов питания в доме.

Существует ли процедура подачи жалобы на производство продуктов питания в коттедже?

Да. Жалобу можно подать в департамент Техаса. Государственной службы здравоохранения (DSHS) для производства продуктов питания для домашних животных, расположенных в Адрес департамента DSHS:

https://www.dshs.texas.gov/foodestablishments/complaints.aspx

Жалобы в отношении производства продуктов питания в домашних условиях, находящихся в юрисдикции о местных органах здравоохранения необходимо сообщить в местные органы здравоохранения.

https://www.dshs.state.tx.us/regions/lhds.shtm

Будет ли Департамент государственной службы здравоохранения проводить проверки на предприятиях по производству домашних продуктов питания?

Нет. Департамент здравоохранения штата Техас не иметь право проводить проверки на производстве коттеджных продуктов питания. Однако, Департамент может расследовать жалобу относительно подготовки времени и контроль температуры для безопасности (TCS) еды в частном доме.В случае вспышки болезни пищевого происхождения департамент или местный орган здравоохранения может действовать для предотвращения непосредственной и серьезной угрозы жизни или здоровью человека.

Нужно ли мне соблюдать местные законы о зонировании или другие законы?

Кодекс местного самоуправления, Раздел 211.032, Определенные правила зонирования запрещены, устанавливает муниципальное зонирование Постановление не может запрещать использование дома для производства продуктов питания в доме операции.

Потребуется ли от Департамента написать правила, касающиеся операций по производству продуктов питания в коттедже, в отдельной главе, помимо правил Texas Food Establishment Rules?

Да.Департамент примет правило относительно регулирования производства коттеджей. Раздел 25 Административного кодекса Техаса, Раздел 229.661 дает определения для операций по производству продуктов питания в домашних условиях, маркировки требования, требования к базе данных жалоб и требования к местам продаж.

Может ли предприятие по производству продуктов питания в коттедже доставить продукты питания, произведенные на предприятии, покупателю, купившему продукт?

Да.Производство продуктов питания в коттедже может доставить продукты потребителю в точке продажи или в другом месте, указанном потребитель.

Каковы требования к маринованию, ферментации или подкислению? может товар?

Предприятие по производству продуктов питания в коттедже, которое продается потребители маринованных фруктов или овощей, ферментированных овощных продуктов или Подкисленные консервы на растительной основе должны:

использовать рецепт, который: получен из источника, одобренного DSHS,
был протестирован надлежащим образом сертифицированной лабораторией который подтвердил, что готовый фрукт или овощ, продукт или товар имеет равновесное значение pH 4.6 или меньше; или
утвержден квалифицированным органом управления процессами; или
, если операция не использует рецепт, описанный DSHS, проверить каждую партию рецепта с помощью откалиброванного pH-метра, чтобы подтвердить готовые фрукты или овощи, продукт или товар имеет равновесное значение pH 4.6 или меньше.
За каждую партию маринованных фруктов или овощей, ферментированных овощей продукты, или подкисленные консервы на растительной основе, производство продуктов питания для дома операция должна:
- маркировать партию уникальным номером; и
- на срок не менее 12 месяцев, вести учет, что включает:
  - номер партии;
  - рецепт, используемый производителем;
  - источник рецепта или результатов тестирования, т.к. применимо;
  - и дату изготовления партии.

Эти требования к испытаниям не распространяются на маринованные огурцы.

Есть ли в коттедже питание оператор должен иметь сертификацию обработчика пищевых продуктов?

Физическое лицо, занимающееся производством продуктов питания в коттедже предприятие должно успешно пройти аккредитованный базовый курс по безопасности пищевых продуктов. образовательная или обучающая программа для работников пищевой промышленности.

Если у меня есть сертификат менеджера по питанию, могу ли я также необходимо иметь сертификацию обработчика пищевых продуктов?

Департамент признает сертификацию менеджера по питанию от аккредитованной программы вместо сертификации обработчика пищевых продуктов.

Коттедж | Национальный портал Индии

— Любые -Темы-Сельское хозяйство — Сельскохозяйственная лицензия — Сельскохозяйственная техника — Сельскохозяйственная продукция — Исследования и расширение — Хранение — Маркетинг и цены — Животноводство — Сертификация и градация — Зерновые культуры — Молочные продукты — Удобрения и Пестициды — Рыболовство — Цветоводство — Садоводство — Орошение — Ссуды и кредиты — Органическое земледелие — Защита растений — Семена — Шелководство — Сохранение почвы и воды — Погода — Искусство и культура — Археология — Танцы — Ярмарки и фестивали — Ремесла — Наследие — Литература — Памятники — Музыка — Живопись — Театр — Торговля — Экспорт — Импорт — СЭЗ — Содействие торговле — Коммуникация — Информация и технологии- -Почта — Телекоммуникационная оборона — Военно-воздушные силы — Армия — Военно-морской флот — Военизированные формирования — Образование — Начальное образование — Среднее и высшее среднее образование — Высшее образование — Образование для взрослых — Окружающая среда и лес — Окружающая среда- -Лес — Природные ресурсы — Дикие животные-Финансы и налоги — Страхование — Пенсии — Банковское дело — Экономика — Торговля — Налоги — Продовольствие и общественное распределение — Товары — Вопросы потребителей — Потребительские кооперативы- — Государственное распространение — Международные отношения — Посольство и консульства — Индия и мир — Индия и ее соседи — NRI — Паспорта и визы — Управление и администрация — Конституция — Парламент — Законодательное собрание штата — Правительство Союза / штата — Районная администрация — Местная администрация — RTI и претензии — Здоровье и благополучие семьи — Благополучие семьи — Здравоохранение — Жилье EWS — Сельское жилье — Городское жилье — Внутренние дела и правоохранительные органы — Правоприменительные организации — Внутренняя безопасность — Полиция — Промышленность — Микро, малые и средние предприятия — Горнодобывающая промышленность — Химическая и нефтехимическая промышленность — Корпоративное управление — Коттедж — Оборонная продукция — Удобрения — Пищевая промышленность — Тяжелая промышленность — Производство — Нефть и природный газ — Фармацевтика — Розничная торговля — Текстиль — Туризм — Инфраструктура — Электроэнергия — Мосты — Плотины — Дороги — Городская информация и радиовещание — Радиовещание — Кино — Печатные СМИ — Труд и Занятость — Занятость — Работники организованного сектора — Работники неорганизованного сектора — Право и правосудие — Судебная система — Альтернативное разрешение споров (ADR) — Принятие закона L aws — Учреждения — Юридическая комиссия Индии — Юридическая помощь — Юристы — Личный закон — Власть и энергия — Уголь — Сохранение энергии — Нефть и природный газ — Электроэнергия — Возобновляемые источники энергии-Сельские районы- — Занятость в сельской местности — Развитие — Панчаяти Радж — Наука и технологии — Научное образование — Исследования и разработки — Социальное развитие — Другие отсталые классы — Зарегистрированные касты — Дети — Инвалиды — Сообщество меньшинств — Пожилые люди- — Племя — Женщины — Транспорт — Авиация — Метро — Железные дороги — Наземный транспорт — Водные пути — Путешествия и туризм — Места — Размещение — Способы передвижения — Утвержденные агенты — Молодежь и спорт — Спорт Инфраструктура — Игры — Вопросы молодежи — Мое правительство — Конституция Индии — Поиск в Конституции Индии — Справочник правительства — Правительство Союза — Штаты и UT — Судебная власть — Акты — Схемы — Документы — Годовой отчет — Бюджет — Отчет о переписи — Гражданская хартия — Электронные книги — Уведомление в географическом справочнике — Рекомендации — Прочее — План документа — Политика — Отчеты-Формы — Загружаемые — Заполняемые Группы людей — Сообщество — Бизнесмены —Индейцы, путешествующие за границу — Сообщество меньшинств — Сельские индейцы — Зарегистрированные племена / включенная в список каста — Самостоятельная занятость — Социальные работники — Спортсмен — Студент — Туристы — Женщины — Военизированный и военизированный персонал — По-разному Способный — Предприниматель — Экологи — Государственный служащий — Импортеры и экспортеры — Соискатели — Индейцы-нерезиденты — Жизненный цикл — Дети — Пенсионеры — Краткий обзор YouthIndia — Профиль — История — Штаты Индии -Моя Индия, моя гордость-Национальные символы-Культура и наследие-Люди и образ жизни-Места для посещения-Природные чудеса-Где остановиться-Способы путешествий-Консультации по путешествиям-Турагенты

Организация коттеджного поселка: «В концепции поселка должна быть изюминка» :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость